自政府於2016年推出房屋合宜稅後，在近期再度實施修法，被廣泛稱為「房屋合宜稅2.0」。修法後針對適用日期、自住房地持有期限、營利事業、稅基計算等方面均有調整，並且維持適用稅率10%。納稅人應於出售房屋後30日內申報繳納房屋合宜稅，自住房地持有並設籍滿6年且課稅所得400萬元以下可免徵房屋合宜稅。本文將深入解析房屋合宜稅2.0的六大重點，協助房地產投資者、自住房業主和房地產經紀人深入瞭解此政策的最新動態，並妥善因應其對房地產市場的影響。
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房屋合宜稅的新規定：自住房地享有更多優惠
為了鼓勵自住購屋，並抑制房地產投機炒作，房屋合宜稅2.0針對自住房地做出了一些新的規定，讓自住房地能享有更多的優惠。
首先，自住房地持有並設籍滿6年且課稅所得400萬元以下，可免徵房屋合宜稅。這個規定讓自住房地擁有者在出售房屋時，可以免除房屋合宜稅的負擔，減輕了自住購屋者的稅務壓力。
其次，房屋合宜稅2.0將自住房地的持有期間延長至2年。也就是說，只要自住房地持有滿2年，就可以適用房屋合宜稅的免稅規定。這個規定讓自住購屋者在出售房屋時，有更充裕的時間來滿足自住房地的持有期間要求，避免因持有期間不足而無法適用房屋合宜稅的免稅規定。
最後，房屋合宜稅2.0將自住房地的自住期間的房屋評定現值比例差額納入房屋合宜稅的計算範圍。這個規定意味著，自住房地持有期間的房屋評定現值比例差額，將會計入房屋合宜稅的課稅所得中。這個規定增加自住房地持有者的稅務負擔，但仍然比一般房地要優惠。
總體而言，房屋合宜稅2.0對於自住房地做出了較大的讓利，讓我們在出售自住房地時，享有更多的稅務優惠。因此，自住房地擁有者在出售房屋時，可以好好利用這些政策，減輕稅務負擔。
房屋合宜稅的稅率與課稅範圍
房屋合宜稅2.0的稅率維持10%，並針對自住房地持有滿6年且課稅所得400萬元以下者給予免稅優惠。此外，房屋合宜稅也新增「自住期間房屋評定現值比例差額」的申報項目，讓自住期間房屋價值上漲的部分不需課稅。
以下整理房屋合宜稅的稅率與課稅範圍：
- 稅率：10%。
- 課稅範圍：110年7月1日起出售105年1月1日以後取得的房地，且持有期間在2年以內。
- 自住房地免稅條件：持有並設籍滿6年且課稅所得400萬元以下者。
- 自住期間房屋評定現值比例差額：自住期間房屋價值上漲的部分不需課稅。
此外，房屋合宜稅也針對繼承取得、贈與取得、法人出售等特殊情況做出了不同的規定。繼承取得的房地，在繼承人出售時，可以適用被繼承人的取得成本或房屋評定現值，作為計算房屋合宜稅的成本。贈與取得的房地，在受贈人出售時，可以適用贈與人的取得成本或房屋評定現值，作為計算房屋合宜稅的成本。法人出售的房地，房屋合宜稅的稅基以房地實際交易價格減去取得成本計算。
房屋合宜稅旨在抑制房地產炒作，促進房地產市場的健康發展。對於自住者來說，房屋合宜稅的新規定給予了更多的優惠，讓自住者在出售房地時可以節省更多的稅款。
房屋合宜稅. Photos provided by unsplash
房屋合宜稅的申報流程：掌握申報時限與應備文件
房屋合宜稅實施後，納稅人應於房屋出售後30日內向主管稽徵機關申報繳納。申報時應備齊以下文件：
- 房屋買賣契約書或其他足以證明取得或出售房屋的證明文件。
- 房屋權狀影本或其他足以證明房屋所有權的證明文件。
- 房屋評定現值證明書影本。
- 房屋稅單影本。
- 納稅人身分證正本及影本。
- 若委託他人申報，應檢附委託書正本及影本。
- 薪資所得資料(扣繳憑單,自主申報課稅證明單)。
- 房屋扣繳憑單 (賣方會在賣出房屋後提供)。
納稅人可選擇親自申報、郵寄申報或委託他人申報，若選擇委託他人申報，應檢附委託書正本及影本。申報後，主管稽徵機關將覈定房屋合宜稅的應納稅額，並寄發房屋合宜稅繳款書給納稅人。納稅人應於繳款書記載的期限內繳納房屋合宜稅。
值得注意的是，房屋合宜稅的申報時限並非一成不變，而是依據房屋出售的日期有所不同。若房屋出售於110年7月1日至12月31日期間，申報期限則延長至111年5月31日止。若房屋出售於111年1月1日至6月30日期間，申報期限則為房屋出售後3個月內。納稅人務必留意房屋出售日期，以避免逾期申報而遭處罰。
| 申報內容 | 申報時限 | 應備文件 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 申報事項 | 房屋出售後30日內 | 房屋買賣契約書或其他足以證明取得或出售房屋的證明文件。 | 納稅人可選擇親自申報、郵寄申報或委託他人申報。 |
