租約過期後，房東可以任意趕走租客嗎？

租約過期後，房東是否可以任意趕走租客？答案並不總是肯定的。定期租約到期後，除非發生特定法定狀況，否則房東不能隨意終止租約。然而，對於不定期租約，房東在符合法律規定的特殊情況下才有權終止租約。本文將探討租約過期後房東的權利和限制，並根據相關法律法規提供實用的指導。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

• 了解您的租約類型，因為定期租約和不定期租約在終止權利方面有不同的規定。
• 定期租約到期前，如果房東反對您繼續承租，您可以請求法院審查是否符合法律規定的特殊狀況，例如房屋自用或改建。
• 如果您是定期租約，在租約到期前盡量與房東溝通，討論續約或調整租金等事項，以避免衍生不必要的紛爭。

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不定期租約案例：房東何時可以終止租約？

不定期租約並非永久有效，在特定法定情境下，房東也能終止租約。以下列舉幾個常見的終止租約理由：

房東自住或提供給特定親屬居住：

如果房東有正當理由需要收回房屋自住或提供給特定親屬（例如配偶、直系親屬）居住，可向法院聲請終止租約。值得注意的是，房東必須提出證明，例如結婚、分居、親屬急需居住空間等，且房客必須依法搬遷。

房屋改建或重建：

當房東計畫對房屋進行重大改建或重建，導致無法出租時，可以終止租約。然而，房東必須事前取得主管機關核准的改建或重建計畫，且須給予房客合理搬遷時間。

房客不履行租約義務：

如果房客嚴重違反租約義務，例如不按時繳交租金、未經房東同意擅自改變房屋用途、破壞房屋或妨礙其他住戶安寧，房東可依法終止租約。不過，房東必須先發出終止租約前的催告通知，給予房客改善的機會。

其他正當理由：

除了上述情形外，如果房東有其他正當理由需要終止租約，例如房屋即將滅失、發生不可抗力事件（如地震、颱風）導致房屋毀損，或房客有嚴重不法行為，房東也可以向法院聲請終止租約。

定期租約到期後，房東不能趕人？小心這種例外狀況

一般情況下，定期租約到期後，房東不能任意把租客趕走。然而，民法第440條第1項規定，在特定例外狀況下，房東仍有權終止租約，將租客請離出租房屋。這些例外狀況包括：

• 房東自用：若房東或其特定親屬有自住該房屋的需要，且已預告租客收回房屋自住，則可終止租約。
• 重建、改建：若房東因重建、改建房屋而有收回房屋的必要，並已於租約期滿前三個月通知租客，則可終止租約。
• 出租人逾期繳納租金或水電費：若租客逾期繳納租金或水電費達兩個月以上，且房東已催告租客卻仍未改善，則房東可終止租約。
• 租客違反使用目的：若租客將房屋用於與租賃契約約定的目的不符，例如將住家出租給他人或從事違法的活動，房東可終止租約。
• 租客損害房屋：若租客造成房屋嚴重損壞或破壞，且房東已催告租客修復卻仍未改善，則房東可終止租約。

在這些例外狀況下，房東可以透過訴訟向法院請求終止租約，並強制執行勝訴判決，將租客驅離房屋。因此，即使是定期租約到期，房東仍有權在符合上述特定條件時終止租約，租客應注意並避免觸犯這些例外狀況，以保障自身的居住權。

租約過期房東可以趕人嗎？. Photos provided by unsplash

租約續約或到期，房客享有居住權

當租約到期時，房客通常會面臨租約續約或租約到期兩種情況。若雙方同意續約，則租約關係將繼續維持。然而，若房客不同意續約或房東未提出續約，則租約將進入到期狀態。

對於定期租約，在租約到期後，房東不得任意終止租約。此時，房客享有居住權，繼續佔有標的物。房客需持續履行租金及其他義務，而房東則負有修繕及維護標的物的責任。定期租約將持續存在，直到雙方終止租約協議或租客喪失居住權為止。

若為不定期租約，房客在租約到期後仍可繼續居住，且享有居住權。但此居住權並非絕對，房東可在法律規定的特定條件下終止租約，例如房客未繳付租金、違反租賃契約、或房東有正當理由終止租約等情況。此時，房客應盡早尋求法律諮詢，以保障自身權益。

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不定期租約：房東終止租約的法律依據

根據《民法》第422條規定，不定期租約的租賃關係，房東在特定法定事由成立時，方得終止租約。以下為房東依法得終止不定期租約之情形：

• 房東自用或於一定期限內出租：房東有正當理由自用住宅，或於一定期限內出租於他人，且已於租約屆滿前一定期間預告房客。
• 房客積欠租金或水電費超過二期：房客如有積欠租金或水電費達二期以上，且房東經催收後仍未履行義務。
• 房客違反租賃契約或善良風俗：房客違反租賃契約約定條款或善良風俗，致嚴重影響房東權益者。例如，房客未經房東同意擅自轉租、分租或供違法行為使用。
• 房客有損害住宅之虞：房客有行為舉止或使用方式足以損害住宅或附屬設施時，房東有權終止租約以保護財產權。
• 其他依法令或契約約定之特殊事由：若租賃契約中約定有其他特定事由，而該事由經法院或相關主管機關認定成立時，房東亦得依約終止租約。

需要注意的是，房東必須在法定事由成立後，依法定程序終止租約，方屬有效。若房東未經正當程序或事由，任意終止租約，將構成違法行為，房客得依法提起相關訴訟救濟。

定期租約到期後房東可以趕人嗎？小心例外狀況

根據《民法》規定，定期租約到期後，房東不能隨意將租客趕走。然而，在特定狀況下，房東仍有權終止租約，且無需另覓替代房舍。這些特殊狀況包括：

• 房東自用、出售：若房東或其直系親屬有自用、出售出租房屋的需要，即可終止租約收回房屋。但房東必須於終止租約前3個月以書面通知租客，並給予必要的搬遷時間。
• 改建、拆除：若房東因改建、拆除出租房屋而導致無法繼續出租，也可終止租約。但房東必須於終止租約前3個月以書面通知租客，並提供適當的補償。
• 出租人重大損害：若租客對出租房屋造成重大損害，影響房屋結構或使用時，房東可立即終止租約。
• 租客違反使用目的：若租客違反租約約定，將房屋用於與約定不符或非正當目的，房東可終止租約。
• 租客積欠租金或其他費用：若租客積欠租金或其他約定費用達一定期間，房東可終止租約。