都更同意比例攻略：二分之一、四分之三比例解析

都市更新 (都更) 計畫需要獲得土地與建物所有權人的同意才能順利推動，而「都更 同意比例」正是決定計畫能否啟動的關鍵因素。依法劃定或變更的更新地區，需要超過半數的土地及建物所有權人同意，且其土地面積及建物樓地板面積也須超過一半。而其他非依法劃定的更新地區，則需取得超過四分之三的土地及建物所有權人同意，並符合土地面積及建物樓地板面積的比例要求。了解不同的同意比例要求，才能在都更過程中掌握推動計畫的關鍵，並保障自身權益。

可以參考 欠繳管理費？管委會必學5大處理攻略！

都更同意比例的關鍵：二分之一與四分之三

都市更新計畫的推動，需要取得所有權人的同意，而同意比例正是決定計畫能否順利進行的關鍵因素。根據都市更新法規第七條規定，更新地區的同意比例分為兩種：

依第七條規定劃定或變更之更新地區： 這種更新地區通常是政府主動推動的都市更新計畫，例如危老重建、都市更新條例等。根據法規規定，需要獲得更新單元內超過二分之一的私有土地及合法建築物所有權人同意，同時其土地總面積及合法建築物總樓地板面積也必須超過二分之一。換句話說，必須取得超過半數的土地及建築物所有權人的同意，才能推動該地區的都市更新計畫。

其餘更新地區： 這些地區則是指非依法劃定或變更的更新地區，通常是民間自發的都市更新計畫，例如由社區居民或開發商發起的都市更新案。根據法規規定，需要獲得更新單元內超過四分之三的私有土地及合法建築物所有權人同意，且其土地總面積及合法建築物總樓地板面積也必須超過四分之三。也就是說，必須取得超過四分之三的土地及建築物所有權人的同意，才能推動該地區的都市更新計畫。

了解不同更新地區的同意比例要求，對於參與都市更新的各方而言至關重要。土地所有權人、建築物所有權人、投資者、開發商等，都需要清楚掌握相關法規，才能在推動都市更新計畫時，有效地協商、溝通，並達成共識。

75%同意率的規定下，都更的推動面臨何種挑戰？

在75%同意率的規定下，都更的推動面臨諸多挑戰。首先，私權所有者可能對都更項目缺乏瞭解或信心，從而對是否同意都更猶豫不決。 都更項目涉及複雜的程序、法規和利益分配，許多住戶對於都更的流程、權益保障、未來生活環境等方面存在疑慮。例如，有些住戶可能擔心都更後的新建物品質、房屋價值、生活便利性等問題，也可能對開發商的信譽和開發計畫抱持懷疑。這些疑慮若沒有得到充分的解答和溝通，便可能導致住戶反對都更，影響都更的推動。

其次，私權所有者可能對拆遷補償不滿意，認為無法保障自己的合法權益。 都更項目需要拆遷原有建築，而拆遷補償金額往往是住戶最關心的議題。住戶可能認為開發商提供的補償金額過低，無法反映房屋的實際價值，或者擔心補償方案缺乏透明度，無法保障自己的利益。此外，都更過程中可能會出現房屋價值評估爭議、補償方式爭議、搬遷安置爭議等問題，進一步加劇住戶的疑慮和不滿。

除了上述兩個主要挑戰之外，都更推動過程中還可能面臨其他挑戰，例如：

• 都更範圍內的住戶意見分歧，難以達成共識。
• 都更開發商的信譽和開發能力不足，無法獲得住戶的信任。
• 都更項目規劃不合理，無法滿足住戶的需求和期待。
• 都更項目缺乏政府的有效監督和管理，容易產生利益輸送和腐敗問題。

這些挑戰的存在，使得都更的推動過程充滿變數，也增加了都更失敗的風險。因此，想要成功推動都更，需要政府、開發商、住戶三方共同努力，解決這些挑戰，才能達成共識，讓都更項目順利進行。

都更 同意比例. Photos provided by unsplash

都市更新的必要性：安全與生活品質的提升

為什麼要都市更新? 都市更新的目的，很大一部分是為了要 改善原本老舊與未經規劃的房屋 。 這些房子很可能因為 巷弄狹小 、 消防設備不足 、 排水系統不良 等原因， 當地震或火災發生時會成為一個死角，造成無法逃生、救災困難 等課題。 經過 都更 之後，巷弄狹小的問題解決了，從此遇到天災時就比較容易救災；建築結構、排水系統，以及公共設施也都重新規劃過，不僅提升了居住 權益 ，自己住的更安全，連帶著周圍的環境也會變得更安全。

除了安全問題之外，都市更新還能夠提升生活品質。老舊建築往往缺乏現代化的設施，例如電梯、停車場、公共空間等，這會給居民帶來諸多不便。都市更新可以改善這些問題，為居民提供更舒適、更便利的生活環境。此外，都市更新還能提升建築的節能環保性能，減少能源消耗，降低碳排放，為城市的可持續發展做出貢獻。

依據「 都市更新建築容積獎勵辦法 」第 4 條規定， 容積獎勵 的上限算法如下：

• 第一種是基地的容積率乘以 1.2 倍，但不超過 400%。
• 第二種是基地的容積率乘以 1.3 倍，但不超過 500%。
• 第三種是基地的容積率乘以 1.4 倍，但不超過 600%。

