甫有購屋打算，是否曾有過「買房可以貸9成嗎？」的疑問？房地產貸款的成數計算基準，並非實際成交價，而是銀行的鑑估淨值，一般大約是成交價的9成。因此，可貸動用額度僅落在成交價的7.2～7.5成左右，建議首購族準備成交價3～4成作為預備金，在經濟上會更為保險。
房貸成數能否突破8成？影響因素一覽表
買房貸款是許多人購置房產時的重要選擇，而房貸成數則是貸款金額與房屋總價的比例，對購房者來說是一個相當重要的指標。在台灣，房貸成數通常介於6成到8成之間，但也有少數銀行提供高於8成的房貸成數。究竟房貸成數是否能突破8成？這取決於多方面因素，我們將在本文中詳細說明這些關鍵影響因素。
一、房屋所在地區與類型
房屋的所在地區與類型是影響房貸成數的重要因素之一。一般來說，位在都市或經濟發展較好的地區的房屋，房貸成數通常較高；反之，位於偏鄉或經濟發展較差地區的房屋，房貸成數可能較低。此外，房屋的類型也會影響房貸成數。例如，透天厝的房貸成數通常較公寓或大樓為高；而新成屋的房貸成數通常也較中古屋為高。
二、房屋的鑑估價值
房屋的鑑估價值也是影響房貸成數的關鍵因素之一。房貸成數是根據銀行的鑑估價值來計算的，而不是根據房屋的實際成交價。因此，如果房屋的鑑估價值較低，則房貸成數也會較低；反之，如果房屋的鑑估價值較高，則房貸成數也會較高。
三、購房者的信用評分
購房者的信用評分也是影響房貸成數的重要因素之一。信用評分越高，代表購房者還款能力越強，銀行越願意提供更高的房貸成數。反之，如果購房者的信用評分較低，則銀行可能會降低房貸成數，甚至拒絕提供貸款。
四、貸款金額與期限
貸款金額與期限也會影響房貸成數。一般來說，貸款金額越大，期限越長，則房貸成數可能會越低。這是因為銀行需要評估貸款風險，貸款金額越大、期限越長，銀行的風險就越大，因此可能會降低房貸成數。
買房可以貸9成嗎？影響貸款成數的關鍵因素
房子貸款的成數通常取決於多種因素，以下是會影響貸款成數的主要關鍵因素：
1. 申請人的信用評分
信用評分越高，銀行越有可能提供更高的貸款成數。信用評分低的人可能會被要求提供更高的頭期款或支付更高的利率。
2. 申請人的收入和負債比例
銀行會評估申請人的收入和負債比例，以確定申請人的還款能力。收入越高、負債越低，申請人獲得較高貸款成數的可能性就越大。
3. 房子的類型和地點
銀行通常會對公寓或合作公寓設定較低的貸款成數，而對獨棟住宅設定較高的貸款成數。此外，房子的地點也會影響貸款成數，位在市中心的房子通常可以獲得較高的貸款成數。
4. 房子的狀況
房子的狀況也會影響貸款成數。如果房子狀況良好，沒有任何問題，銀行通常會提供較高的貸款成數。如果房子有問題，例如漏水、破損或需要維修，銀行可能會降低貸款成數或要求申請人支付更高的利率。
5. 銀行的貸款政策
銀行的貸款政策也會影響貸款成數。有些銀行可能提供較高的貸款成數，而有些銀行可能提供較低的貸款成數。申請人應該貨比三家，以找到提供最優惠貸款條件的銀行。
買房可以貸9成嗎？. Photos provided by unsplash
房貸想借更多錢？破解銀行鑑估貸款成數
銀行在覈定房貸時，會針對房屋進行鑑估，再依照鑑估值來決定貸款成數。鑑估值通常會低於房屋的實際成交價，因此，房貸的最高可貸額度也不會等於成交價。一般來說，銀行的鑑估成數通常落在房屋鑑估值的8成，但有些銀行可以提供較高的鑑估成數，甚至達到9成或9成5。
那麼，房貸想借更多錢，應該如何破解銀行鑑估貸款成數呢？首先，要選擇信用良好的銀行。信用良好的銀行通常會給予較高的鑑估成數，因為他們認為這類借款人違約的風險較低。其次，要選擇地段好的房屋。地段好的房屋通常具有較高的增值潛力，銀行也比較願意給予較高的鑑估成數。
另外，房屋的裝修狀況也會影響鑑估成數。裝修良好的房屋通常會給予較高的鑑估成數，因為銀行認為這類房屋的價值較高。最後，要注意房屋的貸款額度。貸款額度越高，銀行的鑑估成數就會越低。因此，在申請房貸時，應該儘量降低貸款額度，以提高鑑估成數。
除了上述方法之外，借款人還可以透過以下方式提高房屋的鑑估成數：
- 提供完整的財務資料，證明自己的還款能力。
- 提供房屋的相關證明文件，如房屋所有權狀、建照、使用執照等。
- 在鑑估前，對房屋進行簡單的裝修，以提高房屋的價值。
- 選擇有經驗的鑑估師，以確保鑑估結果的準確性。
透過這些方法，借款人可以提高房屋的鑑估成數，從而獲得更高的房貸額度。
| 提高鑑估成數的方法 |
|---|
| 選擇信用良好的銀行 |
| 選擇地段好的房屋 |
| 改善房屋的裝修狀況 |
| 降低貸款額度 |
| 提供完整的財務資料 |
| 提供房屋的相關證明文件 |
| 在鑑估前對房屋進行簡單的裝修 |
| 選擇有經驗的鑑估師 |
