在房地產買賣的過程中，可能會遇到許多特殊情況，這些情況會導致交易價格與一般市場行情有顯著出入，這些交易就被稱為「特殊交易」。特殊交易是指受到特定條件影響而產生的特定或限定價格交易，常見的類型包括增建加蓋、畸零地交易和親友間交易。由於特殊交易的價格與市場行情不同，民眾在使用實價登錄資訊作為購售屋參考時，務必要特別留意，避免誤用而導致判斷錯誤，影響到自己的權益。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 在使用實價登錄資訊時，應注意特殊交易的存在，避免誤用或導致判斷錯誤，影響到自己的權益。
- 了解特殊交易的定義、種類和成因，能協助民眾在購售屋時掌握市場動態，做出更明智的決策。
- 若涉及特殊交易，強烈建議尋求合格的房地產經紀人或律師的協助，以避免潛在爭議，確保交易順利進行。
可以參考 什麼情況下房地產交易不用實價登錄？
特殊交易的定義：受到特定條件限制的交易
特殊交易是指受特定條件或例外情況影響而產生的房地產交易，這些條件通常會導致交易價格與一般市場行情產生顯著差異。此類交易中，交易價格會受到特定條件或因素的限制或影響，使其與該區域或類似房產的平均價格有所出入。
特殊交易存在於各種情況中。常見類型包括：
增建或加蓋：當房屋所有者增加了既有房屋的樓層或空間，導致房屋面積或價值大幅增加。
畸零地交易：由於土地形狀不規則或位置特殊，導致土地價值與周邊區域有顯著差異。
親友間交易：買賣雙方為親屬關係，交易價格可能低於或高於市場行情，以考量親情因素。
強制拍賣：因債務或其他原因，房屋被法拍或強制拍賣，交易價格通常會低於市場價值。
套牢屋交易：當屋主因財務困難或其他原因，被迫低於市場價格出售房屋。
特殊交易的價格差異可能是顯著的，從低於市場行情數十萬元到高出數百萬元不等。因此，民眾在使用實價登錄資訊時，應注意特殊交易的存在，避免誤用或導致判斷錯誤。
特殊交易種類大解密
特殊交易的種類繁多，常見類型包括：
- 增建加蓋：屋主在原有房屋基礎上進行額外增建或加蓋工程，導致房屋面積增加，進而影響交易價格。
- 畸零地交易：房屋基地形狀不規則或畸零，導致實用面積與建物面積有顯著差距，可能造成價格異常。
- 親友間交易：買賣雙方為親友關係，交易價格可能受到人情因素影響，偏離市場行情。
- 法拍屋交易：透過法院拍賣取得的房屋，受拍賣過程、債權等因素影響，價格可能與市場價值有出入。
- 社會住宅交易：政府興建或補助的社會住宅，販售價格通常低於市場行情，但有使用限制或資格審核規定。
- 預售屋交易：開發商在房屋完工前出售，交易價格反映未來預期的市場價值，可能與實際交屋後的行情有所差異。
- 包租公交易：投資人或建商一次購買多戶房屋，並出租獲取收益，交易價格可能低於單戶住宅的總價。
- 換屋交易：買賣雙方同時進行房屋買賣，將原有房屋出售並購買新的房屋，價格可能受到換屋需求和時間限制的影響。
- 共有持分交易：房屋由多人共同持有，買賣交易需要共同所有權人的同意，價格可能受到持分比例和共有關係的影響。
- 非典型交易：因特殊因素或非市場規範而產生的交易，如古蹟修復、工業用地轉型等，價格與一般住宅交易有顯著差異。
什麼是特殊交易？. Photos provided by unsplash
特殊交易的識別：揭開房地產交易中的價格謎團
在房地產交易中，要識別特殊交易並非易事，需要細心觀察和審慎判斷。以下提供一些實用的識別技巧，幫助您在檢視實價登錄資訊時，找出潛藏的特約交易：
- 價格異常：特殊交易的價格往往與市場行情有顯著出入，過低或過高的價格都值得懷疑。
- 交易條件特殊：留意建物類型、屋齡、座向、格局、產權狀況等交易條件是否有異於一般市場的慣例，這可能是特殊交易的徵兆。
- 交易當事人關係：親友間交易、建商自售、政府標售等特殊交易，往往涉及特殊條件或利益交換，價格可能與市場行情有所差異。
- 建物狀態特殊：增建加蓋、建物改建、畸零地或拆除重建等特殊狀況，會影響建物的價值和交易價格。
- 其他特殊因素：特殊交易可能受到特定法規、政策或特殊需求等因素影響，例如老舊公寓改建、都市更新計畫中的建物拆遷補償等。