再依據 都市更新條例第 44 條 規定， 土地所有權人 可以獲得兩種 獎勵 項目：第一種是分配到的樓地板面積會低於當地平均住宅的面積；第二種則是區域中規劃的公共設施全部都可以使用。

都市更新不僅僅是拆除重建，更是一個城市發展的過程，它能為城市帶來新的活力，提升城市競爭力，創造更美好的生活環境。因此，了解都市更新的必要性，並積極參與其中，是每一位城市居民的責任。

都更同意門檻的實際運作

了解了不同區域的同意門檻標準後，更進一步探討實際操作中的細節。在都市更新過程中，除了達成法定同意比例外，還需注意以下幾個重要面向：

• 所有權人、土地及建築面積的計算：都市更新條例規定，同意戶數的計算，需同時滿足所有權人、土地面積和建築面積三項條件。例如，一個社區有100戶，即使有80戶同意進行都更，但若土地面積或建築面積未達80%，仍無法通過同意門檻。因此，在計算同意比例時，需同時考量所有權人、土地及建築面積，才能準確判斷是否符合法定門檻。
• 不同意戶的權益保障：都市更新條例中也明文規定，不同意進行都更的住戶，其權益應受到保障。例如，不同意戶可以選擇以「現金」或「房屋」的方式進行權利變換，並享有合理的補償。此外，不同意戶也能參與都更的審議過程，表達意見和訴求，以確保自身權益不受損害。
• 都更同意比例的彈性運用：雖然都市更新條例中明確規定了不同區域的同意門檻標準，但實際操作中，也存在一些彈性空間。例如，在某些特殊情況下，例如危老建築或有公共安全疑慮的建築，縣市政府可以依法降低同意門檻，以加速推動都更。因此，在進行都更時，應仔細了解當地政府的相關政策和規定，以把握可能的彈性空間。

總之，都市更新同意門檻的計算和實際操作，需考量多方面的因素，並依法進行。地主和開發商應充分了解相關法規和政策，並積極與不同意戶溝通協調，才能順利推動都更，達成共識，共同打造更美好的城市環境。

都更的種類與目的

都更，全名為都市更新，顧名思義是將老舊、品質不佳的房屋進行重新整修，以改善居住環境、提升生活品質。都更的目標是透過重建、整建或維護等方式，解決都市發展過程中出現的空間老化、機能不足、安全隱患等問題，並創造更安全、舒適、便利的居住環境。

都更主要有以下三種方式：

• 重建：將原本的建築物拆掉重建，打造全新建築。重建方式通常適用於老舊、危險或空間利用率低的建築物，可以徹底改善居住環境，提升建築物的安全性與機能性。
• 整建：改建或修建原本的建築物，或重新整修裡面的設備。整建方式適用於建築物本身結構良好，但需要改善居住品質或提升機能的狀況。例如，將老舊的電線、水管更新，或是增設電梯、停車場等設施。
• 維護：改善建築物的狀況，例如：表面維修、拉皮等。維護方式適用於建築物外觀老舊或有部分損壞，但整體結構仍穩固的狀況。透過維護，可以延長建築物的使用壽命，並提升建築物的外觀美觀。

除了改善居住環境外，都更也有助於提升都市整體的發展水平。例如，透過都更，可以將老舊的住宅區改建為商業區或公共設施，促進都市經濟發展，提升都市的競爭力。此外，都更也能改善都市的景觀，提升都市的宜居性，吸引更多人居住和投資。

可以參考 都更 同意比例

都更 同意比例結論

都市更新是一項複雜的工程，需要多方共同努力，才能順利完成。其中， 都更 同意比例 是推動計畫的重要關鍵。了解不同地區的同意門檻，並採取有效的措施達成法定門檻，是推動都市更新計畫順利進行的關鍵。

本文解析了依法劃定或變更之更新地區需要超過半數的土地及建物所有權人同意，其餘更新地區則需取得超過四分之三的土地及建物所有權人同意，並說明了達成法定門檻的挑戰與必要性。

希望藉由這篇文章，能幫助您在參與都更過程中，做出明智的決策，並為您的權益提供最佳的保障。

都更 同意比例 常見問題快速FAQ

1. 都更同意比例怎麼算？

都市更新同意比例需要同時滿足土地所有權人、土地面積和建築面積三項條件。例如，一個社區有100戶，即使有80戶同意進行都更，但若土地面積或建築面積未達80%，仍無法通過同意門檻。簡單來說，需要同時滿足「所有權人比例」與「土地和建物面積比例」才算通過門檻。

2. 如果不同意都更，可以做些什麼？

都市更新條例保障不同意戶的權益，你可以選擇以「現金」或「房屋」的方式進行權利變換，並享有合理的補償。此外，你也能參與都更的審議過程，表達意見和訴求，確保自身權益不受損害。建議你主動與都更團隊或相關單位聯繫，了解自己的權益和可行方案，避免損失。

3. 都更同意比例一定要達到法定門檻嗎？

一般來說，都市更新計畫必須達到法定門檻才能順利進行。但有些特殊情況，例如危老建築或有公共安全疑慮的建築，縣市政府可以依法降低同意門檻，以加速推動都更。建議你向相關單位諮詢，了解當地政府的相關政策和規定，以掌握可能的彈性空間。