前言
公益出租人算自用住宅嗎？出售公益出租房屋之土地如何課徵土地增值稅？這兩個問題之間有著密切的關聯。公益出租人出租住宅給弱勢族群，即使是如此，這仍然屬於出租行為。因此，公益出租房屋之土地不適用自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。若有更多疑問，可撥打免費服務電話0800－000321，將有專家竭誠為您服務。
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## 公益出租房算自用住宅扣抵免稅額嗎？
公益出租房是指將住房出租給符合政府規定之特殊對象，例如弱勢族群、低收入戶、身心障礙者等，並提供低於市價之租金，以滿足其居住需求。公益出租房雖然具備社會福利的性質，但仍屬於出租行為，因此並不符合自用住宅的認定，無法適用自用住宅之土地增值稅優惠稅率。
公益出租人若出售公益出租房屋之土地，土地增值稅之課徵方式，仍須依照一般土地增值稅課徵規定辦理，無法適用自用住宅用地之較低稅率。自用住宅之土地增值稅優惠稅率，是指將土地出售時，其增值部分課徵土地增值稅時適用較低的稅率，目前稅率為20%。自用住宅用地之認定，應符合自用住宅之定義，即納稅人及其配偶、直系親屬，將房屋供自己或其配偶、直系親屬居住使用，且居住期間合計滿6年以上，房屋及其基地合計面積在一定範圍內，並無出租或營業使用之情形。
公益出租房屋之土地，由於是出租行為，並非自用住宅，因此不符合自用住宅用地之認定，無法適用自用住宅用地之較低稅率。公益出租人若出售公益出租房屋之土地，須按照一般土地增值稅課徵規定辦理，土地增值稅稅率為40%。
## 出售公益出租房屋之土地能否符合自用住宅用地之認定？
依據《土地稅法》第4條第1項第1款規定：自用住宅用地，係指納稅義務人及其配偶、未成年子女所有且供本人或其配偶、未成年子女居住之土地。
公益出租房屋之土地儘管出租給弱勢族群使用，仍屬出租行為，並不符合自用住宅用地之認定，因此出售公益出租房屋之土地，無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅。
依照財政部91年05月01日台財稅字第910161410號令規定：「依公益出租條例出租之房屋係供非營利目的之公益出租，出租行為非屬營業行為，惟仍屬出租行為，且公益出租房屋之土地均供出租住宅使用，依土地稅法第4條第1項第1款規定自用住宅用地之要件，應為所有且供本人或配偶、未成年子女居住之土地始符合，故公益出租房屋之出租行為不符合自用住宅用地之規定。」
此外，出售公益出租房屋之土地，亦不符合自用住宅出售免徵土地增值稅之規定。土地稅法第17條第1項規定：「出售自用住宅用地，其增值數額在600萬元以下者，免徵土地增值稅。」依財政部87年07月17日台財稅字第870799619號令規定：「自用住宅用地之出售，其出售時點除營業用資產讓與條例施行前取得者，係依同條例第4條規定於施行後二年內出售者外，應於出售土地之日起1年內向當地稅捐稽徵機關申報並檢具證明文件始得免徵土地增值稅。」
公益出租人 算自用住宅嗎？. Photos provided by unsplash
## 公益出租人自用住宅之適用條件
公益出租人可否適用自用住宅之優惠稅率，應視土地是否存在出租之事實而定，若有出租，就不能適用自用住宅之優惠稅率。土地之增值，除自用住宅及其基地適用自用住宅用地優惠稅率外，其餘均須課徵土地增值稅，且公益出租房屋之土地亦屬出租行為之一，故不能適用自用住宅之優惠稅率。
至於公益出租房屋之土地如何課徵土地增值稅，依土地增值稅條例第7條規定，出租房屋之土地，以房屋所有權人為納稅義務人，按出售或出租房屋之公告現值與取得時房屋公告現值之差額，課徵土地增值稅。
公益出租人依法出租房屋，無法適用自用住宅優惠稅率。若出租房屋之土地符合自用住宅認定條件，且符合公益出租房屋之條件，則公益出租人仍可適用其他一般自用住宅之優惠。
公益出租人若出售公益出租房屋之土地，應按房屋公告現值與取得時房屋公告現值之差額，課徵土地增值稅。但如果公益出租人在出售公益出租房屋之土地時，已符合其他自用住宅之適用條件，則仍可適用其他自用住宅之優惠稅率，如：自用住宅用地之重購退稅等。
| 公益出租人自用住宅之適用條件 | |
|---|---|
| 公益出租人可否適用自用住宅之優惠稅率 | 視土地是否存在出租之事實而定，若有出租，就不能適用自用住宅之優惠稅率。 |
