房地產交易牽涉到的稅務問題繁雜多變，讓不少人霧裡看花。其中，房地合一稅和土地增值稅更是許多人的一大難題。單就房地合一稅而言，已有不少人為此煩惱，甚至有人誤以為繳了房地合一稅，就不必再繳土地增值稅。那麼，房地合一稅還要繳土增稅嗎？
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房地合一稅和土地增值稅有什麼差異？
房地合一稅和土地增值稅都是台灣針對房地產交易課徵的稅收，兩者皆以房地產的增值額為課徵基礎，但兩者的課稅標準、計算方式和扣除規定均有所不同。
1. 課徵對象
房地合一稅的課徵對象為房地產所有權人，而土地增值稅的課徵對象則為土地所有權人。
2. 課稅標準
房地合一稅的課稅標準為房地產交易的增值額，即房地產的售出價格減去取得成本和相關費用後，超過一定金額的部分。土地增值稅的課稅標準則為土地交易的增值額，即土地的售出價格減去取得成本和相關費用後，超過一定金額的部分。
3. 計算方式
房地合一稅的計算方式為將房地產交易的增值額乘以一定的稅率，稅率分為45%、35%、20%和15%四個級距，增值額越高，適用稅率也越高。土地增值稅的計算方式則為將土地交易的增值額乘以一定的稅率，稅率分為40%、30%和20%三個級距，增值額越高，適用稅率也越高。
4. 扣除規定
房地合一稅在計算應納稅額時，可以扣除一定的費用，包括取得成本、仲介費用、廣告費用、代書費、裝修費用、修繕費用和貸款利息等。土地增值稅在計算應納稅額時，可以扣除取得成本、仲介費用，以及公共設施保留地增值額等。
房地合一稅計算後仍扣除土增稅基數
房地合一稅的計算方式是將出售房屋的收入減掉取得成本、必要費用，再乘以稅率，但土地增值稅的計算方式則是將出售房屋的收入減掉取得成本，再乘以稅率！因此，實際上在計算土地增值稅的稅基時，會先將房地合一稅的應納稅額從出售房屋的收入中扣除，也就是說，房地合一稅計算後仍扣除土增稅基數。
舉一個例子來說，假如某人在10年前以1000萬元購買一間房子，並在20年後以2000萬元出售，依照房地合一稅的計算方式，這個人的房地合一稅應納稅額為（2000萬元-1000萬元）45% = 450萬元。而依照土地增值稅的計算方式，這個人的土地增值稅應納稅額為（2000萬元-1000萬元-450萬元）30% = 405萬元。
從這個例子可以看出，土地增值稅的應納稅額會隨著房地合一稅的應納稅額而減少。因此，在出售房屋時，除了要考慮房地合一稅的影響之外，也要考慮土地增值稅的影響，才能夠正確計算出自己需要繳納多少稅金。以下列舉幾個要點，讓您更瞭解房地合一稅計算後仍扣除土增稅基數：
房地合一稅還要繳土增稅嗎？. Photos provided by unsplash
房地合一稅與土地增值稅的扣稅處理
在房地合一稅與土地增值稅的扣稅處理上，兩者存在著差異。房地合一稅的計算是以「出售房地」，也就是實際成交價減去取得成本及相關費用後的利潤，為計算課稅基礎；而土地增值稅是以「土地增值」計算，其計算方式則為「土地出售價格減去土地取得價格」。因此，在計算扣稅時，房地合一稅可以扣除土地增值稅的金額，而土地增值稅則不允許扣除房地合一稅的金額。
舉例來說，假如小明出售一筆土地，賣出價格為1,000萬元，取得成本為500萬元，相關費用為100萬元，則房地合一稅的計算公式為：(1,000萬-500萬-100萬)0.35=135萬元；而土地增值稅的計算公式為：(1,000萬-500萬)0.45=225萬元。在房地合一稅的計算中，可以扣除土地增值稅的金額，因此房地合一稅最終應繳納的金額為135萬-225萬=-90萬元(代表免徵)。
反之，在土地增值稅的計算中，不允許扣除房地合一稅的金額，因此土地增值稅應繳納的金額為225萬元。由此可見，在房地合一稅與土地增值稅的扣稅處理上，兩者存在著明顯差異，房地合一稅可以扣除土地增值稅的金額，而土地增值稅則不允許扣除房地合一稅的金額。
