容積獎勵是否按住宅樓地板面積比例計算？申請秘訣一次搞懂

想知道容積獎勵是否按住宅樓地板面積比例計算嗎？根據內政部建署的函釋，只要新建建築物作為住宅使用的比例達一半以上，且總樓地板面積也有一半以上作為住宅使用，就能適用住宅性能評估實施辦法，進而獲得容積獎勵。這表示，容積獎勵的計算確實會考量住宅樓地板面積比例，而您是否能獲得容積獎勵，也與建築物住宅使用比率息息相關。

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容積獎勵計算與住宅樓地板面積比例

在都市計畫法規中，容積獎勵是建築開發商爭取的重要權利，它可以讓建築物擁有更大的樓地板面積，進而提升建築物的價值。然而，容積獎勵的計算方式複雜，其中住宅使用比例的影響更需要仔細理解。根據內政部建築署107年7月10日營署更字第1070033916號函釋，容積獎勵確實與住宅樓地板面積比例息息相關。該函釋針對新建建築物中住商混合式建築物提出明確的規定：當建築物作為住宅使用之比率達二分之一以上，且總樓地板面積作為住宅使用之比率也達二分之一以上時，才可適用住宅性能評估實施辦法，進而獲得容積獎勵。

換句話說，想要獲得容積獎勵，建築物不僅要滿足建築物內住宅使用面積佔總樓地板面積比例的規定，更要滿足總樓地板面積中住宅使用面積佔建築物所有權人所有土地上總樓地板面積比例的規定。這意味著，即使建築物內住宅使用面積比例達標，但總樓地板面積中住宅使用面積比例未達標，仍然無法獲得容積獎勵。因此，建築開發商在規劃建築時，需要同時考量建築物內住宅使用比例和總樓地板面積住宅使用比例，才能有效利用容積獎勵，提升建築開發效益。

以下將更深入探討住宅性能評估實施辦法中，關於住宅使用比例的計算方法和案例分析，幫助您更清晰地理解容積獎勵的計算方式，並在建築開發過程中有效運用相關法規，最大化您的效益。

什麼是平均每人居住樓地板面積未達基本居住面積標準？什麼是未具備衛浴設備？

在探討容積獎勵的計算方式之前，我們需要先釐清一個重要的概念：基本居住水準。根據內政部訂頒的標準，基本居住水準指的是「平均每人最小居住樓地板面積達內政部訂頒之『基本居住水準』面積標準及具備大便器、洗面盆及浴缸（或淋浴）3項衛浴設備」。

簡單來說，基本居住水準包含兩個重要指標：

• 平均每人居住樓地板面積：指的是住宅建築物內部可供居住的樓地板面積，除以居住人數後所得的平均面積。這個標準是為了確保每個人都能擁有足夠的居住空間，避免過度擁擠。
• 衛浴設備：指的是大便器、洗面盆及浴缸（或淋浴）三項設備。這些設備是維持基本生活品質不可或缺的，確保居住者擁有基本的衛生和清潔條件。

值得注意的是，基本居住水準的標準並非一成不變，會隨著時代變遷和社會發展而有所調整。例如，內政部在2014年修訂了「基本居住水準」標準，將平均每人最小居住樓地板面積由原本的4.5平方公尺提高至5.5平方公尺。這也反映了社會對於居住品質的要求越來越高，以及對於居住正義的重視。

理解基本居住水準的概念，對於評估建築物的居住品質、進行社會福利服務，以及倡導居住正義都至關重要。在後續的章節中，我們將進一步探討容積獎勵與基本居住水準的關係，以及如何運用相關法規和標準，為需要幫助的弱勢族群爭取更公平、更舒適的居住環境。

容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算?. Photos provided by unsplash

住宅物業的樓面面積如何量度?

根據條例，住宅物業的「樓面面積」須從圍封該物業的「圍封牆」外部開始量度，以包括該物業內部的間隔及柱的面積外， 任何圍封牆將住宅物業與公用部分分隔，須從該牆壁的外部開始量度，其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積。 以影片的單位為例，由於單位設於走廊盡頭，屬於屋苑的大單邊，所以睡房一幅牆身並沒有毗鄰單位連接一起，變相這幅牆身厚度需要全數計入實用面積，而由該單位的業主一力承擔。 工作平台外延伸的一幅牆身，這部份稱為「隔音鯺」，同樣需計入實用面積。 換言之，在查看新盤售樓說明書的平面圖，我們也能得悉甚麼面積是要付費購買，卻用不到的空間，當中包括現時新盤長見的厚柱與厚厚的主力牆。

舉例說明，假設一個單位面積為500平方呎，但實際上可使用的空間只有400平方呎，這意味著有100平方呎的空間是「虛擬面積」，包括牆壁厚度、柱體、隔音鯺等。這些空間雖然無法使用，但仍然需要支付樓價，因此買家在購買住宅物業時，必須仔細查看售樓說明書的平面圖，了解哪些空間會被計算在樓面面積內，但實際上無法使用，以避免因資訊不對稱而產生誤解，最終做出明智的購買決策。

此外，買家亦應留意一些新盤的設計，例如一些單位設有「凹位」或「凸位」，這些空間雖然會被計算在樓面面積內，但實際上可能無法擺放家具或電器，因此買家在購買前應仔細考慮這些因素，以確保購買的單位符合自己的實際需要。

地下室開挖面積是否計入容積樓地板面積?

