公設比中的公共設施怎麼算？戶外設施算不進公設比？

許多人對於公設比中的公共設施如何計算感到困惑，尤其是戶外設施是否會被算入公設比。其實，公設比中的公共設施主要是指有屋頂、有建築結構的公共空間，例如管理室、健身房等。而戶外花園庭院、籃球場等設施則屬於法定空地範圍，不會被算入公設比。法定空地是法律規定必須留設的空間，如果建商能善加利用，反而能提供住戶更多的休閒空間，對居民來說是好事。

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公設比中的公共設施是怎麼算的？

在購買房屋時，公設比是一個重要的考量因素，而公設比中的公共設施計算方式，更是讓許多購屋者感到困惑。很多人會誤以為「戶外花園庭院、籃球場等設施」會被算入公設比，但實際上並非如此。這是一個常見的迷思，需要釐清。

會算到公設比中的公共設施，都是有屋頂、有建築結構的部分，例如：大廳、電梯、管理室、游泳池、健身房等。這些設施屬於建築物的一部分，需要建商投入成本建造，因此會被算入公設比。

而戶外的花園庭院、籃球場等設施，則屬於法定空地的範圍，並不會被算入公設比。法定空地是指法律規定必須留設的土地，目的是提供居民休閒、綠化等用途，並確保建築物周邊環境的品質。

簡單來說，公設比是計算建築物內部公共設施的比例，而法定空地則是指建築物周邊的空地。因此，戶外花園庭院、籃球場等設施，雖然是公共設施，但並不會被算入公設比，反而會被算入法定空地。

此外，法定空地是法律有明文規定一定要留的，所以如果能善加利用，對居民來說反而是好事呢！例如，可以規劃成花園、兒童遊樂場、休憩區等，提升居住環境的品質。

什麼是公共設施?

公共設施的概念看似簡單，卻常常引發許多誤解。許多人認為公共設施等同於公共財產，也就是政府所有。然而，事實上，公共設施並非僅限於政府所有，也包含「私有公物」。

什麼是私有公物？簡單來說，就是由私人擁有，但供公共使用或服務的設施。例如：由私人開發商興建的道路、公園、停車場，或是由私人企業提供的公共運輸系統。這些設施雖然歸私人所有，但其使用權卻屬於公共利益，因此被視為公共設施。

理解公共設施的關鍵在於區分管理權與所有權。雖然公共設施的「所有權」可能屬於私人，但其「管理權」卻可能由政府或其他公共機構負責。例如：由私人開發商興建的道路，其所有權歸開發商所有，但其管理權可能由政府負責維護和管理。

公共設施的用途決定了其重要性。正如陳愛娥教授所言，公共設施是一個「就用途而來的概念」，其主要目的在於「供公共或公務目的」。因此，公共設施的存在，不僅僅是為了滿足私人利益，更重要的是為了服務社會大眾，促進公共利益。

簡單來說，公共設施可以擴張到管理權的部分，而非限定在所有權，主要就是指私有公物的類型，它是「私有」的，但是屬於「公共設施」。

個人也贊成前面陳愛娥教授提到的，問題存在於「公共設施」，這是一個就用途而來的概念，會議資料上指「供公共或公務目的」當作依據。

公共設施的定義可以概括為以下幾個關鍵點：

• 用途決定性質： 公共設施的定義主要依據其用途，而非所有權。只要供公共或公務目的使用，即使由私人擁有，也屬於公共設施。
• 管理權與所有權分離： 公共設施的管理權不一定屬於所有權人，政府或其他公共機構可能負責管理。
• 服務公共利益： 公共設施的開發與管理，應以公共利益為優先考量，並兼顧私人利益。

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公設比多少合理？

公設比多少才算合理，一直是購屋者最關心的問題。目前市場上，公設比普遍落在33%左右，許多建案也以此作為標準。這也反映出，33% 的公設比已經成為多數購屋者可以接受的範圍。然而，公設比高低並非絕對指標，需要視社區品質、公設規劃等因素而定。房地產教授張金鶚也曾表示，現行的虛坪登記制度存在不合理之處，但完全實坪制也不合理，因為公設仍需花費成本興建，公設比高低在一定程度上反映了社區品質。

公設比過高，會導致實際使用空間減少，增加購屋成本。但公設比過低，也可能意味著社區品質較差，例如公設規劃不完善、管理不善等。因此，購屋者在評估公設比時，應綜合考慮以下因素：

• 社區品質： 社區管理、環境維護、安全措施等，都是影響公設品質的重要因素。
• 公設規劃： 公設規劃是否實用、是否符合住戶需求，也是評估公設比是否合理的重要指標。
• 公設使用率： 公設使用率越高，代表公設規劃越符合住戶需求，公設比也更合理。
• 建材品質： 公設使用的建材品質，也會影響公設的耐用度和價值。

除了以上因素，購屋者也應注意，公設比的計算方式，以及公設的實際使用面積。例如，有些建案會將戶外空間、停車場等也納入公設比計算，但這些空間實際上並非住戶可使用的空間。因此，購屋者在評估公設比時，應仔細閱讀建案說明，了解公設比的計算方式，以及公設的實際使用面積，才能做出明智的購屋決策。

合理的公設比範圍

上面我們了解了「公設比是什麼」也知道了公設比的計算方式， 那麼究竟我們計算出來的公設比多少才算是合理的呢 ？ 這肯定是許多買家最大的問題，雖然目前法規並無針對建築的公設比做出明確規範，但通常是社區大樓大多的公設比都會比公寓、透天建案高非常多。這主要歸因於大樓的公共設施較多，例如游泳池、健身房、交誼廳、中庭花園等等，而公寓或透天則相對簡單，公共設施較少。因此，在評估公設比是否合理時，需要考慮建築類型、社區規模、設施配置以及地理位置等因素。

