房地合一稅何時開始？2016年1月1日起實施，持有2年內出售房屋土地適用

自2016年1月1日起，房地合一稅成為房地產投資和交易的關鍵稅務因素，它的實施旨在規範房地產的交易行為，並對持有2年內出售的房屋、土地徵收課稅，藉此引導房地產市場走向更為健康、穩定的發展。

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房地合一稅實施時間

房地合一稅於2016年1月1日正式實施（請注意，此處應省略房地合一稅實施時間的標題）。這意味著，自2014年1月2日起取得並於2016年1月2日後出售之房屋與土地皆屬於房地合一稅適用範圍。此外，依房地合一稅規定，土地應是指依都市計畫法劃定為住宅、商業或工業用地與非都市土地使用分區及農業發展條例劃定為非農業用地之土地，換句話說，不受土地分區管制之農地、自用住宅用地以及繼承取得之自用住宅用地均不屬於房地合一稅的課徵範圍。而自用住宅是指納稅義務人單獨或與其配偶、直系親屬（包括配偶之父母）共有供自住且實際居住之房屋，若納稅義務人同時擁有多處房屋，其應自行選定一戶為自用住宅，其餘房屋即屬於房地合一課徵範圍。

需要注意的是，若納稅義務人是繼承取得自用住宅用地，於繼承開始之日起2年內出售，亦適用自用住宅土地之差額稅率規定。有關繼承取得之自用住宅用地認定及需求，應依遺產及贈與稅法規定。

房地合一稅適用房屋土地交易

房地合一稅適用於個人自2014年1月2日起取得、持有2年內出售的房屋、土地。下列交易適用房地合一稅：

1. 買賣房屋、土地。
2. 以房屋、土地為標的物的交換交易。
3. 房屋、土地之贈與(贈與稅免稅額度以上部分)。
4. 房屋、土地之繼承、遺贈。
5. 房屋、土地之信託或共有持分之變更。
6. 房屋、土地因政府徵收而取得補償。
7. 房屋、土地因921大地震受損而取得補償。
8. 房屋、土地因颱風、火災及其他不可抗力因素而滅失或毀損而取得補償。
9. 房屋、土地因都更、危老改建而取得補償。
10. 房屋、土地因區段徵收而取得補償。

需要注意的是，房地合一稅不適用於以下交易：

1. 買賣自用住宅，自用住宅認定以個人家庭為單位，且須符合以下條件：
2. 於申報年度之1月1日，納稅義務人或其配偶、未成年子女實際居住且戶籍設籍於該房屋者，其面積未超過二個「法定容積標準層」之地皮，且合計持有房屋棟數以1戶為限。
3. 出售房屋土地，其取得原因係繼承、遺贈、贈與、交換或因政府徵收取得，且納稅義務人已依遺產稅法、贈與稅法或其他相關法令繳納應納稅捐者。
4. 出售住宅用地，其取得原因係自同一出售人取得合於前開持有期間規定，且出售價格未超過新台幣400萬元者。
5. 出售房屋建築改良物，其取得原因係自同一出售人取得合於前開持有期間規定，且出售價格未超過新台幣100萬元者。

房地合一稅何時開始. Photos provided by unsplash

房地合一稅涵蓋哪些交易

房地合一稅涵蓋哪些交易呢？根據房地合一稅條例規定，房地合一稅適用於個人自2014年1月2日起取得、持有2年內出售的房屋、土地，以及依法令取得之房屋、土地。其中房屋是指住宅及商用不動產，土地是指非農業用地，包括住宅用地、商業用地、工業用地、文教用地、風景區用地等。需要注意的是，依法令取得之房屋、土地是指：

• 繼承、贈與、信託、法拍、法院判決、協議離婚分割、政府機關因政策或公共建設需要而辦理的徵收、撥用、拆遷或其他類似情況所取得之房屋、土地。
• 依都市更新條例或平均地權條例規定辦理都市更新事業、區段徵收、重劃或細分，分配或變賣而取得之房屋、土地。
• 依農業發展條例規定辦理農村更新或農業區住宅計畫而取得之房屋、土地。
• 依災害防救法規定辦理住宅、房屋或土地重建而取得之房屋、土地。
• 其他經中央主管機關指定之房屋、土地。

上述情形所取得的房屋、土地，如果在取得後2年內出售，就需要適用房地合一稅。但需要注意的是，房地合一稅並非適用於所有的房屋土地交易，以下情形不適用房地合一稅：

• 出售自用住宅用地、房屋，且自取得日起至出售日止，合計持有期間為6年以上，且該自用住宅用地、房屋自取得日起至出售日止，均供納稅義務人本人或其配偶、直系親屬居住使用，則其出售自用住宅用地、房屋的所得，免徵房屋出售所得稅。
• 出售非屬自用住宅用地、房屋且持有期間超過5年者，免徵房屋出售所得稅。
• 繼承、贈與、信託、法拍、法院判決、協議離婚分割、政府機關因政策或公共建設需要而辦理之徵收、撥用、拆遷或其他類似情況所取得之房屋、土地，且在取得該房屋、土地後至出售日止，合計持有期間超過2年，則其出售該房屋、土地的所得，免徵房屋出售所得稅。
• 依都市更新條例或平均地權條例施行細則規定，轉讓因都市更新事業或區段徵收、重劃或細分所分配或變賣而取得之房屋、土地，且在取得該房屋、土地後至出售日止，合計持有期間超過2年，則其出售該房屋、土地的所得，免徵房屋出售所得稅。
• 依農業發展條例規定，轉讓因農村更新或農業區住宅計畫而取得之房屋、土地，且在取得該房屋、土地後至出售日止，合計持有期間超過2年，則其出售該房屋、土地的所得，免徵房屋出售所得稅。
• 依災害防救法規定，轉讓因住宅、房屋或土地重建而取得之房屋、土地，且在取得該房屋、土地後至出售日止，合計持有期間超過2年，則其出售該房屋、土地的所得，免徵房屋出售所得稅。
• 其他經中央主管機關指定之房屋、土地。

房屋、土地交易如何認定房地合一稅開始時間

房地合一稅的適用，除了看房屋或土地持有時間是否在2年內，還要看交易發生時間是否在2016年1月1日以後。為了避免有人利用交易日期來規避房地合一稅，也有明確的規定來認定房地合一稅的起算時間。

若房地產交易為買賣契約，起算日是以買賣契約書上的日期去計算，而不是以房屋或土地所有權移轉登記完成日做為起算。也就是說，賣方與買方簽訂買賣合約的日期，就是房屋或土地交易開始日的認定。

若房地產交易為贈與，起算日為贈與契約成立日，認定方式與買賣契約類似，都是從簽訂契約的日期起算持有期間。

若房地產交易為繼承，起算日為被繼承人死亡日，由於繼承人取得房地產時，沒有交易的過程，因此以被繼承人死亡日當作是房地合一稅的起算日。

房地合一稅起算日的認定方式，可避免納稅義務人透過交易日期來規避課稅，確保稅收公平性並促進交易透明化。適用房地合一稅的房屋或土地交易時間認定，以買賣契約簽訂日或贈與契約成立日或繼承人繼承開始日為主，而此時間點需在2016年1月1日之後。

房地合一稅適用之房屋土地交易日期

房地合一稅適用於自2016年1月1日起取得、持有2年內出售的房屋、土地，但符合特定條件者除外。下列房屋土地交易日期適用房地合一稅：

取得日期