預售屋可以贈與嗎？這個問題困擾著許多有贈與需求的屋主。根據稅務規定，預售屋的贈與與否取決於買受人是否能提出已支付價款之確實證明。如果買受人能提供相關證明，則不視為贈與行為，免予課徵贈與稅；反之，若無法提出證明，則仍屬贈與行為，須依規定課徵贈與稅。因此，在進行預售屋贈與前，務必了解相關稅務規定，確保贈與行為的合法性和稅務負擔的正確性。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 蒐集完善證據證明買方已支付價款：若買方能提供相關證明，則不視為贈與行為，免予課徵贈與稅。
- 諮詢專業人士：在進行預售屋贈與前，建議諮詢專業人士，詳細了解相關稅務法規，確保贈與行為的合法性和稅務負擔的正確性。
- 正確了解贈與行為要件：確認贈與契約、無償性、贈與意思、受領人受贈等條件，確保贈與行為符合法定要件，避免後續爭議。
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預售屋贈與的認定條件
預售屋贈與的認定，主要取決於當事人間的契約關係，是否符合贈與之定義。根據《民法》第406條規定，贈與是指「當事人約定一方以自己財產無償給與他方，他方受領者允諾之契約。」預售屋贈與認定條件如下：
此外，贈與行為必須符合以下要件：贈與人具有贈與能力，受贈人具有受贈能力，贈與物為合法之標的物，且贈與意思表示為真實且無瑕疵。
預售屋贈與稅務認定條件
預售屋贈與稅務認定條件：
贈與預售屋是否成立，必須符合以下要件：
- 移轉標的：贈與標的為預售屋的所有權。
- 無償：受贈人取得預售屋所有權，未提供任何對價或僅提供象徵性對價。
- 當事人的意思表示：贈與人有贈與意思，受贈人有受贈意思，且雙方意思表示一致。
- 贈與契約：贈與契約經過公證或登記。預售屋贈與契約書內容應載明贈與人、受贈人、贈與標的、贈與日期、有無附條件等事項，並由雙方簽名蓋章。
- 完成所有權登記：預售屋所有權已完成移轉登記至受贈人名下。
符合上述要件，才能認定為成立預售屋贈與，產生贈與稅課徵問題。
預售屋可以贈與嗎？. Photos provided by unsplash
預售屋贈與認定之證據
認定贈與發生時，關鍵在於贈與人是否已將「所有權」移轉給受贈人，因此預售屋贈與的認定，將著重在所有權移轉時點。在實務上，由於預售屋的「所有權」尚在建商手中，因此贈與認定通常會落在「契約權利」的移轉上，以下提供幾個常見的預售屋贈與認定證據：
- 預售屋買賣契約之讓與：贈與人與受贈人簽訂預售屋買賣契約讓與書，將契約權利移轉至受贈人名下。
- 預售屋價金之給付：由受贈人負擔預售屋價金，或贈與人於購入預售屋時即指定受贈人為受益人。
- 房屋貸款之申請及負擔：受贈人向銀行申請房屋貸款，或由贈與人將貸款負擔移轉至受贈人名下。
- 房屋裝潢及修繕：由受贈人獨自或與贈與人共同負擔預售屋的裝潢及修繕費用，且實際於預售屋內居住使用。
li>房屋管理費及地價稅之負擔：受贈人實際負擔預售屋的房屋管理費及地價稅。
以上證據並非獨立存在，通常會綜合考量，以認定預售屋贈與是否成立，建議您於進行預售屋贈與時，應妥善保存相關證據，避免贈與稅爭議。
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| 證據 | 說明 |
|---|---|
| 預售屋買賣契約之讓與 | 贈與人與受贈人簽訂預售屋買賣契約讓與書，將契約權利移轉至受贈人名下。 |
| 預售屋價金之給付 | 由受贈人負擔預售屋價金，或贈與人於購入預售屋時即指定受贈人為受益人。 |
| 房屋貸款之申請及負擔 | 受贈人向銀行申請房屋貸款，或由贈與人將貸款負擔移轉至受贈人名下。 |
| 房屋管理費及地價稅之負擔 | 受贈人實際負擔預售屋的房屋管理費及地價稅。 |
| 房屋裝潢及修繕 | 由受贈人獨自或與贈與人共同負擔預售屋的裝潢及修繕費用，且實際於預售屋內居住使用。 |
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如何界定預售屋贈與？
預售屋贈與的定義，是指房屋買受人（受贈人）於預售屋買賣契約成立後，未取得房屋所有權前，將其已取得之預售屋買賣契約權利，無償移轉予他人（贈與人）的行為。此類贈與行為，會涉及贈與稅的課徵。
根據遺產及贈與稅法第4條之規定，贈與係指無償處分財產予他人，致自己財產減少而他人財產增加之行為。預售屋買賣契約權利，屬於民法第381條所定之「其他無體財產權」，具有財產價值，因此將預售屋買賣契約權利無償移轉予他人，符合贈與的定義。
預售屋贈與認定實務
實務上，預售屋贈與認定較為嚴格，稅務機關往往會採取以下方式判斷贈與事實：
- 契約認定：查看預售屋買賣合約，確認是否有載明贈與人無償將預售屋贈與受贈人的條款。
- 資金來源：調查預售屋購屋款項來源，若受贈人並無足夠資金購買，卻能繳付預售屋款項，則可能認定為贈與。
- 取得所有權：預售屋完工後，若受贈人取得所有權，且未支付任何對價，則推定為贈與。
- 居住狀況：若受贈人於預售屋完工後立即入住，且未繳交任何租金或對價，亦可能被視為贈與。
- 財務狀況：比較贈與人與受贈人的財務狀況，若贈與人經濟能力不佳，卻能贈與高價預售屋，則可能為規避贈與稅之假贈與行為。
稅務機關並非僅憑單一證據即可認定贈與，而是會綜合考量各項跡證，以判斷贈與事實是否成立。預售屋贈與的認定實務複雜，建議有贈與需求者事先尋求專業人士協助，以確保贈與行為符合稅法規範，避免產生稅務爭議。
預售屋可以贈與嗎？結論
綜上所述，預售屋的贈與認定涉及多重條件和要件，實務上常因個案事實認定而有不同見解。若民眾有意進行預售屋贈與，建議於規劃階段即諮詢專業人士，詳細了解相關稅務法規，並蒐集完善證據，以利後續贈與行為的順利進行，避免因認定爭議而衍生不必要的稅務負擔。
預售屋可以贈與嗎？ 常見問題快速FAQ
贈與預售屋需繳什麼稅？
贈與預售屋須繳贈與稅，稅率依據受贈人與贈與人的關係不同而有所差異。一般親屬間的贈與稅率為10%，非親屬間的贈與稅率則為20%。
預售屋贈與要怎麼辦理？
預售屋贈與必須辦理贈與契約書，記載贈與人、受贈人、贈與標的物（預售屋）、贈與日期、贈與原因等事項。贈與契約書擬定完成後，需由贈與人、受贈人及二位見證人簽名，並至公證處辦理公證。
預售屋贈與後可以反悔嗎？
預售屋贈與原則上不可反悔，但有例外情況，例如贈與人因精神障礙或心智缺陷而為贈與行為，或受贈人有詐欺、脅迫等情事，贈與人得向法院請求撤銷贈與。
