房地合一稅課稅前有什麼成本可以抵扣?

房地合一稅課稅前有什麼成本可以抵扣?

房地合一稅課稅前有什麼成本可以抵扣?

什麼成本可以抵扣房地合一稅?

房地合一稅是台灣政府開徵的一種稅務。它是針對出售房屋或土地時所產生的利潤而徵收的。但政府允許納稅人從出售房地產中扣除某些成本,讓他們不會為修改後真正的利潤繳稅。本文將介紹哪些成本可以抵扣房地合一稅。

可以參考 賣房稅率怎麼算? 房地合一稅修法重點一次看

哪些成本可於房地合一課稅前抵扣稅額?

房地合一稅是一項針對不動產交易課徵的稅賦,其課徵範圍包括房地買賣、贈與、繼承、信託、分割及拍賣等,且不論房屋土地持有多久,只要有交易行為,就可能需要繳納該稅項。因此,在進行房地交易前,不妨先了解相關的稅務規定,包含計算應納稅額的基礎與抵扣成本等,以避免不必要的稅務負擔。

根據《房地合一稅條例》第10條規定,房地合一稅課稅前可以抵扣的成本包含:

  1. 房屋取得成本:包括買價、仲介費、契稅、印花稅、地政事務所規費、代書費、設定抵押權等費用。
  2. 增置、改良或修繕費用:指取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
  3. 借款利息:取得房屋及土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息。

需要提醒的是,房地交易時若同時有增值增建部分與非增值增建部分,則房地合一稅的課稅價值將要扣除增值增建部分,目的是希望能讓稅務負擔更加公平合理。

若房地合一交易涉及到繼承或贈與所得,則可抵扣成本還包括被繼承人或贈與人於房屋及土地取得、增置、改良或修繕期間之相關費用。且被繼承人或贈與人之前已就該房屋申報及繳納房地合一稅,則另所得成本可再依法扣除相對應的房地合一稅額。

購屋前成本哪些可抵扣房地合一稅?

為了使房地合一課稅更加公平,除了房屋取得成本以外,購買房地產時在取得所有權前,以及擁有的這段期間支付的某些費用,也可以在售出時抵扣,以下列出一些常見的可抵扣費用:

  • 契稅:購買房地產時支付給政府的稅金,可抵扣房地合一稅。
  • 仲介手續費:支付給仲介公司的費用,可抵扣房地合一稅。
  • 代書費:支付給代書公司的費用,可抵扣房地合一稅。
  • 過戶費:房屋所有權過戶時,支付給政府的費用,可抵扣房地合一稅。
  • 貸款利息:在房屋及土地所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款所支付的利息,可抵扣房地合一稅。
  • 房屋裝潢修繕費用:取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,可抵扣房地合一稅。
  • 以上是房地合一課稅前可以抵扣的成本費用,納稅義務人應妥善保存相關收據或證明文件,以便在申報時使用。

    什麼成本可以抵扣房地合一稅?. Photos provided by unsplash

    費用支出後房屋價值增長多少才能抵扣房地合一稅額?

    房地合一稅課徵的對象為「出售房屋或土地」時,房地價值增值的部分。因此,只要在出售房屋時,房屋價值增值的部分有被抵減完畢,則不須繳納房地合一稅。抵減房地價值增值的方式,主要有兩種:扣除購屋成本及費用支出。購屋成本顧名思義,就是在購置房屋時所支出的相關費用,包括房屋買賣價金、契稅、代書費、規費、仲介費等。而費用支出則是房屋的所有權移轉登記完成後,房屋價值增長後,在取得或移轉該房屋時所支出的費用。例如房地合一稅本身、房屋仲介費、代書費、規費等。費用支出後房屋價值增長的部分,可以抵減房地合一稅額。但需要注意的是,費用支出的抵減金額,不得超過房地合一稅額的60%。也就是說,費用支出後房屋價值增長的部分,最多隻能抵減60%的房地合一稅額。此外,費用支出必須有相關的證明文件,才能作為抵減房地合一稅額的依據,例如購屋發票、收據、契約書等。若費用支出超過房地合一稅額的60%,則超過的部分不得再抵減下一年度的房地合一稅額。所以,在實際計算出售房屋時要繳交的房地合一稅額時,應詳列購屋成本費用及費用支出時,應詳列支出項目並且保留相關證明文件,以確保能有效抵減房地合一稅額。

    房屋價值增長多少才能抵扣房地合一稅額?
    抵減方式 抵減金額上限
    購屋成本 無上限
    費用支出 60% 的房地合一稅額

    房地合一課稅前抵扣成本的範圍有哪些?

