房貸可以更換借款人嗎？房屋出售時房貸未清償的應對指南

「房貸可以更換借款人嗎？」 這是許多人在房屋交易時會遇到的問題。 雖然房貸借款人與房屋所有權人可以不同，但想要更換房貸借款人，並非易事。 在房屋出售的情況下，若房貸尚未還清，您仍然可以將房貸轉移給買方銀行代償，並將房屋所有權轉移給買方。 然而，您必須先將所有房貸還清，才能正式變更房貸借款人。

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房屋出售時，房貸尚未還清怎麼辦？

在台灣，房貸借款人與房屋所有權人可以是不同的人。也就是說，房貸可以由一個人借款，但房屋所有權人可以是另外一個人。這在實際生活中也十分常見，例如父母替子女貸款買房，或是夫妻共同持有房屋但僅一人為房貸借款人。然而，當房屋出售時，房貸尚未還清，這時就需要面對房貸借款人更換的問題。很多人都會遇到這樣的狀況：想要將房屋出售，卻發現房貸尚未繳清，想要了解是否可以將房貸借款人更換成買方？

答案是可以的！ 但是想要變更房貸借款人並不是那麼容易，必須符合特定的條件才能進行。最常見的需要變更貸款人的狀況，就是房屋出售的時候。 但是在這個情況下，房屋所有權人必須先把所有房貸都還清，才可以變更貸款人。 若將房屋賣出的時候，房貸尚未還清，可以先把剩下的房貸轉給買方銀行代償房貸，並且將所有權一起轉移。

舉例來說，假設您以1000萬元購入房屋，向銀行貸款800萬元，目前尚餘500萬元房貸。您想以1200萬元出售房屋給買方，但買方無法一次付清1200萬元，僅能支付700萬元，剩下的500萬元希望由您協助向銀行貸款。此時，您便可以將剩餘的500萬元房貸轉給買方銀行代償，並將房屋所有權轉移給買方。買方則需向銀行辦理新的房貸，並承擔未來房貸的繳款責任。

需要注意的是，在進行房貸轉讓時，銀行會審核買方的信用狀況、收入等因素，以評估是否同意代償房貸。若買方信用狀況不佳，銀行可能會拒絕代償房貸。此外，銀行也可能會收取手續費、鑑估費等額外費用。因此，建議您在進行房貸借款人變更之前，先諮詢銀行了解相關的流程和注意事項，避免在交易過程中產生糾紛。

準備申請房屋貸款

準備申請房屋貸款是購屋流程中不可或缺的一環，建議您在成交前 3 至 6 個月開始準備，以確保您的申請順利進行。以下列出一些重要事項：

評估您的財務狀況: 了解您的收入、支出、負債和信用評分，這將有助於您確定可以負擔的房屋價格和貸款金額。
收集所需文件: 準備好您的身份證、收入證明 (例如薪資單、稅單)、財力證明 (例如銀行存款證明、股票投資證明)、房屋合約等文件，以便銀行審核您的貸款申請。
選擇合適的貸款種類: 市面上有多種房屋貸款種類，例如固定利率貸款、浮動利率貸款、房屋貸款保險等，您可以根據您的財務狀況和購屋需求選擇最合適的方案。
諮詢按揭代理人: 按揭代理人可以協助您比較不同銀行的貸款方案，並為您提供專業建議，幫助您找到最優惠的方案。
與銀行聯繫: 準備好所有文件後，您可以與銀行聯繫，提交您的貸款申請。銀行會審核您的申請，並在審核通過後發放貸款。

完成以上步驟後，您就可以開始進行房屋交易。在交易過程中，您的律師會協助您完成所有法律程序，包括簽署合約、繳付餘款、印花稅等。交易完成後，您的律師會協助您於土地註冊處註冊物業業權，完成整個購屋流程。

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房屋貸款轉增貸的時機

當您想要將房屋貸款轉增貸時，除了了解自身的財務狀況、評估利率條件外，也需要留意房屋買賣的時間點。一般來說，房屋剛買賣一年內，銀行通常不願意承作轉增貸或二胎貸款。這是因為銀行需要時間觀察房屋的市場價值，以及借款人的還款能力。如果房屋剛買賣，銀行無法準確評估房屋的價值，也無法確定借款人是否具有良好的還款能力，因此會提高貸款的風險。

建議您在申辦銀行房屋貸款時，要買賣一年之後再考慮轉增貸或二胎貸款。這段時間可以讓銀行有足夠的時間評估房屋的市場價值，以及借款人的還款能力，提高貸款的成功率。此外，您也可以利用這段時間，改善自身的財務狀況，例如增加收入、降低負債，提升自己的信用評分，讓您在申辦轉增貸或二胎貸款時，能獲得更優惠的條件。

除了房屋買賣時間外，房屋貸款的繳款紀錄也是銀行審核貸款的重要依據。只要房屋貸款有遲繳1個月以上，就會被註記在聯徵紀錄上，這會影響您日後申請貸款的成功率。如果登記了遲繳紀錄，想要再辦理房屋貸款必須要等1年之後，這算重大的瑕疵。因此，建議您保持良好的繳款紀錄，避免影響您的貸款申請。

總而言之，房屋貸款轉增貸或二胎貸款的申辦，需要考量多方面的因素，例如房屋買賣時間、貸款利率、個人財務狀況以及信用評分等。建議您在申辦貸款之前，先做好充分的準備，了解相關的資訊，並選擇最適合您的貸款方案。

