房地合一重購退稅是個人重購自住房地時，可以依法申請退還已繳納的房地合一所得稅的退稅。退稅金額的計算公式有兩種，一種是先售後購，一種是先購後售。以下將一一說明。
房地合一重購退稅比例計算方式
房地合一稅重購退稅的比例計算方式，主要分為先售後購與先購後售兩種情況。先售後購是指納稅義務人出售舊房地後，在一定期限內購買自住房地，即可申請重購退稅。計算公式為：重購自住房地退稅金額=出售舊房地繳納的房地合一所得稅×（重購自住房地價額÷出售舊房地價額）。以房屋出售價格新台幣1,000萬元，房屋取得成本500萬元，房屋持有期間滿2年，應納稅額為50萬元為例，若於出售房屋後的一年內以新台幣1,200萬元購買自住房屋，則重購退稅金額為50萬元×（1,200萬元÷1,000萬元）=60萬元。
先購後售是指納稅義務人在購買自住房地後，於一定期限內出售舊房地，即可申請重購退稅。計算公式為：重購自住房地退稅金額=出售舊房地繳納的房地合一所得稅×（重購自住房地價額÷出售舊房地價額）。以房屋出售價格新台幣800萬元，房屋取得成本300萬元，房屋持有期間未滿2年，應納稅額為20萬元為例，若於購買房屋後的一年內以新台幣1,000萬元出售舊房屋，則重購退稅金額為20萬元×（1,000萬元÷800萬元）=25萬元。
需要注意的是，房地合一稅重購退稅的比例計算方式，可能因實際情況而有所不同。建議納稅義務人依照自身情況，諮詢專業人士或參考相關法規，以確保正確計算重購退稅金額。
房地合一重購退稅申請條件揭密
一、適用重購自住期間
二、納稅義務人資格
三、房屋使用條件
四、適用重購房屋範圍
五、不予適用重購房屋範圍
房地合一重購退稅怎麼算？. Photos provided by unsplash
房地合一重購退稅實例精選
小明於109年4月以1000萬元出售自住房地，並於110年6月以1200萬元購買新自住房地，符合重購退稅規定，小明可申請退還的房地合一稅金額為：
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1000萬元 × (1200萬元 ÷ 1000萬元) × 35% = 420萬元
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小美於110年1月以2000萬元出售自住房地，並於111年3月以1600萬元購買新自住房地，由於小美是先售後購，且新購房地總價額低於出售房地總價額，因此小美可申請退還的房地合一稅金額為：
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2000萬元 × (1600萬元 ÷ 2000萬元) × 35% = 280萬元
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小強於111年7月以3000萬元出售自住房地，並於同年9月以3200萬元購買新自住房地，符合重購退稅規定，小強可申請退還的房地合一稅金額為：
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3000萬元 × (3200萬元 ÷ 3000萬元) × 35% = 336萬元
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小慧於112年2月以4000萬元出售自住房地，並於同年5月以3800萬元購買新自住房地，由於小慧出售房地總價額大於新購房地總價額，且超過400萬元，因此小慧無法申請房地合一退稅。
| 案例 | 出售房地總價額 | 新購房地總價額 | 退還房地合一稅 |
|---|---|---|---|
| 案例一 | 1000萬元 | 1200萬元 | 420萬元 |
| 案例二 | 2000萬元 | 1600萬元 | 280萬元 |
| 案例三 | 3000萬元 | 3200萬元 | 336萬元 |
| 案例四 | 4000萬元 | 3800萬元 | – |
房地合一重購退稅計算公式
房地合一重購退稅的計算公式如下：
個人先售後購：
可退還稅額=出售住宅房屋土地之出售價格×持有期間超過2年部份應納稅額×重購住宅房屋土地之取得價格/出售住宅房屋土地之出售價格
