在考慮購買或貸款老屋時，了解「老屋貸款年限」至關重要。由於銀行設有貸款年限加上屋齡不得超過 50 年的限制，屋齡超過 30 年的老屋可能會面臨貸款年限受限的問題。例如，屋齡為 20 年的房屋，最多只能貸款 30 年。因此，購屋前審慎評估老屋的屋況和修繕成本，並諮詢專業貸款顧問，方能規劃出合適的貸款方案，確保購屋過程順利無礙。
可以參考 60年老屋貸款攻略：貸款年限、成數、銀行與民間貸款比較
老屋貸款年限限制：購屋前必知
隨著房價持續攀升，許多購屋者開始將目光轉向老屋。老屋雖然價格較為親民，但貸款時卻有年限限制。一般而言，銀行的估算基準是貸款年限加屋齡不得超過 50 年。舉例來說，屋齡 20 年的老屋，最多只能貸款 30 年。因此，有意購買老屋的民眾，在規劃貸款時務必留意年限限制，以免影響還款期限和利率。根據不動產業者調查，去年 2022 年前三季，全台屋齡 30 年以上老屋貸款件數高達 3.12 萬件，平均一季交易一萬多棟，創下新高。由此可見，老屋市場需求強勁，但購屋前務必做好功課，了解貸款限制和注意事項，才能順利購屋不卡關。
40 年期房貸的優勢與考量
40 年期房貸相較於傳統 20 年期房貸，雖然核貸成數較高，但貸款年限較長，相對地每月繳款金額較低。此類房貸對於自備款不足的首購族或想保留更多現金用於家電裝潢的人來說，具有以下優勢：
- 自備款較低：最高可貸款成數達 8.5 成，有助於減輕首購族的財務負擔。
- 每月繳款較低：貸款年限較長，每月繳款金額較低，減輕短期內的還款壓力。
- 現金運用靈活：保留更多現金，可靈活運用於家電裝潢、投資理財或其他用途。
然而，選擇 40 年期房貸時，也應考量以下事項：
- 總利息支出較高：貸款年限較長，總利息支出將較 20 年期房貸高。
- 還款負擔較長：貸款年限長達 40 年，還款負擔時間較長，可能影響退休規劃。
- 財務彈性較低：貸款年限較長，若未來財務狀況改善，提前還款的彈性較低。
老屋貸款年限. Photos provided by unsplash
45歲以上購屋者貸款年限核貸難度
對於45歲以上的購屋者來說，貸款年限的核貸難度較高。過去，銀行對於房貸審查的規定是「年齡＋貸款年限≦銀行規定年限65年」，意味著年齡超過45歲時，貸款年限最長可能只有20年。然而，近年來有些銀行放寬了規定，改為「年齡＋貸款年限≦銀行規定年限75年」。這意味著，若想申請新青安40年貸款年限，年齡超過35歲購屋者就可能難以核貸。
影響貸款年限核貸的因素除了年齡外，還包括收入、信用評分、負債比等。銀行會評估借款人的還款能力，以確保貸款人有能力按時償還貸款。因此，45歲以上購屋者在申請房貸時，除了準備充足的財力證明外，也應注意保持良好的信用紀錄，並控制負債比。若有穩定且足夠的收入，並維持良好的信用評分，即使年齡較高，仍有機會取得較長的貸款年限。
| 項目 | 過去 | 近年來 |
|---|---|---|
| 年齡+貸款年限限制 | ≦65年 | ≦75年 |
| 新青安40年貸款年限 | 35歲以上難以核貸 | – |
中古屋能貸30年嗎？
中古屋是否能貸款30年，取決於屋齡和貸款人年齡。一般來說，屋齡較新的中古屋，貸款年限較長，可貸款至30年。然而，屋齡較高的中古屋，貸款年限會縮短，可能僅能貸款20年或更短。此外，貸款人的年齡也會影響貸款年限。年齡較大的貸款人，貸款年限通常較短，可能僅能貸款15年或20年。因此，在申請中古屋貸款時，貸款人應先評估自己的財務狀況、年齡和中古屋的屋齡，再選擇合適的貸款年限。
屋齡影響貸款成數
屋齡是影響公寓房貸成數的重要因素。一般而言，屋齡較高的公寓，屋況可能較為陳舊，因此貸款成數也會較低。屋齡超過40年的公寓，貸款成數通常會落在5成左右，也就是說，購屋者需要自備5成的頭期款才能貸款購屋。這是因為銀行認為屋齡較高的公寓，未來需要維修或更新的可能性較高，因此貸款風險較大，進而降低貸款成數。因此，購屋者在評估老屋貸款時，除了考量購屋總價外，也必須將屋齡納入考量，預留足夠的頭期款，避免因貸款成數不足而影響購屋計畫。
老屋貸款年限結論
在購買老屋時，充分理解老屋貸款年限至關重要。貸款年限加屋齡的限制，加上老屋的貸款審核標準，會影響購屋者的貸款額度和還款條件。
建議有意購買老屋的個人仔細評估老屋的屋況，了解貸款年限的限制，並尋求專業貸款顧問的協助。透過完善的貸款規劃，可以確保您輕鬆購屋，避免因貸款限制而卡關。
把握老屋貸款的關鍵，享受擁有老屋的獨特魅力和經濟實惠的優勢。
老屋貸款年限 常見問題快速FAQ
40年的房子可以貸款多少？
一般20 年期房貸的核貸成數頂多是8 成，但40 年期房屋貸款的成數最高甚至可以達到8.5 成，對於自備款不足的首購族或想保留現金的人是誘因。
45歲可以貸30年嗎？
過去銀行針對房貸審查有「年齡＋貸款年限≦65年」規定，但現在有的銀行放寬為「年齡＋貸款年限≦75年」，若要使用40年貸款年限，超過35歲買房就難核貸。
中古屋能貸30年嗎？
中古屋貸款年限會受屋齡影響，若屋齡超過40年，貸款年限可能受限，且貸款成數也可能較低，約落在5成左右。
