囤房稅懶人包：445萬戶出租房東免囤房稅

前言：囤房稅懶人包：一套方便易懂的囤房稅2.0指南

囤房稅懶人包是專為房屋出租者和建商量身打造的資訊指南，旨在幫助您輕鬆瞭解並應對囤房稅2.0。這套懶人包將複雜的法律規定以淺顯易懂的方式呈現，讓您快速掌握囤房稅2.0的涵蓋範圍、影響人群，以及如何避免或減少囤房稅的負擔。

可以參考 “預售屋裝潢時間｜客變規劃前一個月或簽約後3~4個月開始規劃”

囤房稅懶人包：非自住房屋數量影響計算

囤房稅2.0的計算方式主要取決於納稅人持有非自用住宅的數量。根據《房屋稅條例》規定，非自用住宅是指納稅人及其配偶、未成年子女所有，且供出租或出售及其他非自住目的使用的房屋與土地。

非自用住宅持有的數量越多，囤房稅的稅率也就越高。以自然人為例，其計算方式為：

1. 納稅人持有1至10戶非自用住宅者，其稅率為1.2%。
2. 納稅人持有11至20戶非自用住宅者，其稅率為1.5%。
3. 納稅人持有21戶以上非自用住宅者，其稅率為1.8%。

值得注意的是，囤房稅的計算是以自然人為單位進行的，即使納稅人與他人共同持有非自用住宅，其持有的戶數也會累計計算。此外，非自用住宅的數量包括已完工待售或出租、正在建造或翻新的房屋，不包括自住住宅、繼承尚未出脫的房屋、出租的營業用房屋，及其他經財政部覈准的非自用住宅。

囤房稅懶人包：出租閒置房屋可免囤房稅

針對囤房稅的爭議，政府祭出解方，被動投資客或投資出租住宅的建商最受影響，但若將閒置房屋出租，就有機會免繳囤房稅，以下整理提供3點關鍵說明供民眾參考：

• 囤房稅出租條件：房屋出租時，須向稅捐機關辦理出租申報，同時，房屋必須是出租房屋全年出租，並且每個月都有租金收入。
• 非自住住宅定義：非自住住宅指的是房屋所有權人或其配偶、直系親屬，在這棟房子沒有居住且沒有戶籍，或房屋是出租使用。
• 出租期間內免囤房稅：
  只要出租期間符合全年出租，且每月都有租金收入，房屋所有權人或其配偶、直系親屬，在這棟房子沒有居住且沒有戶籍，無論名下持有幾間房子都不會被課囤房稅。

囤房稅懶人包. Photos provided by unsplash

囤房稅懶人包：瞭解囤房稅2.0對象

囤房稅2.0主要針對持有長期庫存的建商和持有數戶以上房產的投資者。根據《房屋稅條例》的規定，囤房稅2.0的涵蓋範圍包括非自用住宅持有數量加重稅率，其具體計算方式如下：

建商持有的房屋，每超過10戶以上，囤房稅稅率為1.5%；每超過40戶以上，稅率高達3.6%。
個人持有之非自用住宅，每超過2戶以上，自第3戶起按房屋現值課徵囤房稅，稅率為1.5%。持有多戶者，應依持有戶數計算，並依公告現值課徵，計算公式如下：

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囤房稅額=公告現值囤房稅稅率持有戶數
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例如，某個人持有3戶非自用住宅，且公告現值分別為1000萬元、1200萬元和1500萬元，則其囤房稅額計算如下：

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囤房稅額=(1000萬元+1200萬元+1500萬元)1.5%2戶=9萬元
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另外，囤房稅2.0也規定，已出租之住宅不計入囤房稅的計算範圍內。也就是說，若將閒置房屋出租，即可避免囤房稅的課徵。因此，有意出租閒置房屋以避免囤房稅的多屋族和建商，可考慮將房屋出租，以符合囤房稅2.0的免稅規定。

囤房稅懶人包：建商庫存房屋應小心囤房稅

囤房稅2.0對建商的影響更為顯著，囤積40戶以上房屋的建商將面臨高達3.6%的囤房稅稅率。這意味著，如果建商持有40戶以上房屋，每年需要額外繳納的囤房稅可能高達數百萬元。因此，建商需要格外小心囤房稅的影響，並及早採取措施避免囤房稅的徵收。

建商可以採取多種措施來避免囤房稅的徵收，例如，及早出售庫存房屋、將庫存房屋出租以賺取租金收入，或將庫存房屋改建為可供銷售的住宅單位。

建商也可透過都更、危老重建等方式，加快庫存去化速度，或是可透過推案或預售等方式，在房屋蓋好之前就將其賣出，藉此減少稅負壓力。

然而，囤房稅2.0的實施，也可能對建商的庫存管理策略產生一定程度的影響。建商可能需要更加積極地管理庫存，並及早出售庫存房屋，以避免囤房稅的徵收。

建商也可以考慮將庫存房屋出租，以賺取租金收入。這也是一種避免囤房稅的有效方法。而且租金收入還可以幫助建商抵消持有庫存房屋的成本。

囤房稅2.0的實施，對建商的庫存管理策略來說，無疑是一項挑戰。但建商可以採取多種措施來避免囤房稅的徵收，並將囤房稅的影響降至最低。

囤房稅懶人包：各戶型囤房稅稅率計算方式

理財專家估算，依囤房稅2.0規定，持有11戶以上非自住住宅將適用1.5%稅率，持有41戶以上者則適用3.6%稅率，而囤房稅2.0的稅率計算方式，跟容積率、樓層數與面積有關，將以房屋現值為課徵基礎，各戶型的稅率計算方式如下：

一、容積率