透過仔細檢視交易價格、交易條件、建物狀態等相關資訊，並留意特殊因素的可能性，您可以提高識別特殊交易的機率，避免誤用實價登錄資訊或做出錯誤判斷。
| 識別指標 | 說明 |
|---|---|
| 價格異常 | 價格與市場行情有顯著出入，過低或過高都值得懷疑。 |
| 交易條件特殊 | 留意建物類型、屋齡、座向、格局、產權狀況等交易條件是否有異於一般市場的慣例。 |
| 交易當事人關係 | 親友間交易、建商自售、政府標售等特殊交易，往往涉及特殊條件或利益交換，價格可能與市場行情有所差異。 |
| 建物狀態特殊 | 增建加蓋、建物改建、畸零地或拆除重建等特殊狀況，會影響建物的價值和交易價格。 |
| 其他特殊因素 | 特殊交易可能受到特定法規、政策或特殊需求等因素影響，例如老舊公寓改建、都市更新計畫中的建物拆遷補償等。 |
特殊交易的成因：特殊條件如何影響交易價格
特殊交易的發生往往與特定條件息息相關，這些條件會對交易價格產生顯著影響。以下列舉常見的特殊交易成因：
- 增建加蓋：未經合法許可，擅自擴建或加蓋建物，此類交易價格通常較低，因建物或土地權狀面積與實際不符。
- 畸零地交易：形狀不規則、面積過小或位處不便的地塊，因使用受限，價格普遍低於鄰近土地。
- 親友間交易：親戚或朋友之間的房屋交易，可能基於情感因素或金錢借貸關係，價格往往與市場行情有所偏差。
- 社會住宅：政府或慈善機構提供給特定族群（如低收入戶、身心障礙者）的優惠住宅，價格通常低於市場行情。
- 強制執行：因債務抵押或法拍等強制執行程序而進行的交易，價格可能會明顯低於市場價值。
- 瑕疵屋交易：存在重大瑕疵或結構性問題的房屋，價格通常遠低於同質性房屋。
了解特殊交易的成因至關重要。民眾在查閱實價登錄時，應留意交易類型是否為特殊交易。若發現價格與市場行情有過大差距，則應進一步探究交易背後的原因，避免誤用特殊交易價格作為一般市場價格的參考。
特殊交易的影響：價格出入與市場行情的差異
特殊交易的價格往往與市場行情有顯著出入，這是因為其受到特殊條件的影響所致。這些特殊條件會導致交易價格高於或低於一般市場價格。例如，增建加蓋會增加房屋的居住空間，從而提高其市場價值，使得特殊交易價格超出一般市場行情。另一方面，畸零地由於形狀不規則、面積過小或位置偏僻，其市場需求較低，導致特殊交易價格可能低於一般市場行情。親友間交易也可能會受到特殊條件影響，例如親屬之間的贈與或低價出售，導致交易價格與市場行情有明顯差異。
民眾在使用實價登錄資訊查詢房屋價格時，應注意特殊交易的存在。若資料中包含特殊交易，其價格可能與一般市場行情有出入，導致誤判市場價格。因此，在使用實價登錄資訊時，應充分了解特殊交易的種類和成因，避免誤用或導致判斷錯誤，才能做出更準確的房屋價格評估。
什麼是特殊交易？結論
綜上所述，特殊交易是一種受到特定條件影響而產生的房地產交易，其價格通常與一般市場行情有顯著出入。這些交易通常涉及增建加蓋、畸零地或親友間交易等特殊情況。因此，在使用實價登錄資訊時，應注意特殊交易的存在，避免誤用或導致判斷錯誤。
無論您打算購買或出售房屋，了解什麼是特殊交易都至關重要。透過掌握這些知識，您可以避免潛在的爭議，並確保您在房地產交易中做出明智的決定。如果您正在考慮一筆特殊的交易，強烈建議您尋求合格的房地產經紀人或律師的專業建議。
什麼是特殊交易？ 常見問題快速FAQ
什麼情況下會產生特殊交易？
當房地產交易受到特定條件影響，例如增建、畸零地或親友間交易，就會產生特殊交易。這些條件可能會限制交易價格，使其與一般市場行情有顯著出入。
如何識別特殊交易？
您可以透過仔細審查實價登錄資訊，留意與一般市場行情有顯著出入的交易，並深入了解交易背後的原因，以識別特殊交易。例如，畸零地形狀的房屋或增建加蓋的房屋，都可能屬於特殊交易。
特殊交易對房價有何影響？
特殊交易通常會導致交易價格與一般市場行情有出入，可能是高於或低於一般價格。因此，在使用實價登錄資訊時，應注意特殊交易的存在，避免誤用或導致判斷錯誤。
