在房地產投資領域中，購買第二間房可以幫助投資者多角化他們的投資組合並增加潛在收益。然而，在購買第二間房之前，投資者需要注意奢侈稅的問題。奢侈稅是一種針對購買第二間以上住宅的稅收，其稅率為 10%。購買第二間房奢侈稅是政府為了抑制房地產投機行為，防止房價過快上漲而徵收的一種稅收。根據財政部的規定，凡是個人購買第二戶以上房屋，無論是自住還是出租，都被視為非自用住宅，需要繳納奢侈稅。因此，在購買第二間房之前，投資者應詳細瞭解奢侈稅的計算方式和應繳稅額，以做好財務準備。
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第二間房視同非自用！奢侈稅稅率多少？
所謂「奢侈稅」，是指當個人購買第二間房（含）以上時，要另外繳納的稅，視同非自用住宅而課徵。根據《房屋稅條例》規定，房屋稅的稅率如下：
- 自用住宅：房屋稅率為1.2%；
- 非自用住宅：房屋稅率為1.5%或2%，依房屋取得總價認定。
而依照《奢侈稅條例》的規定，一般房屋的奢侈稅稅率是10%，但如果是屬於自用住宅，且該房屋的總價在4,000萬元以下（含），則免徵奢侈稅。不過，如果房屋的取得總價為4,000萬元或以上，則超過4,000萬元的部分，仍需課徵10%的奢侈稅。
舉例來說，小明在2023年購買了一棟總價為6,000萬元的房子作為第二間房。由於該房屋的總價超過4,000萬元，因此小明必須為超過4,000萬元的部分，也就是2,000萬元，繳納10%的奢侈稅，即200萬元。
值得注意的是，奢侈稅的計算方式是以房屋的取得總價為依據，其中包括房屋的買賣價格、仲介手續費、契稅、印花稅、代書費等費用。因此，在購買房屋之前，應將這些費用一併計算在內，以避免因奢侈稅而造成資金上的負擔。
買第二間房奢侈稅如何計算？
購買第二間房時，需要繳納奢侈稅，稅率為 10%。奢侈稅的計算方式如下：
舉例來說，如果一戶房屋的購房價格為 1000 萬元，而自用住宅的價值為 500 萬元，那麼奢侈稅的稅基為 500 萬元。
奢侈稅的金額為 500 萬元 x 10% = 50 萬元。
因此，購買這戶房屋時，需要繳納 50 萬元的奢侈稅。
需要注意的是，奢侈稅只適用於購買第二間以上住宅。自用住宅的定義是：本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶。擁有兩戶以上房屋被視為非自用住宅，需要繳納奢侈稅。
在購買第二間房前，應考慮房子的用途、貸款利率、持有成本和潛在的增值空間等因素。如果房屋是出租使用，則需要考慮租金收入能否覆蓋貸款和持有成本。如果房屋是自住使用，則需要考慮房子的地段、周邊配套設施和居住環境等因素。此外，在購買第二間房前，應計算好奢侈稅的金額，並將其納入購房預算中。
買第二間房奢侈稅. Photos provided by unsplash
買第二間房奢侈稅不可輕忽！究竟該如何計算？
於購買第二間房時須加徵奢侈稅，這不僅增加了購房成本，更可能影響貸款核貸額度和還款壓力。因此，在購買第二間房之前，務必瞭解奢侈稅的相關規定，並計算出需繳納的稅額，以做好萬全準備。
奢侈稅的計算方式
奢侈稅的計算方式是以房屋的課徵現值作為基礎，再乘以稅率10%計算應繳稅額。所謂房屋的課徵現值，是指房屋評定現值扣除自住住宅用地現值後之金額，通常以房屋買賣金額作為評定現值。
奢侈稅的適用對象
奢侈稅的適用對象為購買第二戶以上住宅的個人或法人。以下是奢侈稅的適用對象：
奢侈稅的計算範例
假設您購買一戶房屋，房屋評定現值為4,000萬元，自住住宅用地現值為1,000萬元，則房屋的課徵現值為4,000萬元－1,000萬元＝3,000萬元。奢侈稅的稅率為10%，因此需繳納的奢侈稅為3,000萬元x10%＝300萬元。