一般來說，合理的公設比範圍會隨著建築類型和地區特性而有所不同。例如，位於市中心的豪宅大樓，由於土地成本高，且需要提供更完善的公共設施，公設比可能會高達 30% 以上。而郊區的住宅大樓，由於土地成本較低，且公共設施相對簡單，公設比可能只有 15% 左右。此外，社區規模也是影響公設比的重要因素，大型社區通常需要提供更多公共設施，公設比也會相對較高。

以下是一些公設比的參考範圍，僅供參考，實際情況可能有所不同：

• 公寓： 10% – 20%
• 透天： 5% – 15%
• 住宅大樓： 15% – 30%
• 豪宅大樓： 25% – 40%

需要注意的是，公設比並非越低越好，也不代表公設比越高就越好。合理的公設比應該能夠滿足住戶的需求，並且與房屋的價格和價值相符。如果公設比過低，可能表示公共設施不足，影響生活品質；如果公設比過高，則可能造成房屋價格過高，降低投資價值。因此，在購屋時，建議仔細評估公設比，並與周邊同類型建案進行比較，才能找到最符合自身需求的理想住宅。

國家賠償法第三條如何界定「公有公共設施」概念?

一、從問題取向上來思考，今天討論的問題似乎是限定在國家賠償法 第三條上，然後要用界定「公有公共設施」概念的方式來解決。 其實國家賠償的問題，大概可區分成幾個層面：第一，由國家負 責或由私人負責；第二，如果係由國家負責，應負公法上的責任 或私法上的責任；第三，該責任是侵權行為責任或契約責任。

二、國家賠償法第三條所規範的，是國家因「公有公共設施」的 瑕疵而致人損害時，應負賠償責任。因此，在探討國家賠償法第三 條的適用範圍時，必須先釐清「公有公共設施」的概念。

三、所謂「公有公共設施」，是指由國家或地方自治團體所有，並 供公眾使用之設施。其涵蓋範圍相當廣泛，包括道路、橋樑、隧道、 水溝、公園、學校、醫院、公共圖書館、文化中心等等。

四、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」，並非指所有公 有的設施，而是指供公眾使用之設施。例如，國家或地方自治團體 所擁有的辦公大樓，雖然是公有，但並非供公眾使用，因此不屬於 國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」。

五、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」，必須是「供公 眾使用」的設施。也就是說，該設施必須是開放給一般民眾使用， 且民眾可以自由進出使用。例如，國家或地方自治團體所擁有的 軍營，雖然是公有，但並非供公眾使用，因此不屬於國家賠償法 第三條所規範的「公有公共設施」。

六、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」，必須是「瑕疵」 的設施。也就是說，該設施必須存在著足以造成損害的缺陷。例如， 道路上的坑洞、橋樑的斷裂、隧道的天花板漏水等等，都屬於「瑕疵」 的設施。

七、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」，必須是「致人損 害」的設施。也就是說，該設施的瑕疵必須造成他人身體或財產的 損害。例如，行人因道路上的坑洞而跌倒受傷，車輛因橋樑斷裂而 墜落毀損等等，都屬於「致人損害」的設施。

八、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」，必須是「國家或 地方自治團體應負賠償責任」的設施。也就是說，國家或地方自治 團體必須對該設施的瑕疵負有責任。例如，國家或地方自治團體 未盡維護管理的義務，導致設施出現瑕疵，而造成他人損害，則國 家或地方自治團體應負賠償責任。

九、國家賠償法第三條所規範的「公有公共設施」概念，是一個非常 重要的概念，它關係到國家對人民的責任。因此，在探討國家賠償 法第三條的適用範圍時，必須充分理解「公有公共設施」的概念， 並結合實際案例進行分析。

可以參考 公設比中的公共設施是怎麼算的?

公設比中的公共設施是怎麼算的?結論

了解公設比中的公共設施計算方式，對於購屋者來說至關重要。公設比的計算方式，會直接影響到實際居住空間的大小，進而影響到購屋的成本。而公設比中的公共設施，主要是指有屋頂、有建築結構的公共空間，例如管理室、健身房等。而戶外花園庭院、籃球場等設施，則屬於法定空地範圍，不會被算入公設比。

因此，在評估公設比時，應注意公設比的計算方式，以及公設的實際使用面積。並綜合考慮社區品質、公設規劃、公設使用率、建材品質等因素，才能做出明智的購屋決策。

希望這篇文章能幫助您更好地了解公設比中的公共設施是怎麼算的，讓您在購屋過程中做出明智的選擇。

公設比中的公共設施是怎麼算的? 常見問題快速FAQ

公設比會算進戶外花園、籃球場嗎？

不會，戶外花園、籃球場等設施屬於「法定空地」的範圍，並不會被算入公設比。法定空地是法律規定必須留設的土地，目的是提供居民休閒、綠化等用途，並確保建築物周邊環境的品質。

公設比包含哪些設施？

公設比計算的公共設施主要是指有屋頂、有建築結構的公共空間，例如大廳、電梯、管理室、游泳池、健身房、交誼廳等等。

公設比過高有什麼缺點？

公設比過高會導致實際使用空間減少，增加購屋成本。此外，公設比過高也可能意味著建商將更多資金投入在公共設施，但實際上這些設施的使用率可能不高，造成資源浪費。