想要進行都市更新，想知道一坪到底能換幾坪嗎？「一坪換一坪」的說法實際上是迷思。都市更新的換算方式會根據土地持分和建商協議而調整，並非以現有建物坪數計算。這篇文章將深入探討都更坪數的實際換算方式，以及如何與建商談判以確保自身權益。
都更坪數換算方式：一坪換一坪的迷思
「一坪換一坪」是都市更新（都更）中常見的說法，但事實上，這個說法並非完全正確。在都更過程中，地主並非以現有建物的坪數直接換算可分回的面積。都更坪數的換算方式，主要有兩種：
無論採用哪種方式，地主分回的坪數並非以原有建物坪數計算，而是根據土地持分比例。例如，兩位地主共同擁有土地，各持有50%的土地持分，則在都更後，他們可分回新建物50%的面積，而非原有建物坪數的一半。
危老重建與都更適用面積與同意門檻比較
在進行都更或危老重建前，確認專案是否符合適用面積與同意門檻至關重要。危老重建在重建面積方面沒有最低限制，讓小面積建物也能進行重建。然而，都更開發面積基地至少須達到1000平方公尺（約300坪）以上，才能符合都市更新條例法定申請送件面積。
此外，同意門檻方面也有顯著差異。危老重建要求取得100%所有權人同意，確保所有權人權益獲得保障。而都更採多數決方式，須取得75%或80%所有權人同意即可，讓專案推動更具彈性。因此，在評估都更或危老重建可行性時，必須考量專案面積與所有權人同意狀況，才能做出最適合自身的選擇。
都更一坪換幾坪. Photos provided by unsplash
都更容積獎勵的計算方式
容積率是政府規定土地可以興建的樓地板面積與土地面積的比率，例如法定容積率為200%，表示每坪土地可以興建兩坪的樓地板面積。容積獎勵則是政府為了鼓勵都更而給予的額外容積率，讓建商可以蓋更多的樓層。容積獎勵的計算方式如下：
- 基本容積率：由政府法規規定，例如台北市一般住宅區的容積率為200%。
- 容積獎勵：由政府針對不同的都更計畫給予，例如都市更新條例第59條第1項規定，容積獎勵最高可達原容積率的50%。
- 獎勵後容積率：基本容積率加上容積獎勵，例如台北市某塊土地的容積率為200%，政府給予0.5倍的容積獎勵，則獎勵後容積率為300%。
舉例來說，一塊土地面積為100坪，法定容積率為200%，則可以興建200坪的樓地板面積。若政府給予0.5倍的容積獎勵，則獎勵後容積率為300%，可以興建300坪的樓地板面積。因此，都更後可以多蓋100坪的樓地板面積。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 基本容積率 | 由政府法規規定，例如台北市一般住宅區的容積率為200%。 |
| 容積獎勵 | 由政府針對不同的都更計畫給予，例如都市更新條例第59條第1項規定，容積獎勵最高可達原容積率的50%。 |
| 獎勵後容積率 | 基本容積率加上容積獎勵，例如台北市某塊土地的容積率為200%，政府給予0.5倍的容積獎勵，則獎勵後容積率為300%。 |
都更一坪換一坪的真相
在都更過程中，建商常會提出「一坪換一坪」的說法，但這並不代表住戶可以獲得與原有主建物坪數相同的坪數。事實上，所謂的「一坪換一坪」是指權狀坪數內的「主建物坪數」，並不包含「附屬建物坪數」。因此，都更後，住戶實際獲得的坪數可能會比原有主建物坪數小。
例如，一間權狀坪數為 40 坪的公寓，其中主建物坪數為 30 坪，附屬建物坪數為 10 坪。如果建商提出「一坪換一坪」的條件，住戶將只能獲得 30 坪的新主建物坪數，而不是 40 坪。此外，建商在都更過程中也可能提出「法規規定一坪換一坪就沒有獎勵容積」的說法，這也是不正確的。根據都更條例，獎勵容積是政府為了鼓勵都更而提供的額外容積，與「一坪換一坪」的原則並無衝突。住戶在都更談判時，應仔細了解相關法規，避免被建商誤導或侵害權益。
都更同意比例的迷思
許多民眾誤以為都市更新需要取得100%的所有權人同意才能進行。然而，這個觀念並不正確。在都市更新的過程中，並非所有階段都需要取得100%的同意比例。在報送事業計畫的階段，雖然需要取得較高的同意比例，但多數地區只需要取得所有權人數80%及土地及建築物面積80%以上的同意即可（二者均須符合）。
這項規定旨在平衡都市更新的公共利益與私有財產權的保障。一方面，較高的同意比例有助於確保都市更新計畫獲得廣泛的民意支持，避免少數反對者阻礙公共建設的推動。另一方面，也保障了不同意都市更新的少數權益，避免他們因都市更新而被迫遷離或承受過大的損失。
都更一坪換幾坪結論
綜上所述，「都更一坪換幾坪」並非一個可以一概而論的問題。都更坪數換算的方式會受到多種因素影響，包括換算方法、容積率獎勵等。重要的是充分了解這些影響因素，並與建商進行仔細的溝通，才能確保自身權益。
屋主和投資人在參與都更時，應積極參與相關會議、諮詢專業人士，並謹慎評估建商提出的方案。只有透過充分的資訊和溝通，才能確保在都更過程中做出明智的決定，避免不必要的糾紛和損失。
都更一坪換幾坪 常見問題快速FAQ
Q1：為何常聽到的「一坪換一坪」會有這樣的迷思產生？
「一坪換一坪」的迷思，主要是源於早期許多都更案的實務做法，建商會以原有建物坪數計算分回面積。但近年都更法令已明確規定，分回面積應以土地持分比例計算，而非建物坪數。因此，想要重建一個面積與原先建物相同的房子，可能會因為土地持分比例而無法達成。
Q2：都更後是否一定能蓋出比原有建物面積更大的房子？
不一定。都更後可蓋的建築面積，主要受制於容積率限制及基地條件。即便獲得額外的容積獎勵，也可能因基地形狀、道路限制等因素，無法建造出比原有建物面積更大的房子。
Q3：釘子戶有辦法否決都更案嗎？
釘子戶無法單獨否決都更案。都更法規規定，都市更新事業應取得相關門檻的所有權人同意才能進行，但若有釘子戶不願同意，建商仍可以透過調解、訴訟等法律途徑，取得同意或強制拆除建物。
