房地合一稅制是一項針對房屋或土地出售而徵收的稅務制度，自 2016 年 1 月 1 日起施行。此稅制旨在抑制房地產投機行為，促進住宅市場的健全發展。對於自用住宅的出售，房地合一稅制規定，納稅義務人出售房屋及坐落土地，如該房屋未經納稅義務人本人或其配偶、未成年子女設籍滿 6 年，出售時將無法適用自用住宅優惠稅率，須課徵 35% 之稅率。瞭解房地合一稅的自用住宅優惠稅率之相關設籍規定，有助於房地產投資者在進行房地產交易時，有效規畫稅務支出。
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納稅義務人出售房屋需留意設籍規定
房地合一稅是對個人出售房屋及坐落土地課徵的稅賦，自 105 年 1 月 1 日施行後，納稅義務人出售 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋及坐落土地，如有符合一定條件，出售時可適用較低的自用住宅優惠稅率，或享有免稅額。但需要注意的是，自用住宅優惠稅率之適用，與納稅義務人本人及其配偶、未成年子女在該房屋之設籍狀況密切相關。
根據房地合一稅的規定，納稅義務人出售房屋及坐落土地，如該房屋未經納稅義務人本人或其配偶、未成年子女設籍滿 6 年，出售時將無法適用自用住宅優惠稅率，須課徵 35% 之稅率。換言之，若納稅義務人在出售房屋前，未在該房屋設籍滿 6 年，即使該房屋為其自住使用，仍無法適用自用住宅優惠稅率，而必須按照一般房屋出售之規定，繳納較高的稅賦。
因此，納稅義務人在出售房屋前，應留意相關設籍規定，以避免適用較高之稅率。如欲出售房屋，建議應先確認是否符合自用住宅優惠稅率之適用條件，若尚未符合，應儘早向戶政事務所辦理設籍，以利日後出售房屋時，能適用較低的稅率。
房屋設籍滿6年可享自用住宅優惠稅率
政府為了鼓勵民眾自住，並抑制炒房投機行為，在《房地合一稅條例》中明文規定，符合以下條件者，出售房屋時可以適用自用住宅優惠稅率10%：
若納稅義務人出售房屋時符合上述條件，則可適用自用住宅優惠稅率10%，出售房屋時無須繳納任何房地合一稅。但如果納稅義務人不符合以上條件，出售房屋時將被課徵35%的房地合一稅，稅負將大幅增加。因此，在出售房屋前，務必確認自己是否符合自用住宅優惠稅率的適用條件，以免誤觸高稅率。
以下舉例說明：
小明於105年1月2日購買一棟房屋，並於同日將戶籍遷入該房屋，並與父母同住。109年12月31日，小明將該房屋出售，出售時已符合自用住宅優惠稅率的適用條件，因此可以適用10%的自用住宅優惠稅率，無須繳納房地合一稅。
小美於105年1月2日購買一棟房屋，並於106年1月1日將戶籍遷入該房屋。109年12月31日，小美將該房屋出售，但出售時尚未持有滿6年，因此無法適用自用住宅優惠稅率，必須繳納35%的房地合一稅。
透過以上範例可以看出，出售房屋時是否符合自用住宅優惠稅率的適用條件，將直接影響到應繳納的房地合一稅金額。因此，在出售房屋前，務必確認自己是否符合自用住宅優惠稅率的適用條件，以免誤觸高稅率。
房地合一稅 自用住宅. Photos provided by unsplash
房地合一稅自用住宅如何認定！設籍條件、優惠稅率一次掌握
房地合一稅新制上路後，納稅義務人出售房屋應留意相關設籍規定，以避免適用較高之稅率。房地合一稅自用住宅認定設籍條件，係以房屋所有權人或其配偶、未成年子女在該房屋地址設籍滿6年以上，且該房屋供自住使用為判斷依據。符合前述條件者，出售房屋時可適用自用住宅優惠稅率，稅率為出售時房屋價值減去成本、費用及必要費用後的20%。
然而，需要注意的是，自用住宅優惠稅率僅適用於納稅義務人及其配偶、未成年子女設籍滿6年以上之房屋，若房屋所有權人或其配偶、未成年子女在該房屋地址設籍未滿6年，出售房屋時將無法適用自用住宅優惠稅率，須課徵35%之稅率。因此，在購買房屋時應留意相關設籍規定，以避免未來出售房屋時適用較高之稅率。
房地合一稅自用住宅認定設籍年限之計算，係以房屋所有權狀記載所有權人取得房屋所有權日為起算日，至房屋出售日止之期間。若納稅義務人於房屋取得後設籍，或於設籍後取得房屋所有權，設籍年限之計算將以較晚者為起算日。此外，設籍年限之計算中，應扣除房屋出租期間之設籍年限。若房屋出租期間超過6年，則該房屋將喪失自用住宅資格，出售時將無法適用自用住宅優惠稅率。
| 條件 | 稅率 | |
|---|---|---|
| 房屋所有權人或其配偶、未成年子女在該房屋地址設籍滿6年以上，且該房屋供自住使用 | 出售房屋時房屋價值減去成本、費用及必要費用後的20% | |
| 房屋出租期間超過6年喪失自用住宅資格 | 35% | |