個人先購後售：
可抵減稅額=出售住宅房屋土地之出售價格×持有期間超過2年部份應納稅額×重購住宅房屋土地之取得價格/出售住宅房屋土地之出售價格
法人先售後購或先購後售：
可退還/抵減稅額=出售住宅房屋土地之出售價格×應納稅額×重購住宅房屋土地之取得價格/出售住宅房屋土地之出售價格
其中，「持有期間超過2年部份應納稅額」係指出售住宅房屋土地之出售價格減去相關費用及免稅額後，依規定稅率計算之應納稅額。
範例：
小明於2020年1月1日以1,000萬元購買一間房屋，並於2022年12月31日以1,500萬元出售該房屋。小明在2023年1月15日以1,200萬元購買一間新的房屋。請問小明可以退還多少房地合一稅？
解：
小明的持有期間超過2年部份應納稅額為：(1,500萬元 – 1,000萬元 – 200萬元) x 35% = 105萬元
小明可退還的房地合一稅為：(1,500萬元 x 105萬元) / 1,500萬元 = 70萬元
房地合一重購退稅可以退多少？
房地合一重購退稅的退稅金額，以重購價額佔出售價額的比率，計算出售舊房地繳納的房地合一所得稅為基準，計算退稅金額。也就是說，重購價額愈高，退稅金額也就愈多。以下舉例說明：
- 若出售舊房地，出售價額為1,000萬元，繳納房地合一所得稅15萬元，重購新房地，重購價額為1,200萬元，則重購價額佔出售價額的比率為1,200萬元/1,000萬元=1.2。
- 因此，可退稅金額為15萬元1.2=18萬元。
需要注意的是，房地合一重購退稅的退稅金額，最高以應納(已繳納)稅額為限，也就是說，退稅金額不得超過已繳納的房地合一所得稅。另外，房地合一重購退稅，僅適用於出售自用住宅、非自用住宅、及非住宅用地等房地，不適用於出售農地、牧地、林地等非都市土地之情形。若符合房地合一重購退稅申請資格，請於出售房地後2年內，檢附相關證明文件向國稅局提出申請。
房地合一重購退稅怎麼算？結論
總之，房地合一重購退稅是一項鼓勵民眾將出售房屋所得再投資於購置自住房屋的優惠政策。只要符合相關規定，納稅義務人即可享有退稅優惠。若您有出售房屋並購置自住房屋的需求，不妨善用房地合一重購退稅的優惠，減輕購屋負擔。
在計算房地合一重購退稅時，需要特別注意幾個重點。首先，重購房屋的價額必須低於出售房屋的價額，且重購房屋必須在出售房屋後一定期限內完成。其次，重購房屋必須是自住房屋，不能是出租房屋或營業用房屋。最後，納稅義務人必須在申報房地合一稅時，一併申報重購退稅。如果您對房地合一重購退稅還有任何疑問，可以諮詢專業的房地合一稅務人員。
房地合一重購退稅怎麼算？ 常見問題快速FAQ
Q1：什麼是房地合一重購退稅？
房地合一重購退稅是針對個人出售房屋後，在一定期限內購買自住房屋可申請退還一部分已繳納的房地合一所得稅。房屋出售後，於2年內購買自用住宅，且住宅總價未超過出售住宅總價，依比例退還出售住宅已繳納房屋所得稅稅賦予納稅義務人。若購買自住住宅時間超過2年，但未超過5年，則可以抵扣之自出售住宅已繳納的房屋所得稅，惟應以實際購買的住宅總價為基準，最高不得超過出售住宅總價。退（抵）稅金額不得超過出售住宅已繳納房屋所得稅額度。
Q2：申請房地合一重購退稅有什麼條件限制？
申請房地合一重購退稅需符合以下條件：
1. 須為個人出售房屋。
2. 出售房屋時已繳納房地合一所得稅。
3. 於出售房屋後2年內購買自用住宅。
4. 購買的自用住宅總價未超過出售住宅總價。
5. 出售住宅未符合自住房屋出售條件，選擇採一般房屋出售課稅。
Q3：房地合一重購退稅申請有何限制與注意事項？
1.重購自住房地退稅不適用於所有適用房地合一稅之情境，房地合一規定共六種情境，其中僅二種情境適用重購退稅，分別為「出售自用住宅」和「出售非自用住宅且未符合自用住宅出售條件」之納稅義務人可適用重購退稅的規定。
2.須於重購自用住宅後6個月內，檢附「重購退稅申請書」向原核課稅稽徵機關提出申請。
3.重購退稅僅適用「重購退稅」，無法申請「重購扣抵退稅」；若申請「重購扣抵退稅」，即為放棄「重購退稅」適用資格。
4.重購退稅金額不得超過原出售房屋已繳納之房地合一稅額，且退稅金額也可能因實際購買之住宅總價不同，有不同的退稅金額。