買房真的可以貸到9成嗎？掌握訣竅貸滿額
買房貸款成數是否能達到9成，取決於多種因素，包括貸款人的信用狀況、房屋所在地區、房屋類型等。一般來說，信用狀況良好、房屋位於熱門地區、房屋類型符合銀行貸款政策的借款人，更容易獲得較高的貸款成數。
想要獲得9成房貸，借款人可以採取以下策略：
- 提高信用評分：信用評分是銀行評估借款人信用狀況的重要依據。信用評分越高，借款人獲得較高貸款成數的可能性就越大。借款人可以通過按時償還貸款、減少債務餘額、避免過度使用信用卡等方式提高信用評分。
- 選擇熱門地區的房屋：房屋所在地區也是影響貸款成數的重要因素。位於熱門地區的房屋，銀行通常會給予較高的貸款成數。主要原因是，貸款人更可能在未來以高價出售房屋，這降低了銀行的風險。
- 選擇符合銀行貸款政策的房屋：銀行對貸款房屋類型通常有不同的貸款政策。例如，部分銀行可能對公寓、住宅、商鋪等不同類型的房屋有不同的貸款成數要求。另外，部分銀行可能對新建房屋和二手房屋有不同的貸款成數規定。因此，借款人在選擇房屋時，應儘可能選擇符合銀行貸款政策的房屋類型。
- 提供額外擔保：如果借款人的信用狀況不佳或房屋位於較偏遠地區，銀行可能會要求借款人提供額外擔保以降低風險，比如增加保證人、提供抵押物等。提供額外擔保可以提高借款人獲得較高貸款成數的可能性。
需要特別注意的是，即使滿足了上述條件，也並不一定能獲得9成房貸。銀行在審核貸款申請時，還會考慮其他因素，比如借款人的收入、資產負債情況等。因此，借款人在申請9成房貸前，應詳細瞭解銀行的貸款政策，並根據自己的實際情況做好資金準備，避免因貸款申請被拒而影響購房計劃。
買房可貸九成嗎？掌握鑑估價值才是重點
很多人在購屋前常問的問題，就是是否貸款就能達房屋的九成？答案很可能會令你失望，事實上，絕大部分的房屋貸款成數都達不到九成，實際上大約落在成交價格的7.2～7.5成左右。換句話說，如果你的購屋金額是1000萬，那麼實際上向銀行申請貸款時，可能只能貸到720萬～750萬不等，剩下的250萬～280萬就需要自行準備，也就是頭期款。
為什麼房貸成數無法突破九成？這和銀行的鑑估淨值是息息相關的。銀行在覈定房貸時，會委託專業的鑑價公司進行房屋鑑價，而鑑估淨值通常只有實際成交價的9成左右，因此房貸的可貸成數會落在成交價格的7.2～7.5成左右。想要提高貸款成數，除了尋求信貸良好的親友協助外，將房屋作為投資用途，並向銀行申請投資型房貸也是一個方法，一般來說投資型房貸的房貸成數通常比一般性房貸要高，然而由於利率較高，因此利息支出也會增加，購房前需仔細評估自身財務狀況。
不過，隨著不動產市場的變化，近年來也有少數的銀行開始推出可貸九成的方案，但是通常有嚴格的門檻限制，例如房貸利率可能較高，或者需要提供更高額的頭期款等等，而且並非所有銀行都有提供九成房貸方案，因此在申請房貸前，最好還是多比較幾家銀行方案，選擇最適合自己的方案。
總體而言，無論貸款成數為何，在購屋前都應做好完善的資金規劃，除了頭期款外還要考量契稅、代書費、裝潢費等額外的費用，才不會在購屋後面臨經濟上的壓力。最保險的方式還是預留頭期款的3~4成左右，避免資金不足的窘境。
買房可以貸9成嗎？結論
買房是一件人生大事，而房貸是買房時的重要環節。房屋貸款成數的計算基準是銀行的鑑估淨值，而不是實際成交價。鑑估淨值通常是實際成交價的9成左右，因此，房貸的可貸成數大約落在成交價格的7.2～7.5成左右。因此，建議首購族準備成交價3～4成的頭期款，會比較安全。然而，是否可以貸款9成，則取決於多方面因素，例如信用評分、貸款機構的政策、房屋本身的狀況、房屋所在的市場等。所以，在申請房貸之前，一定要先了解自己的信用評分，並選擇合適的貸款機構。此外，還要確保房屋本身沒有問題，並且位於一個有潛力的市場。若想順利申請到9成房貸，則需要滿足以下條件：準備足夠的頭期款；擁有良好的信用記錄；選擇合適的貸款機構；購買符合貸款機構要求的房屋。若具備以上條件，則可提高獲得9成房貸的機會。
總體來說，買房是否可以貸9成，取決於貸款機構的政策和房屋本身的狀況，在申請房貸前，一定要先了解自己的條件，並選擇合適的貸款機構，才能提高獲得9成房貸的機會。
買房可以貸9成嗎？ 常見問題快速FAQ
一. 銀行的鑑估值跟市價是一樣的嗎？
不見得，銀行鑑估有不同機構，評鑑方式和標準不盡相同，加上各家銀行鑑價人員素質也參差不齊，因此，銀行鑑估值有可能高於或低於市價。
二. 可以用自己覺得的金額申請貸款嗎？
不行，銀行在覈準房貸時，必須以鑑價報告上的數值來計算貸款額度，貸款人無權要求超出鑑價額度以上的房貸金額。
三. 如何提高銀行的鑑估價值？
提供詳細完善的房屋資料、選擇具有公信力的鑑價機構，以及與鑑價人員溝通，提供房屋價值相關佐證資料，有助提高銀行鑑估金額。
