許多民眾在繳納房地合一稅時，經常會產生房地合一稅到底能不能扣除已繳納的土地增值稅的疑問。為了讓大家釐清這個問題，本文將詳細說明房地合一稅制改革後的相關規定，幫助納稅人正確理解房地合一稅與土地增值稅的扣除規定。
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房地合一稅可扣除土地增值稅？免再混亂了！
房地合一稅制頒布實施已有一段時間，不少民眾對於房地合一稅與土地增值稅的差異仍感到混淆，甚至誤解可以直接從房地合一稅的課稅金額中扣除既有土地增值稅。財政部特別提醒，房地合一稅制改革後，為避免重複課稅，土地增值稅係採「按稅基相減」方式排除重複課稅，與房地合一按實價課徵所得稅不同，因此，土地增值稅並不屬於房地合一稅的可扣除項目。
土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅，與房地合一按實價課徵所得稅不同。舉例而言，若甲君出售一筆土地，公告現值為1,000萬元，取得成本500萬元，依照土地增值稅規定，土地漲價總數額為500萬元，應課土地增值稅為25萬元（5%）。若甲君出售該土地之實價為600萬元，則依房地合一稅規定，應課房地合一稅為6萬元（45%）。由於房地合一稅制已經排除土地增值稅，因此甲君並不能再將已繳納的25萬元土地增值稅從應課房地合一稅中扣除。
財政部特別強調，房地合一稅的設立目的是為了抑制短期炒作房地產的行為，而土地增值稅則是為了課徵因土地擁有期間的合理增值而獲得的利益。兩種稅制具有不同的目的和課徵方式，因此不能互相扣抵。若有房地合一相關的稅務問題，可隨時向各地國稅局洽詢，讓專業人員為您解答。
房地合一稅制改革，讓兩種稅制各走各的
在房地合一稅制改革之前，土地增值稅與房地合一稅有所重疊之處，可能造成重複課稅的問題。為瞭解決此問題，政府於2016年實施房地合一稅制改革，做出以下重大調整：
採用稅基相減方式排除重複課稅
- 房地合一稅的課稅基礎以土地增值稅申報之公告土地現值為基礎，課稅後將已課徵土地增值稅的金額從房地合一稅的課稅基礎中扣除，以達到排除重複課稅的目的。
- 土地增值稅的計算方式仍然是公告土地現值減去原取得成本，再乘以稅率。
使土地增值稅不受房地合一稅影響
- 土地增值稅的課稅依據為公告土地現值，而房地合一稅的課稅依據為土地的實際交易價格，亦即實價課稅。
- 這意味著，土地增值稅的課稅不會受到房地合一稅的影響，兩者是獨立運作的稅制。
透過這些改革，政府成功地將房地合一稅與土地增值稅劃清界線，使兩種稅制各走各的，避免重複課稅的情況發生，也讓稅制的公平性更上一層樓。
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？. Photos provided by unsplash
房地合一稅制改革：排除重複課稅，確保稅制公平
2016年實施的房地合一稅制，旨在抑制短線炒作房地產行為，帶動房市健全發展。其中，一個重要的改革就是排除重複課稅，確保稅制公平。房地合一稅與土地增值稅都是針對不動產交易課徵的稅賦，兩者並存可能導致重複課稅，造成納稅人額外負擔。 為避免這一情況，房地合一稅制改革採用了稅基相減的方式，將土地增值稅的應稅金額從房地合一稅的應稅金額中扣除，實現重複課稅的排除。這一改革有效保障了納稅人的合法權益，使房地合一稅與土地增值稅能夠和諧並存，共同發揮調節房地產市場的作用。
房地合一稅可扣除土地增值稅的具體規定如下：
這一規定確保了納稅人不會因房地合一稅和土地增值稅的重疊課徵而造成額外負擔，體現了稅制公平的原則。
| 房地合一稅制改革 | |
|---|---|
| 改革內容 | 排除重複課稅，確保稅制公平 |
| 改革方式 | 採用稅基相減的方式，將土地增值稅的應稅金額從房地合一稅的應稅金額中扣除 |
| 扣除限額 | 土地增值稅應納稅額的扣除限額為房地合一稅應稅金額的50% |
房地合一稅扣除項目不包括土地增值稅
在房地合一稅的架構下，納稅人可以扣除某些項目以減少應納稅額，但土地增值稅並不在可扣除的項目之列。土地增值稅是針對土地漲價的部分徵收的稅，而房地合一稅則是針對房地產交易的利潤徵收的稅。兩者性質不同，因此土地增值稅不能用於抵減房地合一稅。
