對於個人預售屋賣方來說，了解「預售屋什麼時候算持有？」至關重要，因為這將影響到出售所得應繳納的稅款計算。根據成屋交易所得課稅規定，預售屋的持有期間並非從訂約日開始計算，而是從完成所有權移轉登記日（即取得房地所有權後）才開始。這意味著預售屋持有期間的長短將影響到出售所得是否符合自用住宅用地出售所得免稅或適用較低稅率的資格。因此，預售屋賣方務必掌握此一關鍵資訊，以便妥善規劃稅務安排，避免產生不必要的稅務負擔。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 掌握「預售屋持有期間起算時點」規定，避免因誤算導致不必要的稅務負擔。
- 出售預售屋前，務必確認已完成所有權移轉登記，才能開始計算持有期間。
- 在預售屋交易過程中，建議諮詢專業人士，確保稅務申報的正確性，保障自身權益。
可以參考 預售屋何時可丈量？驗屋交屋後裝潢前先規劃
預售屋持有期間起算時點明確
預售屋的持有期間，是計算個人房屋所得稅的重要依據，關係到稅賦負擔的輕重。財政部為避免不同見解，日前已明確規範預售屋持有期間的起算時點，讓民眾能正確申報。財政部賦稅署指出，預售屋的持有期間，應自完成取得所有權登記之日起算，而非自簽約訂購日起算。此一規定，已於110年1月1日開始適用。
賦稅署進一步說明，預售屋係指在建築物尚未建造完成前，建造人或其受讓人（例如建商）將該建築物之現有部分預先出售給買受人，由買受人分期給付價款者。換言之，預售屋在尚未完成建造前，買受人僅取得債權，尚未取得所有權，因此持有期間也不應從契約簽訂日開始起算，而是從完成取得所有權登記之日起算，才符合實際經濟交易的狀況。
財政部強調，先前部分民眾可能依據個案不同而有不同認定標準，導致持有期間計算不一。如今預售屋持有期間起算時點已明確規範，有助於民眾正確申報房屋所得稅，避免爭議。民眾如有任何疑問，可洽詢轄區國稅局或撥打服務電話0800-000321洽詢。
預售屋持有時間從何時開始算起？
預售屋的持有期間攸關出售時是否適用。財政部函釋明確指出，預售屋的持有期間於完工取得所有權後才開始計算，不得併同預售屋訂約日。以下說明預售屋持有期間起算的相關規定：
- 預售屋於完工取得所有權後，持有期間才開始計算。
- 預售屋訂約日不得併計入持有期間。
- 完工取得所有權的認定方式，依據《平均地權條例》第九條，指建築物已完成下列情形之一者：
- 領有使用執照。
- 依法得為使用執照之申請。
- 實際上已供居住或營業使用且非屬違章建築。
預售屋什麼時候算持有？. Photos provided by unsplash
預售屋完成登記才開始算持有
綜上所述，預售屋的持有期間是從完成建物所有權登記（取得建物所有權狀）之日起算，而非您與建商簽訂預售屋買賣契約的日期。
這一點對於預售屋買方來說是一個重要的區別，因為它會影響您未來出售預售屋時應繳納的所得稅。依據所得稅法第4條第1項第4款第1目規定，您的預售屋持有期間將決定您出售時所獲得的所得是否屬於長期持有或短期持有。
如果您的預售屋持有期間未滿2年，出售時獲得的所得將被視為短期持有，需要按照您的綜合所得稅率課徵10%到40%的所得稅。反之，如果您持有預售屋超過2年，出售時獲得的所得將被視為長期持有，可以適用20%的優惠稅率課徵所得稅。
因此，了解預售屋的持有期間起算時點至關重要，這將幫助您規劃您的財務策略並節省未來出售預售屋時應繳納的所得稅。
| 預售屋持有期間 | |
|---|---|
| 持有期間 | 所得稅率 |
| 未滿2年 | 10% – 40%（綜合所得稅率） |
| 超過2年 | 20%（優惠稅率） |
預售屋何時脫離預售！
根據財政部賦稅署的規定，預售屋的持有期間自取得所有權之日起算，而非自簽訂預售合約之日。因此，在預售屋尚未取得所有權之前，仍屬預售狀態。只有當預售屋完成登記取得所有權後，才開始計算持有期間，進而影響未來出售時的所得稅計算。
舉例來說，小美於2023年1月簽訂一筆預售屋合約，預計於2025年12月取得所有權。因此，小美持有此預售屋的期間自2025年12月取得所有權之日起算，而非2023年1月簽約之日。若小美於2028年1月出售該預售屋，則其持有期間為2年，而非5年。
了解預售屋的持有期間計算方式至關重要，因為這將影響出售時的所得稅負擔。若持有期間未滿5年，則出售獲利將被課徵短期資本利得稅，稅率較高。反之，若持有期間已滿5年，則可適用長期持有優惠稅率，節省稅金支出。
因此，個人在購買預售屋時，務必注意持有期間的起算時點，以利未來出售時正確計算所得稅，避免不必要的稅務糾紛。
預售屋何時跳脫預售身分？
預售屋跳脫預售身分的關鍵時點在於「取得所有權」。當建商取得使用執照、辦理產權登記後，預售屋才會正式轉變為成屋，預售屋持有期間才開始計算。
換句話說，預售屋持有期間與預售屋訂約日無關。即使您在預售屋階段就已簽訂合約，持有期間仍然是从您取得所有權之日起算。在此之前，您實際上並未持有該房屋的所有權，因此尚未開始計算持有期間。
值得注意的是，預售屋取得所有權的日期並非固定。它可能受到建案進度、政府審查、銀行撥款等因素影響。因此，建議您與建商保持聯繫，密切關注預售屋的建成進度和交屋時間，以準確掌握持有期間的起算日期。
了解預售屋持有期間的起算時點至關重要，因為它影響著您未來出售成屋時所得稅的計算。預售屋持有期間不足兩年者，其出售所得將被視為短期資本利得，須全額課徵所得稅；而持有期間超過兩年者，則可按較低的長期資本利得稅率課稅。因此，正確計算預售屋持有期間，有助於您節省未來出售時可能產生的稅費。
預售屋什麼時候算持有？結論
經過上述深入探討，我們釐清了預售屋的持有期間起算時點。預售屋持有期間並非從簽訂預售屋買賣契約日起算，而是從完成建物所有權登記後才開始計算。因此，在預售屋階段，屋主並未實際持有房屋，無法適用持有期間滿兩年的自用住宅優惠稅率。
了解預售屋的持有起算時點，有助於個人預售屋賣方正確計算持有期間，進而妥善規劃房屋交易，避免不必要的稅務負擔。在交易前，建議尋求專業人士的諮詢，以確保稅務申報的正確性，保障自身權益。
預售屋什麼時候算持有？ 常見問題快速FAQ
預售屋取得所有權的時點是什麼？
依據我國《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，預售屋的取得所有權時點，應為「建築物完成並經主管機關驗收合格或使用執照核發之日起」。
預售屋持有期間的起算日為何？
預售屋的持有期間，並非從簽訂預售屋買賣契約之日起算，而是從取得所有權（建築物完成並經主管機關驗收合格或使用執照核發之日起）才開始計算。
預售屋未依約完成時，如何計算持有期間？
若預售屋未依約於原定時程內完成，賣方因可歸責於己的因素致使房屋延遲交付，則延遲期間不計入賣方持有期間。同時，賣方應依相關法令規定負擔違約責任。