銀行房屋貸款條件

除了上述的條件外，銀行在審核房屋貸款時還會考慮許多其他因素，例如房屋的類型、屋齡、地點、市場價值等等。以下列舉一些常見的銀行房屋貸款條件，供您參考：

• 房屋類型：銀行對於不同類型的房屋會有不同的貸款成數和利率。例如，新成屋的貸款成數通常會比中古屋高，而透天厝的貸款成數通常會比公寓高。
• 屋齡：銀行對於屋齡較高的房屋，貸款成數和利率可能會比較低。一般來說，屋齡超過 20 年的房屋，銀行的貸款成數可能會降低至 6 成甚至更低。
• 地點：銀行對於不同地區的房屋，貸款成數和利率也會有所不同。例如，位於市中心或交通便利的地區，貸款成數和利率可能會比較高。
• 市場價值：銀行會根據房屋的市場價值來決定貸款成數。如果房屋的市場價值較高，銀行的貸款成數可能會比較高。
• 貸款金額：銀行對於不同貸款金額的房屋貸款，利率也會有所不同。一般來說，貸款金額越高，利率可能會比較高。
• 貸款期限：銀行對於不同貸款期限的房屋貸款，利率也會有所不同。一般來說，貸款期限越長，利率可能會比較高。
• 貸款利率：銀行的房屋貸款利率會受到許多因素影響，例如央行利率、銀行的資金成本、市場競爭等等。一般來說，銀行的房屋貸款利率會隨著市場利率的變動而調整。
• 貸款方案：銀行會提供不同的房屋貸款方案，例如固定利率貸款、浮動利率貸款、本利攤還貸款等等。不同的貸款方案會有不同的利率和還款方式，您需要根據自己的需求選擇最適合的貸款方案。

除了上述的條件外，銀行還會根據您的個人信用狀況、收入水平、財務狀況等等因素來決定是否核貸。建議您在申辦房屋貸款前，先做好充分的準備，了解自己的財務狀況，並比較不同銀行的貸款方案，選擇最適合自己的貸款方案。

設定費用

設定費用是指將房貸設定在房屋上所產生的費用，這是為了確保銀行的債權，讓銀行在房屋出售或轉移所有權時，能優先獲得償還。設定費用的收取標準會因銀行和房貸方案而有所不同，通常約落在3,000~6,500元之間。有些銀行只收取一次設定費用，有些則會每年收取。例如，台新銀行的設定費用為5,000元起，而中國信託則根據房貸方案的不同，設定費用也有所差異。

除了上述的設定費用之外，還有一些其他的房貸相關費用，例如：

• 保險費：銀行會要求借款人投保房屋火災保險，以保障銀行的債權。保險費的金額會根據房屋的價值和保險內容而有所不同。
• 代書費：代書負責辦理房屋買賣的相關法律文件，例如房屋買賣契約、設定抵押權等。代書費的金額會根據房屋的價值和代書的收費標準而有所不同。
• 印花稅：印花稅是政府對房屋買賣契約等文件所課徵的稅金，金額會根據房屋的價值而有所不同。
• 地政規費：地政規費是政府對房屋買賣登記所課徵的費用，金額會根據房屋的價值和登記的項目而有所不同。

在申請房貸之前，務必仔細了解各家銀行的房貸方案和相關費用，並將這些費用納入房貸的比較之中，才能找到最優惠、最適合自己的房貸方案。

可以參考 房貸可以更換借款人嗎?

房貸可以更換借款人嗎?結論

房貸可以更換借款人嗎？ 這是一個許多人會遇到的問題，尤其在房屋出售時。 雖然房貸借款人和房屋所有權人可以不同，但想要更換房貸借款人，並非易事。 房屋出售時，若房貸尚未還清，您可以將房貸轉移給買方銀行代償，並將房屋所有權轉移給買方。 然而，您必須先將所有房貸還清，才能正式變更房貸借款人。

在進行房貸借款人變更之前，建議您先諮詢銀行了解相關的流程和注意事項，避免在交易過程中產生糾紛。 了解銀行的貸款條件、設定費用以及其他相關費用，也能幫助您選擇最適合的房貸方案。 透過充分的準備和了解，您便能更順利地完成房產交易，達成您的目標。

房貸可以更換借款人嗎? 常見問題快速FAQ

1. 房屋出售時，房貸未繳清可以轉移給買方嗎？

是的，可以。若房屋出售時，房貸尚未還清，您可以將剩餘的房貸轉移給買方銀行代償，並將房屋所有權轉移給買方。 買方需向銀行辦理新的房貸，並承擔未來房貸的繳款責任。

2. 變更房貸借款人需要哪些條件？

變更房貸借款人需要滿足以下條件：

1. 房屋所有權人必須先將所有房貸還清，才能正式變更借款人。

2. 買方需要通過銀行的信用審核，以確保其具有還款能力。

3. 可能需要支付額外的費用，例如銀行手續費、鑑估費等。

3. 房貸借款人更換的流程有哪些？

房貸借款人更換的流程主要包含以下步驟：

1. 與銀行確認變更借款人所需的條件和文件。

2. 買方向銀行申請新的房貸，並通過信用審核。

3. 辦理房屋所有權轉移，並將剩餘的房貸轉移至買方。

4. 完成所有手續後，銀行會將房貸借款人更換至買方名下。