房地合一稅的扣除項目主要包括：
- 土地取得成本：購買土地的費用，包括原始購地款、仲介費、契稅、印花稅、代書費等。
- 房屋建築成本：包括房子的實際造價、設計費、裝潢費、修繕費等。
- 持有期間費用：持有房屋期間產生的費用，包括地價稅、房屋稅、水電煤費、管理費、維護費等。
- 貸款利息：用於購買或興建房屋的貸款所產生的利息支出。
- 仲介費用：出售房屋時支付給仲介的費用。
納稅人在計算房地合一稅時，可以將上述項目在持有房屋期間的累計金額從銷售房屋的收入中扣除，以得出應納稅額。房地合一稅的稅率分為45%、35%和15%三種，適用不同的持有期間。持有一年以下的房屋，稅率為45%；持有超過一年但不到兩年的房屋，稅率為35%；持有超過兩年的房屋，稅率為15%。
房地合一稅與土地增值稅是兩種不同的稅，徵收對象和計算方式都不同。納稅人在申報房地合一稅時，不能將土地增值稅作為扣除項目。
房地合一稅與土地增值稅屬不同類型稅制，計算方式有差異
房地合一稅與土地增值稅皆為針對不動產交易課徵之稅目，但兩者之間存在著顯著的差異。首先，在課徵對象方面，房地合一稅係針對包括土地、建物及附屬設施在內的不動產交易課徵，而土地增值稅則僅針對土地交易課徵。其次，在計算方式方面，房地合一稅係以出售不動產的收入總額減除取得成本、相關費用及必要費用後之淨所得額作為課稅基礎，再按稅率課徵；而土地增值稅則係以出售土地的收入總額減除取得成本之後之漲價總數額作為課稅基礎，再按稅率課徵。由此可知，房地合一稅與土地增值稅在課徵對象和計算方式上均有所差異。
此外，在扣除項目方面，房地合一稅允許扣除相關費用及必要費用，而土地增值稅則無此規定。這主要是由於房地合一稅係針對不動產交易課徵，而相關費用及必要費用被視為是出售不動產過程中所產生的必要支出，因此允許扣除；而土地增值稅係針對土地交易課徵，土地增值稅的稅基是土地增值總數額，跟相關費用、必要費用無關。因此，土地增值稅沒有扣除項目的規定。
綜上所述，房地合一稅與土地增值稅為兩種類型不同的稅目，在課徵對象、計算方式及扣除項目方面均有差異。因此，在計算房地合一稅時，不得將土地增值稅作為扣除項目。
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？結論
房地合一稅是一項針對不動產交易利潤課徵的所得稅，而土地增值稅是一種針對土地漲價收益課徵的稅。二者在稅基、計算方式等方面均有所不同。因此，房地合一稅可扣除土地增值稅之說法並不正確。
為避免重複課稅，房地合一稅法已將土地增值稅納入計算機制，扣除土地增值稅後再計算房地合一稅。這意味著，在計算房地合一稅應納稅額時，納稅人可以將已繳納的土地增值稅扣除，避免重複課稅。
簡而言之，房地合一稅與土地增值稅是兩種不同的稅，有著不同的計算方式和規定。房地合一稅不允許扣除土地增值稅。房地合一稅法已考慮土地增值稅，避免重複課稅。因此，房地合一稅和土地增值稅，各繳納各的，絕不會有所混淆。
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？ 常見問題快速FAQ
1. 房地增值稅有包含在房地合一稅的扣除項目中嗎？
根據現行房地合一稅制改革，房地增值稅並非屬於房地合一稅的可扣除項目。這意味著，在計算房地合一稅時，不得將土地增值稅從房地合一稅的課稅所得額中扣除。
2. 為什麼房地增值稅不屬於房地合一稅的可扣除項目？
房地合一稅與土地增值稅屬於不同類型的稅制。房地合一稅係按房地交易時的實價，課徵所得稅。而土地增值稅係按公告土地現值，課徵土地漲價總數額。二者計算基礎不同，房地合一稅課徵的是所得額，而土地增值稅課徵的是土地增值額。因此，房地合一稅與土地增值稅不能互相扣除。
3. 土地增值稅與房地合一稅的計算有什麼差異？
土地增值稅與房地合一稅的計算方式不同，兩者在課徵基礎及申報時程上有差異。土地增值稅是以公告土地現值為基礎，計算土地漲價總數額。而房地合一稅是以交易時的實際成交價格為基礎，計算所得額。其次，在申報時程上也有差異。土地增值稅的申報期限為每年的5月1日至6月30日，而房地合一稅的申報期限為每年的2月1日至5月31日。