| 稅制 | 計算基礎 | 計算公式 | 可否扣除對方稅額 |
|---|---|---|---|
| 房地合一稅 | 出售房地 | (出售房地 – 取得成本 – 相關費用) x 稅率 | 是 |
| 土地增值稅 | 土地增值 | (土地出售價格 – 土地取得價格) x 稅率 | 否 |
房地合一稅繳納後，土地增值稅的稅基是否會變化
當納稅義務人繳納房地合一稅。房地合一稅的計算有扣除取得成本、必要費用，如仲介費、代書手續費及二代贈與稅額，再計算土地增值稅，但是土地增值稅不扣除二代贈與稅額這部分。
以發生二度贈與的建物買賣土地增值稅計算舉例說明，假設土地公告現值為1,000萬元、土地買入贈與時價值為500萬元、房地合一稅二代贈與稅稅額為200萬元，房屋實際銷售價格為4,000萬元，則土地增值稅的計算基礎為4,000萬元-（1,000萬元+500萬元）=2,500萬元。
因此，房地合一稅的計算會將二代贈與稅額扣除，而土地增值稅的計算不會扣除二代贈與稅額，也就是說，房地合一稅繳納後，土地增值稅的稅基會增加二代贈與稅額的金額。
房地合一稅=(房屋銷售收入-公告現值-取得成本-必要費用)稅率
土地增值稅=(出售價格-取得成本-地價稅-土地公告現值)稅率
房地合一稅和土地增值稅的繳納順序
房地合一稅和土地增值稅的繳納順序應依照土地增值稅條例第11條：「納稅義務人於出售土地或建築改良物前已繳納之土地增值稅得自該次交易所得扣除後，再依土地增值稅計算規則繳納土地增值稅。但其扣除數額以該次交易所得總額為限。」規定：
值得注意的是，房地合一稅和土地增值稅都是以出售房地產的收入為基礎計算的，因此在繳納房地合一稅後，土地增值稅的稅基會減少。這是因為房地合一稅已經將出售房地產的增值部分課徵了稅，因此土地增值稅只需要對房地合一稅計算後剩餘的增值部分課徵稅。
房地合一稅還要繳土增稅嗎？結論
房地合一稅和土地增值稅是兩種不同的稅，前者是針對出售房地產的利潤課徵，後者是針對土地增值部分課徵。兩者計算方式不同，扣稅規定也不同，但是納稅義務人只需繳納一種稅，不會重複繳納。在實務上，納稅義務人可以先計算房地合一稅，再用房地合一稅的應稅金額扣除土增稅的基數，最後再計算土地增值稅的應稅金額。這種計算方式可以確保納稅義務人不重複繳稅，也能讓政府在兼顧稅收的同時，減輕納稅義務人的負擔。
在結論中，我們可以再次強調，房地合一稅和土地增值稅是兩種不同的稅，納稅義務人只需繳納一種稅，不會重複繳納。這種計算方式可以確保納稅義務人不重複繳稅，也能讓政府在兼顧稅收的同時，減輕納稅義務人的負擔。如果您有關於房地合一稅或土地增值稅的問題，可以諮詢專業人士，或參閱相關法規，以獲得更全面的瞭解。
房地合一稅還要繳土增稅嗎？ 常見問題快速FAQ
房地合一稅和土地增值稅的稅基都是房地產的增值額，這兩項稅是否會重複課徵？
房地合一稅和土地增值稅的稅基都是房地產的增值額，但兩稅的計算方式和適用範圍不同。房地合一稅是對個人出售房地產取得的利潤課徵的稅，而土地增值稅是對土地所有權人出售土地時取得的增值額課徵的稅。換句話說，房地合一稅是對房屋的增值額課稅，而土地增值稅是對土地的增值額課稅。因此，這兩項稅不會重複課徵。
房地合一稅和土地增值稅都實行累進稅率，那麼哪個稅的稅率更高？
房地合一稅和土地增值稅的稅率都是累進的，而且房地合一稅的最高稅率（45%）比土地增值稅的最高稅率（50%）要低。但是，由於房地合一稅的計算基礎是房地產的增值額，而土地增值稅的計算基礎是土地的增值額。因此，房地合一稅的實際稅負可能超過土地增值稅的實際稅負。
申報房地合一稅時，是否需要先繳納土地增值稅？
不需。房地合一稅和土地增值稅是兩個獨立的稅種，申報繳納的時間和方式也不同。房地合一稅的申報期限是出售房地產的次年5月至6月，而土地增值稅的申報期限是出售土地的次年3月至5月。因此，在申報房地合一稅時，不需要先繳納土地增值稅。