地下室開挖面積是否計入容積樓地板面積，是許多建築設計師、建商和房地產開發商在規劃建築時會遇到的問題。根據建築法規，地下室開挖面積是否計入容積樓地板面積，主要取決於地下室的用途和開挖範圍。

若地下室開挖範圍內僅包含「防空避難室」、「停車場」、「機電設備」外無其他用途空間，且各層開挖總面積未超過「法定防空避難設備、法定停車空間（含獎勵及地面一層室內車道與機械停車昇降空間）十分之一允建容積面積（含依法放寬）之機電設備」面積之和，則地下開挖面積免計入容積樓地板面積。

舉例來說，若建築法規規定容積率為 200%，且建築基地面積為 100 平方公尺，則允建樓地板面積為 200 平方公尺。若地下室開挖範圍內僅包含「防空避難室」、「停車場」、「機電設備」，且各層開挖總面積未超過 20 平方公尺（200 平方公尺的十分之一），則地下開挖面積免計入容積樓地板面積。

然而，若地下室開挖範圍內除了「防空避難室」、「停車場」、「機電設備」外，還有其他用途空間，例如住宅、辦公室、商業空間等，則地下室開挖面積就必須計入容積樓地板面積。

此外，即使地下室開挖範圍內僅包含「防空避難室」、「停車場」、「機電設備」，但各層開挖總面積超過「法定防空避難設備、法定停車空間（含獎勵及地面一層室內車道與機械停車昇降空間）十分之一允建容積面積（含依法放寬）之機電設備」面積之和，則地下開挖面積也必須計入容積樓地板面積。

因此，在規劃地下室設計時，應仔細評估地下室的用途和開挖範圍，並根據建築法規計算地下開挖面積是否計入容積樓地板面積，以避免違規。

容積樓地板面積怎麼計算？

容積樓地板面積的計算方法，並非直接將總樓地板面積乘以9/10就能得出。根據建築法規第162條的規定，實際容積樓地板面積的計算，應實際檢討扣除符合免計入容積樓地板的梯廳面積、陽臺面積、停車空間、屋頂突出物等扣除後，才是容積總樓地板。 這些扣除項目在法規中都有明確的定義和計算方式，例如：

• 梯廳面積：是指連接各層樓的垂直交通空間，包括樓梯間、電梯間等。
• 陽臺面積：是指建築物外牆向外延伸的平台空間，包括露台、陽台等。
• 停車空間：是指建築物內部或周邊設置的停車場，包括地下停車場、地上停車場等。
• 屋頂突出物：是指建築物屋頂上的突出構造物，例如煙囪、水塔、通風設備等。

除了上述扣除項目外，建築法規中還規定了一些其他免計入容積樓地板面積的項目，例如避難空間、防災設備、公共設施等。因此，在計算容積樓地板面積時，需要仔細檢視建築設計圖紙，確認哪些空間符合免計入容積樓地板面積的規定，並依法進行扣除，才能準確計算出實際的容積樓地板面積。

舉例來說，假設一棟建築物總樓地板面積為1000平方公尺，其中包含100平方公尺的梯廳面積、50平方公尺的陽臺面積、100平方公尺的停車空間。根據建築法規的規定，這些空間都屬於免計入容積樓地板面積的項目。因此，該建築物的實際容積樓地板面積為：

1000平方公尺 – 100平方公尺 – 50平方公尺 – 100平方公尺 = 750平方公尺

也就是說，該建築物的實際容積樓地板面積為750平方公尺，而非直接用總樓地板面積1000平方公尺乘以9/10計算出來的900平方公尺。

可以參考 容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算?

容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算?結論

透過深入探討內政部建築署函釋，以及住宅性能評估實施辦法中關於住宅使用比例的計算方法，我們可以得出明確的結論：容積獎勵確實會考量住宅樓地板面積比例。根據函釋，當新建建築物作為住宅使用的比例達二分之一以上，且總樓地板面積也有一半以上作為住宅使用，才能適用住宅性能評估實施辦法，進而獲得容積獎勵。

這意味著，想要獲得容積獎勵，建築開發商需要仔細規劃建築物內住宅使用比例和總樓地板面積中住宅使用比例，才能最大化容積獎勵的效益。同時，了解基本居住水準和容積樓地板面積的計算方法，對於掌握容積獎勵的計算方式，以及在建築開發過程中有效運用相關法規都至關重要。

希望本文能幫助您深入理解容積獎勵的計算方式，並在建築開發過程中有效運用相關法規，提升建築開發效益。

容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算? 常見問題快速FAQ

Q1：容積獎勵是否按住宅的樓地板面積比例計算?

答案是肯定的。根據內政部建築署107年7月10日營署更字第1070033916號函釋，當新建建築物作為住宅使用之比率達二分之一以上，且總樓地板面積作為住宅使用之比率也達二分之一以上時，才可適用住宅性能評估實施辦法，進而獲得容積獎勵。因此，容積獎勵的計算確實會考量住宅樓地板面積比例，而您是否能獲得容積獎勵，也與建築物住宅使用比率息息相關。

Q2：如何計算住宅使用比率？

計算住宅使用比率需要滿足以下兩個條件：

• 建築物住宅使用比例： 建築物內，作為住宅使用的樓地板面積佔總樓地板面積的比例。
• 總樓地板面積住宅使用比例： 建築物內，作為住宅使用的樓地板面積佔該建築物所有權人所有土地上總樓地板面積的比例。

舉例來說，若一棟建築物總樓地板面積為1000平方公尺，其中住宅使用面積為600平方公尺，則建築物住宅使用比例為600/1000=60%。若該建築物所有權人所有土地上總樓地板面積為1500平方公尺，則總樓地板面積住宅使用比例為600/1500=40%。 只有當兩個比例都達到二分之一以上時，才能適用住宅性能評估實施辦法。

Q3：哪些建築物可以適用住宅性能評估實施辦法？

必須是新建建築物，且滿足上述住宅使用比例的規定。也就是說，建築物內住宅使用面積比例和總樓地板面積中住宅使用面積比例都必須達二分之一以上才能適用。