| 房屋所有權人或其配偶、未成年子女在該房屋地址設籍未滿6年 | 35% | |
房地合一稅自用住宅認證設籍規定應知
房地合一稅制為我國針對房地產交易課徵之稅賦，自 105 年 1 月 1 日起實施，納稅義務人出售房屋時應依持有期間、房屋使用情形、出售價格等因素適用不同之稅率。其中，自用住宅係指納稅義務人本人或其配偶、未成年子女在房屋所在地設有戶籍且實際居住且符合相關規定者，出售自用住宅時可適用較低的稅率。
根據《房地合一稅法》第 7 條規定，納稅義務人出售房屋時，如該房屋於 105 年 1 月 1 日以後取得，且未經納稅義務人本人或其配偶、未成年子女設籍滿 6 年，出售時將無法適用自用住宅優惠稅率，須課徵 35% 之稅率。因此，納稅義務人應注意房屋設籍之相關規定，以符合自用住宅之認定條件，並適用較低的稅率。
納稅義務人在出售房屋時，應檢附相關證明文件以佐證房屋之自用住宅認定。常見之證明文件包括：
- 房屋稅單或地價稅單影本
- 水電瓦斯費繳款單影本
- 房屋內部裝潢照片
- 租賃契約影本（若有出租）
- 其他可證明房屋為自用住宅之文件
納稅義務人應妥善保存相關證明文件，以備稅務機關查覈時提出佐證。如因特殊原因(例:出國工作或就學)而無法符合戶籍設籍滿 6 年之規定，稅法另有提供其他判定標準可以依據，詳細請洽詢國稅局或相關專家。務必在出售房屋前諮詢專業人士，以確保能正確適用稅法規定，並享有相關優惠。
房地合一稅自用住宅認定設籍年限知多少
根據《房地合一稅條例》第4條之1規定，納稅義務人出售房屋及坐落土地，如該房屋為納稅義務人本人或其配偶、未成年子女設籍滿6年之自用住宅，且出售時符合一定條件，則該房屋出售時之出售利益，得適用自用住宅優惠稅率，稅率為20%。
而自用住宅之認定，除應符合前述設籍年限外，尚應符合下列條件：
- 納稅義務人本人或其配偶、未成年子女設籍於該房屋滿6年。
- 該房屋供納稅義務人本人或其配偶、未成年子女居住使用。
- 該房屋非屬出租或營業使用。
若納稅義務人出售之房屋符合以上條件，則可適用自用住宅優惠稅率。而設籍年限之計算，應自納稅義務人本人或其配偶、未成年子女實際遷入該房屋居住之日起算，至房屋出售之日止，連續滿6年。若設籍期間內曾有中斷情形，則無法適用自用住宅優惠稅率。
此外，依據《房地合一稅條例施行細則》第4條之1規定，自用住宅適用優惠稅率之條件，包括：
- 納稅義務人出售房屋時，應於申報書中檢附房屋稅籍證明文件或其他足資證明該房屋為自用住宅之證明文件。
- 納稅義務人應於申報書中載明該房屋之取得日期、取得價格、出售日期、出售價格等相關資料。
- 納稅義務人應於申報書中載明該房屋之使用情形，包括是否供納稅義務人本人或其配偶、未成年子女居住使用，是否曾出租或營業使用等。
納稅義務人應於申報房地合一稅時，檢附相關證明文件，以利稅捐稽徵機關覈定是否符合適用自用住宅優惠稅率之資格。若未檢附相關證明文件，或經查覈不符規定，則無法適用自用住宅優惠稅率，且應補繳稅款及滯納金。
房地合一稅 自用住宅結論
房地合一稅新制實施以來，納稅義務人出售房屋時，應注意相關設籍規定。自用住宅優惠稅率之適用與否，取決於房屋設籍滿 6 年的規定。納稅義務人應於出售房屋前，確認房屋是否符合自用住宅之設籍規定，以避免適用較高之稅率。此外，納稅義務人也應留意房地合一稅的新制規定，以保障自身權益。房地合一稅新制施行後，房地合一稅財產交易所得稅率介於20％～45％之間，自用住宅在房地合一稅規定中也有減免優惠，只要名下無其他房產且符合自用住宅設立條件，就可享有較優惠的稅率10％，符合自用住宅自住六年再出售，即可適用自用住宅出售優惠稅率。
綜上所述，房地合一稅新制施行後，納稅義務人出售房屋及坐落土地，應注意相關設籍規定，以避免適用較高之稅率。自用住宅優惠稅率之適用與否，取決於房屋設籍滿 6 年的規定。納稅義務人應於出售房屋前，確認房屋是否符合自用住宅之設籍規定，以保障自身權益。
房地合一稅 自用住宅 常見問題快速FAQ
1. 房地合一稅自用住宅優惠適用範圍為何？
房地合一稅自用住宅優惠僅適用於納稅義務人及其配偶、未成年子女設籍滿6年之房屋，出售時始得適用自用住宅優惠稅率。
2. 什麼是房地合一稅自用住宅的認定條件？
認定條件包含：
1)納稅義務人、其配偶或未成年子女設籍於該房屋滿6年。
2)該房屋為納稅義務人本人居住且供其配偶或未成年子女居住。
3)納稅義務人無其他供本人及其配偶居住之房屋，且申請當年度以前未曾出售自用住宅。
3. 房地合一稅自用住宅的優惠稅率是多少？
出售自用住宅時，符合以下條件之一，可適用優惠稅率10%：
1)納稅義務人、配偶或未成年子女設籍該房屋達6年以上。
2)納稅義務人取得房屋時已年滿55歲，且設籍該房屋達1年以上。
