賣房要繳所得稅嗎？出售房屋稅務指南

前言：

賣房要繳所得稅嗎？這是許多房地產買賣雙方和房地產投資者在進行房地產交易時會遇到的問題。根據房地合一課徵所得稅制度，出售取得於105年1月1日以後的房屋及土地，應按照實際成交價額減除原始取得成本與相關費用後，再減除當次交易依公告土地現值計算之土地漲價總數額，以其餘額按規定稅率計算應納所得稅額。因此，在出售房屋之前，瞭解相關的稅務規定十分重要，以避免不必要的稅務糾紛。

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賣房要繳所得稅嗎？出售依房地合一課徵所得稅之房屋的應納所得稅如何計算？

首先，需瞭解房地合一課徵所得稅制度的適用範圍。依法規定，房屋及土地皆適用房地合一稅制。但須注意的是，房屋必須是於2016年1月1日（含）以後取得，且於取得後2年內出售，才屬於房地合一的適用範圍。土地必須是於2016年7月1日（含）以後取得，且於取得後2年內出售，才會被課徵房地合一稅。

其次，出售房屋時，應納所得稅額的計算方式取決於房地合一稅的稅率。房地合一稅的稅率分為二種，分別是一般稅率15%及優惠稅率35%。一般稅率適用於出售房屋持有期間在2年以內的情形。優惠稅率適用於出售房屋持有期間超過2年且符合自用住宅優惠條件的情形。

自用住宅優惠條件包括：

1. 納稅義務人及其配偶、直系親屬（包括配偶的父母），在出售房屋前二年內，未曾以自用住宅優惠規定出售房屋。
2. 出售房屋為納稅義務人及其配偶、直系親屬實際居住滿6年以上之房屋。
3. 出售房屋之總價款低於新台幣4,000萬元。

符合以上三項要件者，即可適用優惠稅率35%。

應納所得稅額的計算公式如下：

應納所得稅額 =（出售房屋成交價額－原始取得成本－相關費用－公告土地現值－土地漲價總數額）× 適用稅率

其中，原始取得成本包括取得房屋所支付的價款、仲介費用、契稅、代書費、鑑價費、火險費等。相關費用包括整修裝潢費用、仲介手續費、代書費、廣告費等。公告土地現值及土地漲價總數額可向所在地稅捐稽徵機關查詢。

賣房要繳所得稅嗎？何時適用房地合一課徵所得稅制度？

房地合一課徵所得稅制度適用於以下情況：

• 105年1月1日以後取得之房屋及土地。
• 104年12月31日前取得之房屋及土地，於105年1月1日以後出售且持有期間未滿2年者。
• 104年12月31日前取得之房屋及土地，於105年1月1日以後變更用途且持有期間未滿5年者。

值得注意的是，若房屋為自用住宅且符合一定條件，則可適用自用住宅出售所得稅額減免規定，以減輕賣方之稅務負擔。

適用房地合一稅的房屋，出售時應注意以下事項：

• 應於申報期限內向稽徵機關申報房屋出售所得。
• 應依規定繳納應納所得稅額。
• 有自住房屋出售所得減免之適用者，應檢附相關證明文件向稽徵機關申請減免。

房地合一課徵所得稅制度是一項複雜的稅務制度，建議房地產買賣雙方在進行房屋交易前，應諮詢專業的會計師或稅務人員，以確保瞭解相關稅務規定，並避免不必要的稅務糾紛。

賣房要繳所得稅嗎？. Photos provided by unsplash

h2. 賣房要繳所得稅嗎？出售房屋取得成本與相關費用有哪些？

在計算出售房屋的應納所得稅額時，原始取得成本與相關費用可以從實際成交價額中扣除。原始取得成本是指購買房屋時支付的價款，以及取得房屋過程中的相關費用，例如仲介費、契稅、代書費等。相關費用則是指出售房屋時支付的費用，例如仲介費、廣告費、整理房屋的費用等。

取得成本與相關費用包括：

• 購買房屋的價款：包括買賣雙方約定的房屋價格，以及買方支付的仲介費、契稅、代書費、規費等。
• 房屋裝修及擴建費用：包括房屋裝修、擴建、增建的費用，以及取得使用執照的費用。
• 房屋貸款利息：包括買方為取得房屋貸款而支付的利息費用。
• 房屋出租期間的必要費用：包括房屋出租期間支付的修繕費用、管理費、地價稅、房屋稅等費用。
• 出售房屋的費用：包括仲介費、廣告費、整理房屋的費用等。

值得注意的是，取得成本與相關費用必須與出售房屋有關，才能在計算應納所得稅額時扣除。例如，房屋裝修及擴建費用必須是為了出售房屋而進行的，才能扣除。如果房屋裝修及擴建費用是為了自住而進行的，則不能扣除。

h2. 賣房要繳所得稅嗎？計算應納所得稅額的詳細步驟