透過以上的計算範例，您可以更清楚瞭解如何計算奢侈稅，並在購買第二間房前做好萬全準備。如果您仍有奢侈稅或購房相關疑問，歡迎諮詢專業房地產理財顧問，以協助您做出更明智的購屋決策。
| 計算方式 | |
|---|---|
| 房屋課徵現值 | 房屋評定現值－自住住宅用地現值 |
| 應繳稅額 | 房屋課徵現值×稅率10% |
| 適用對象 | |
|---|---|
| 本人、配偶及未成年子女名下已有一戶自用住宅者 | |
| 本人、配偶及未成年子女名下有多戶房屋，其中一戶為自用住宅者 | |
| 本人、配偶及未成年子女名下有多戶房屋，且均非自用住宅者 | |
| 法人或其他機構名下已持有房屋者 | |
| 項目 | 金額（元） |
|---|---|
| 房屋評定現值 | 4,000萬 |
| 自住住宅用地現值 | 1,000萬 |
| 房屋課徵現值 | 3,000萬 |
| 稅率 | 10% |
| 應繳稅額 | 300萬 |
買第二間房奢侈稅計算範例解析
買第二間房的朋友請注意，根據我國稅法規定，購買第二戶住宅以上，屬於非自用住宅，需要繳納奢侈稅，其稅率為10%。奢侈稅的計算方式如下，請務必確認自己是否應繳納奢侈稅：
應課稅額 = （房屋總價 – 土地公告現值）x 稅率10%
若為「預售屋」則計算如下：
應課稅額 = （預售屋總價 – 土地公告現值或預告現值）x 稅率10%
土地公告現值是指，由政府機關依法公告的土地現值。民眾可至地方政府地政機關的網站上查詢，或致電當地稅捐稽徵處詢問。
奢侈稅的稅率一律為10%。
奢侈稅須於房屋所有權移轉登記時，依規定申報繳納，若符合法令規定，還可申請退還。
以下舉例說明：
假設您購買了一戶房屋，總價為1,000萬元，土地公告現值為200萬元，則應課稅額為：（1,000萬元 – 200萬元）x 10% = 80萬元。因此，您在購買這戶房屋時，需要繳納80萬元的奢侈稅。
最後提醒大家，購買第二間房屋，除了要繳納奢侈稅之外，還需要注意其他相關稅費，例如：契稅、房屋稅、地價稅等費用，都需要一併考量。
買第二間房奢侈稅的適用對象
根據《奢侈稅條例》，買第二間房奢侈稅的適用對象如下：
- 購買第二戶以上住宅者。
- 購買非自用住宅者。例如：
- 購買豪宅、度假屋、投資房等。
- 購買未實際居住的住宅。
- 購買住宅後，出租給他人居住。
自用住宅的定義是：本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶。
擁有兩戶以上房屋被視為非自用住宅，需要繳納奢侈稅。例外狀況包括：
- 繼承或贈與取得的住宅。
- 因職業或教育需求，購買第二間住宅，且居住滿一年以上。
- 因家庭合計人口超過五人，購買第二間住宅，且居住滿一年以上。
以上為買第二間房奢侈稅的適用對象，在購買第二間房前，應先了解相關規定，避免因不符合規定而被課徵奢侈稅。
買第二間房奢侈稅結論
在台灣，購買第二間房時需要繳納奢侈稅，購買前務必先確認自己是否符合自用住宅的認定標準：自用住宅是指本人、配偶及未成年子女名下只有一戶、供自己居住使用的住宅。奢侈稅的稅率視房屋總價及持有時間而有所不同，房價總額越高、持有時間越短，奢侈稅稅率越高。因此，在購買第二間房時，應審慎評估自己的財務狀況及房屋的用途，以避免額外繳納奢侈稅。希望這篇關於買第二間房奢侈稅的文章能幫助您更瞭解相關規定，讓您在購屋時做出明智的選擇。
買第二間房奢侈稅 常見問題快速FAQ
1. 什麼樣的人被認為是第二間房？
若本人、配偶及未成年子女名下已有住宅，則購買的第二戶以上住宅將被視為第二間房，亦即非自用住宅。
2. 為什麼需要繳納奢侈稅?
政府為了抑制房價上漲，特別針對購買第二戶以上的住宅課徵奢侈稅。
3. 購買第二間房的奢侈稅如何計算?
奢侈稅的計算方式是以房子的總價乘以10%的稅率。