| 房屋權狀影本或其他足以證明房屋所有權的證明文件。 | |||
| 房屋評定現值證明書影本。 | |||
| 房屋稅單影本。 | |||
| 納稅人身分證正本及影本。 | |||
| 若委託他人申報，應檢附委託書正本及影本。 | |||
| 薪資所得資料(扣繳憑單,自主申報課稅證明單)。 | |||
| 房屋扣繳憑單 (賣方會在賣出房屋後提供)。 | |||
| 申報時限 | 房屋出售於110年7月1日至12月31日期間 | 申報期限則延長至111年5月31日止 | 納稅人務必留意房屋出售日期，以避免逾期申報而遭處罰。 |
| 房屋出售於111年1月1日至6月30日期間 | 申報期限則為房屋出售後3個月內 |
房屋合宜稅的申報方式：注意申報期限與備齊所需文件
在瞭解房屋合宜稅的相關規定後，接下來就要掌握其申報的流程與所需文件。為了避免因申報不當而面臨罰款或補稅的風險，以下將詳細說明房屋合宜稅的申報方式：
1. 申報期限：
房屋合宜稅採用申報制，納稅人應於出售房屋後30日內向主管稽徵機關申報繳納。若因不可抗力因素而無法在期限內申報，可向主管稽徵機關申請延期，但最長不得超過30日。
2. 申報方式：
房屋合宜稅的申報方式主要有兩種：紙本申報和電子申報。紙本申報需要親自前往主管稽徵機關或郵寄申報書，而電子申報則可透過財政部電子申報繳稅服務平台進行。
3. 申報書：
納稅人應填寫「房屋合一稅申報書」並檢附相關證明文件。申報書可於財政部網站下載或向主管稽徵機關索取。
4. 所需文件：
申報房屋合宜稅時，需要備齊以下文件：
請注意，以上所列文件僅供參考，實際所需文件可能因個案狀況而有所不同。納稅人應根據主管稽徵機關的指示，備齊相關證明文件。
房屋合宜稅的申報是一項重要的環節，納稅人應務必在申報期限內完成申報，並備齊相關證明文件，以避免因申報不當而面臨罰款或補稅的風險。若有不清楚的地方，可向主管稽徵機關或稅務專家諮詢。
房屋合宜稅 如何計算？稅基與應納稅額一次看
房屋合宜稅的計算方式十分複雜，但可以將其簡化為以下幾個步驟：
- 首先，需要計算房屋的出售金額。
- 接著，需要計算房屋的取得成本。
- 然後，需要計算房屋的相關費用。
- 最後，需要計算房屋的自住期間的房屋評定現值比例差額。
出售金額是指將房屋出售時實際收到的金錢，包括房屋本身的售價以及任何相關的費用，例如仲介費和裝修費用。
取得成本是指購買房屋時支付的金額，包括房屋本身的價格以及任何相關的費用，例如契稅、代書費和裝修費用。
相關費用是指在持有房屋期間支付的費用，例如地價稅、房屋稅和管理費。
自住期間的房屋評定現值比例差額是指在自住期間房屋評定現值與房屋出售時房屋評定現值之間的差額，以反映房屋在自住期間的增值情況。
房屋合宜稅的課稅所得等於出售房屋的價額扣除取得房屋的成本、相關費用以及自住期間的房屋評定現值比例差額後的餘額。
房屋合宜稅的應納稅額則等於課稅所得乘以房屋合宜稅的稅率。
舉例來說，假設一戶房屋在2023年7月1日以1000萬元出售，該房屋在2020年1月1日以800萬元買入，在持有期間支付了100萬元的相關費用，自住期間的房屋評定現值比例差額為50萬元，則房屋合宜稅的課稅所得為1000萬元-800萬元-100萬元-50萬元=50萬元，應納稅額則為50萬元10%=5萬元。
房屋合宜稅結論
房屋合宜稅2.0的推出，旨在抑制房地產炒作，促進房地產市場的健康發展，同時也為自住房地提供了更多優惠。自住房地持有並設籍滿6年且課稅所得400萬元以下可免稅的規定，更能減輕自住者的稅務負擔。房屋合宜稅的稅率維持10%，計算方式則為出售房屋的價額減去取得房屋的成本、相關費用及自住期間的房屋評定現值比例差額。納稅人應於出售房屋後30日內向主管稽徵機關申報繳納房屋合宜稅，並備齊相關文件，以免錯過申報期限或繳納罰款。
總體而言，房屋合宜稅2.0的推出，對自住者來說是一項利好政策。自住者在出售房屋時，可以享受更多的稅收優惠。因此，自住者應密切關注房屋合宜稅的相關規定，在出售房屋時，及時申報繳納房屋合宜稅，避免不必要的稅務糾紛。
房屋合宜稅 常見問題快速FAQ
房屋合宜稅2.0適用於哪些房屋？
房屋合宜稅2.0適用於110年7月1日起出售且持有期間在2年以內的房屋。
房屋合宜稅2.0的自住房屋免稅條件為何？
房屋合宜稅2.0規定自住房屋持有期間滿6年且課稅所得未超過400萬元，可免徵房屋合宜稅。
房屋合宜稅2.0的申報期限是多久？
房屋合宜稅2.0的申報期限為出售房屋後30日內。
