了解都更一坪換二坪計劃，可助投資者掌握都市更新的關鍵因素，進而最大化投資回報。該計劃透過增加分回坪數，實現「一坪換二坪」的目標。影響分回坪數的要素包括分配比例和土地價值，與建商協商時，必須考量這些變數以獲取最佳交易。此外，妥善處理釘子戶問題是都市更新過程中的重要課題。充分理解這些關鍵因素，投資者可以把握都市更新的潛在回報，並在日益競爭的房地產市場中脫穎而出。
都更一坪換二坪：影響分回坪數的關鍵因素
都市更新（都更）中的一坪換二坪計劃，是將老舊建物重新改建為現代化大樓，並將原有土地價值與建築成本分配給地主和建商，讓地主獲得更多居住空間或收益。影響分回坪數的因素主要有兩個：分配比例和土地價值。分配比例是指地主與建商協議在重建完成後的獲益分配比例，通常以百分比表示，例如地主佔 60%，建商佔 40%。土地價值則由專業估價師評估，考量地段、面積、容積率等因素。此外，釘子戶問題也可能影響分回坪數，若有住戶拒絕搬遷，建商可能需要以更高的補償金或其他方式協商，導致建造成本增加，進而影響地主分回的坪數。
一坪換幾坪？
所謂的「一坪換一坪」，不論是採用權利變換或協議合建的換算方式，都不是以地主的「建物坪數」去換算可分回的面積！
換地換屋的換算方式主要有以下幾種：
都更一坪換二坪. Photos provided by unsplash
都更可以拿多少？
政府給予的容積率獎勵，就是讓你在原本的土地上，可以蓋更高的樓層。舉例來說，台北市某塊土地面積為100坪，法定容積率為200%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 200%=200坪的面積。這塊土地都更，政府給予額外0.5倍的容積獎勵，容積率變成300%，那麼這塊土地上最多可以蓋100坪× 300%=300坪的面積。
不過，容積獎勵也不是無限上綱的。政府會根據不同的地區、用途和條件，設定不同的容積獎勵上限。例如，台北市的住宅區容積獎勵上限為360%，商業區容積獎勵上限為400%。此外，政府也會考量交通、環境和公共設施等因素，來調整容積獎勵的比例。
因此，如果你想要知道自己土地的都更容積獎勵，可以先查詢政府公布的法定容積率，再根據政府提供的容積獎勵政策，計算出自己土地可以獲得的容積獎勵。這樣才能更準確地評估都更的效益，做出最有利的決策。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 原本法定容積率 | 土地原先可蓋樓層面積比例，例如200% |
| 容積獎勵 | 政府給予額外可蓋樓層面積比例，例如0.5倍 |
| 調整後容積率 | 原本法定容積率加上容積獎勵，例如200% + 0.5200% = 300% |
| 地區容積獎勵上限 | 不同地區設定的最高容積獎勵，例如台北市住宅區為360%，商業區為400% |
| 計算步驟 | 先查詢政府公告的法定容積率，再依據政府提供的容積獎勵政策計算可獲得的獎勵，最後加上原本法定容積率即可 |
都更可以換幾坪？
都市更新（都更）的換坪數計算方式，取決於許多因素，包括原有建物的坪數、容積率、建蔽率、公設比，以及政府政策等。一般來說，都更後可換到的坪數，會比原有建物的坪數多。
影響都更換坪數的主要因素，包括：
容積率：容積率是指建築物總樓地板面積與基地面積的比值。容積率越高，可蓋的樓層數和面積就越多，換到的坪數也可能越多。
建蔽率：建蔽率是指建築物基地範圍內，可蓋建築物的面積與基地面積的比值。建蔽率越高，可蓋的建築物面積越大，換到的坪數也可能越多。
公設比：公設比是指建築物中公共設施（如電梯、樓梯、停車場等）的面積與總樓地板面積的比值。公設比越高，換到的坪數可能越少。
政府政策：政府對於都更的政策，也會影響換坪數。例如，政府可能會規定都更後可換到的坪數上限，或提供容積率獎勵等優惠措施。
此外，原有建物的坪數、基地位置、周邊環境等因素，也會影響都更換坪數。因此，屋主在參與都更前，應仔細評估這些因素，並諮詢專業人士，以了解自身可換到的坪數。
都更為何不能一坪換一坪？
過去，台北市郝龍斌時代曾提出「一坪換一坪」的口號，深植人心，但卻被業界視為都更遺毒。從業界實務經驗來看，大多數專家直言「一坪換一坪」做不到，主因在於核心問題——立地條件。
立地條件包括土地使用分區、臨路條件以及土地持分大小。根據法規，土地都有使用強度管制，也就是說，如果不管土地本身條件如何，都要「一坪換一坪」，這猶如整合開發的「緊箍咒」，反而會讓都更整合速度變緩慢。
土地使用分區決定了土地的用途，例如住宅區、商業區或工業區。不同的土地使用分區有不同的容積率和建蔽率限制，也就是說，在同一塊土地上，住宅區能蓋的樓層高度和建築面積可能比商業區或工業區少。
臨路條件是指土地是否臨接道路，以及道路的寬度和等級。臨路條件好的土地，交通便利，價值較高。反之，臨路條件差的土地，交通不便，價值較低。
土地持分大小是指土地所有權的份額。土地持分大小不同，會影響都更整合的難度。持分較大的土地所有權人，在都更過程中擁有較大的發言權，也較容易達成共識。反之，持分較小的土地所有權人，在都更過程中較難取得應有的權益。
因此，在都更過程中，不能一味追求「一坪換一坪」，而應該根據土地的立地條件，進行合理的換算。否則，不僅會讓都更整合難度增加，也可能導致都更後的新建物價值不如預期。
都更一坪換二坪結論
追求「都更一坪換二坪」的理想雖具吸引力，但實務操作上受限於種種因素，需審慎考量。地主應妥善評估自身需求，與建商協商出最有利的分配比例和補償條件，並做好應對釘子戶的準備。
都更過程複雜多變，挑戰與回報並存。只要掌握關鍵要素，透過專業的評估和協商，就有機會在都更中分回理想坪數，實現投資目標，為資產帶來增值，創造未來的美好生活。
都更一坪換二坪 常見問題快速FAQ
一坪換二坪的概念？
「一坪換二坪」並非字面上的意思，而是指地主在參與都更後，可分回的重建後坪數約為原有建物坪數的2倍。然而，實際可分回坪數會受到多項因素影響，可能大於或小於2倍。
影響可分回坪數的關鍵因素？
影響可分回坪數的關鍵因素包括分配比例、土地價值、基地位置、都更種類等。分配比例是指地主與建商協議重建後利益分配，影響約占50%；土地價值則約占30%，基地位置與都更種類影響較小。
如何與建商協商最佳交易？
與建商協商時，應考量建商的開發經驗、財務狀況、分回坪數與分配比例等。建議地主委託專業人士協助評估，並與多家建商比較條件，爭取最有利的條款。