| 公益出租房屋之土地如何課徵土地增值稅 | 出租房屋之土地，以房屋所有權人為納稅義務人，按出售或出租房屋之公告現值與取得時房屋公告現值之差額，課徵土地增值稅。 |
| 公益出租人依法出租房屋，無法適用自用住宅優惠稅率。 | |
| 公益出租人出售公益出租房屋之土地，應如何課徵土地增值稅 | 應按房屋公告現值與取得時房屋公告現值之差額，課徵土地增值稅。但如果公益出租人在出售公益出租房屋之土地時，已符合其他自用住宅之適用條件，則仍可適用其他自用住宅之優惠稅率，如：自用住宅用地之重購退稅等。 |
## 公益出租人算自用住宅可以適用相關優惠嗎？
公益出租人能否適用相關優惠取決於具體情況。若公益出租人符合下列其中一項條件，將視為自用住宅並能適用相關優惠：
1. 公益出租人在出租房屋的同一年度或次一年度，購入另一自住房屋自住：公益出租人出售公益出租房屋之土地前，已經遷出原住宅且在同一年度或次一年度，在其他縣市購入自住房屋，且遷入居住，便可適用自用住宅優惠稅率。
2. 公益出租人在出售房屋前後五年內，無其他住家用房屋：公益出租人在出售公益出租房屋之土地前，已經遷出原住宅且在出售房屋前後五年內，並無其他住家用房屋，便可適用自用住宅優惠稅率。
3. 房屋建造中，在取得使用執照後六個月內出售：納稅人以自用住宅用地建造非供出租之自用住宅，在取得使用執照後六個月內出售該自用住宅用地者，適用自用住宅用地優惠稅率。
若是公益出租人不符合以上條件之一，出售公益出租房屋之土地時，將無法適用自用住宅優惠稅率，而是按照一般土地交易課徵土地增值稅。因此，公益出租人在出售公益出租房屋之土地前，應先確認自己是否符合自用住宅優惠稅率的適用條件，以免因適用稅率錯誤而產生稅務糾紛。
## 公益出租人，自用住宅之問題解答
問題：公益出租人是否可以將出租房屋登記為自用住宅？
解答：公益出租人將房屋出租給弱勢族群，其房屋仍屬於出租行為，因此不能將出租房屋登記為自用住宅。
問題：公益出租人出售出租房屋之土地，是否可以適用自用住宅優惠稅率？
解答：公益出租人出售出租房屋之土地，由於該土地不符合自用住宅用地之認定，因此無法適用自用住宅優惠稅率。
問題：公益出租人如何適用自用住宅相關優惠？
解答：公益出租人無其他方案可將出租房屋登記為自用住宅，亦無其他方式適用自用住宅優惠，故公益出租人無法適用自用住宅相關優惠。
問題：公益出租人出售出租房屋之土地，如何課徵土地增值稅？
解答：公益出租人出售出租房屋之土地，由於該土地不符合自用住宅用地之認定，因此出售時無法適用自用住宅優惠稅率，應依照一般土地增值稅之規定計算繳納土地增值稅。
公益出租人 算自用住宅嗎？結論
總而言之，公益出租人是否屬於自用住宅，會影響到其房屋出租收益的稅務處理方式，並關係到房東的財務規劃。因此，對於公益出租人來說，瞭解相關的法規和優惠政策非常重要，才能確保自身權益。本文詳細說明瞭公益出租人自用住宅相關的規定和優惠，希望對有需要的讀者有所幫助。若有進一步的疑問，建議諮詢專業的稅務人員，以獲得更詳細的解答。
公益出租人是社會福利的重要一環，他們通過出租房屋來幫助弱勢族群解決住房問題，發揚人飢己飢、人溺己溺的精神。國家支持公益出租事業，也給予公益出租人一定的優惠政策。其中，在出售公益出租房屋之土地時，可以適用自用住宅用地優惠稅率。但前提是，公益出租房屋必須是出租人自住，且符合相關的規定。所以公益出租人算不算自用住宅，是出售公益出租房屋之土地時需要考慮的問題之一。
公益出租人 算自用住宅嗎？ 常見問題快速FAQ
公益出租房的房東是否可以適用自用住宅之認定？
不可以，公益出租房屋是出租行為，依照土地稅法第41條規定，出售公益出租房屋之土地，是無法按自用住宅優惠稅率課徵土地增值稅的。
公益出租房出售要如何課徵土地增值稅？
依照土地稅法第5條之1規定，出售公益出租房屋之土地，若是屋主於取得土地日起滿兩年且繼續居住6年以上，以出售房屋時的公告現值，減除原取得房屋時的公告現值，可課徵4%的土地增值稅；屋主取得土地後持有未滿2年，若出售公益出租房屋土地，以出售房屋時的公告現值，減除原取得房屋時的公告現值，可課徵10%的土地增值稅。
自用住宅與公益出租房屋之適用標準差異為何？
自用住宅，以自住為目的，土地上房屋價值高過土地價值，而公益出租住宅則沒有這個限制。自用住宅門檻是全年居住滿183天，公益出租住宅則是以一年期約定期限為準，並且屬於弱勢族群，由政府訂定租金標準出租予符合資格者