    根據《房地合一稅條例》的規定,房地合一稅課徵的對象是房地交易的財產交易所得,而財產交易所得的計算公式為「售價或補償價款-取得成本-費用-其他支出-適用的免稅額度」。其中,費用及其他支出可以抵扣的範圍包括:

  • 取得房屋時支付的仲介費、契稅、印花稅、代書費等費用。
  • 取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,以及在房屋及土地所有權移轉登記完成前,向金融機構借款的利息,也可以抵扣房地合一稅。
  • 以下列舉取得房屋後,支付能增加房屋價值或效能,且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費的具體說明:

  • 增置費用:是指取得房屋後,為增加房屋的性質、功能所支付的費用,例如增建房間、加蓋車庫等。
  • 改良費用:是指取得房屋後,為提高房屋的品質、效能所支付的費用,例如裝修房屋、更換建材設備等。
  • 修繕費用:是指取得房屋後,為維持房屋的正常使用所支付的費用,例如粉刷房屋、修繕屋頂等。
  • 需要特別注意的是,增置、改良及修繕費用的認定,必須以「2年內非能耗竭」為判斷標準。如果費用支出後,房屋價值增長的部分少於該項費用支出,則無法抵扣房地合一稅額。

    房地合一課稅前,哪些費用成本可抵稅?

    根據房地合一稅課徵辦法,房地合一稅的課稅基礎是房地交易的「售價-取得總成本-費用支出-房地合一稅額」;而在房地合一稅的課稅範圍內,有幾項成本可以於課徵房地合一稅前抵減,依次為取得成本、費用支出、房地合一稅額。取得成本是指納稅人取得房屋或土地的支出,費用支出則是指納稅人在擁有房屋或土地期間所支付的費用。

    取得成本

    取得成本包括購買房屋或土地的價格、仲介費、契稅、代書費、土地增值稅、房屋稅、地價稅、印花稅、房屋貸款利息,以及取得房地後增置、改良或修繕支出(於完工後2年內可以全部耗竭)。取得成本的計算公式如下:

    取得成本=房屋或土地購買價格+仲介費+契稅+代書費+土地增值稅+房屋稅+地價稅+印花稅+房屋貸款利息+增置、改良或修繕支出

    費用支出

    費用支出是指納稅人在擁有房屋或土地期間所支付的費用,包括:

  • 房屋稅、地價稅
  • 房屋修繕、裝潢費用
  • 房屋貸款利息
  • 房屋出租期間的管理費、公共事業費
  • 房屋出售期間的廣告費、仲介費
  • 房屋取得後實際使用的期間的利息費用
  • 房地合一稅額

    房地合一稅額是指納稅人在出售房屋或土地時,依照法定稅率,需繳納的房地合一稅額。

    以上內容,就是跟大家分享房地合一稅前,房屋交易可以抵稅的費用成本項目。若想了解更多房地合一稅的資訊,可以參考國稅局官網,當中會有更詳細的解釋和相關表格下載。

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    什麼成本可以抵扣房地合一稅?結論

    房地合一稅課徵前,衍生的成本可抵稅的範圍和項目頗多,大致上可分為購屋前的成本與購屋後的費用,例如:土地增值稅、契稅、代書費、仲介費、印花稅、房屋修繕費、增建房屋支出等,這些成本都能減輕房地合一稅的負擔。

    須特別留意的是,若購屋後房屋的價值沒有因為支出費用而有增長,則這些成本花費便不具備扣抵房地合一稅的資格,因此屋主在進行裝潢整修等支出成本前,應先評估房子的增值情況再採取行動,才能聰明節稅。

    什麼成本可以抵扣房地合一稅? 常見問題快速FAQ

    Q1:購買房屋前支付的費用可以抵扣房地合一稅嗎?

    可以,包括契稅、代書費、土地增值稅,以及向金融機構辦理貸款時所支付的利息和辦理抵押權設定登記的費用,都可以扣除。

    Q2: 房地合一稅的計算基礎是什麼?

    房地合一稅的計算基礎是房屋的出售價格減去成本和必要費用後所得的金額。

    Q3:如果房地合一稅的計算基礎為負數,是否需要繳納房地合一稅?

    房地合一稅計算基礎為負數,表示房屋出售時虧損,因此不需繳納房地合一稅。

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