預售屋房地合一稅計算公式：輕鬆搞懂申報要點

前言：

預售屋市場方興未艾，許多買賣方對於預售屋的房地合一稅務問題感到困惑。南區國稅局提供了一套簡便的計算公式，讓您輕鬆了解預售屋的房地合一稅如何計算。根據指南，您可以按成交價乘以 3% 來計算應納稅額，但上限為 30 萬元。此外，您還必須用成交價減掉取得成本和可減除費用，才能計算出課稅所得和應納稅額。

這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)

• 預售屋申報房地合一稅，取得成本和可減除費用請妥善保留資料，包含購買證明、相關稅單等，以利計算時能正確申報。
• 購買預售屋時，除了考量房價外，也應預估持有期間的相關成本，如裝修費用、管理費等，這些費用都可能影響最終的房地合一稅負擔。
• 若持有期間未滿2年，需按45%稅率課徵房地合一稅，因此在投資預售屋時，建議審慎評估持有期間，以免承擔較高的稅務成本。

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如何計算預售屋房地合一稅？

預售屋房地合一稅的計算方式與一般房屋略有不同，其計算步驟如下：

1. 計算應納稅額：

先將預售屋成交價乘以 3%，所得金額上限為 30 萬元。
再從成交價中扣除取得成本和可減除費用後，所得金額即是應納稅額。

2. 計算課稅所得：

取得成本指取得土地或房屋產權的時間，包含購地價款、建築費等。
可減除費用包含取得過程中產生的相關費用，例如契稅、印花稅、仲介費、代書費等。
將成交價減去取得成本和可減除費用後，所得金額即為課稅所得。

3. 計算房地合一稅：

房地合一稅依據課稅所得金額，適用不同稅率課稅。
持有期間未滿 2 年適用 45% 稅率，持有期間滿 2 年適用 35% 稅率。
計算公式為：課稅所得金額 x 適用稅率。

舉例來說，若購買一間預售屋，成交價為 1,000 萬元，取得成本為 500 萬元，可減除費用為 20 萬元，則應納稅額為 (1,000 萬元 x 3%) – 30 萬元 = 30 萬元。課稅所得為 1,000 萬元 – 500 萬元 – 20 萬元 = 480 萬元。假設持有期間未滿 2 年，則房地合一稅為 480 萬元 x 45% = 216 萬元。

預售屋持有成本不可忽略

預售屋在持有期間產生的各種成本，皆可作為房地合一稅申報的「可減除費用」，有助於降低應納稅額。常見的預售屋持有成本項目如下：

• 管理費：預售屋完工前，買方需每月或每季繳納管理費，用於社區公共設施的維護與管理。
• 地價稅：預售屋自取得日起，每年需繳納地價稅。即使房屋尚未完工交付使用，仍須繳納。
• 裝修費用：預售屋交屋後，買方經常會進行裝修工程，以符合自身居住需求或出租要求。這些裝修費用可於房地合一稅申報時列舉扣除。
• 持有成本利息：購買預售屋時，買方往往需貸款支付部分購屋款。在房屋交屋前，所支付的貸款利息可計入「持有成本利息」，以降低申報所得。
• 其他費用：與預售屋持有相關的其他費用，如契稅、印花稅、仲介費、代書費等，亦可於房地合一稅申報時列舉扣除。

這些持有成本的累積，將直接影響房地合一稅的應納稅額。因此，在申報房地合一稅時，務必仔細計算並申報所有可減除費用，以確保應納稅額的正確性。

預售屋的房地合一稅怎麼算？. Photos provided by unsplash

預售屋交易稅務眉角多

預售屋的買賣除了房地合一稅之外，還可能牽涉到契稅、印花稅、地價稅等稅務事項。其中，契稅為房屋移轉時，買受人應繳納給政府的稅款，依據房屋類型不同而有不同的稅率。一般自用住宅的契稅稅率為 6%，非自用住宅則為 36%，惟若是新成屋首次交易，契稅可減半徵收。

印花稅則是在買賣契約書上貼用的稅票，稅率為成交價的千分之四。而地價稅則是每年應繳納的稅款，稅基為房屋所在土地的公告現值，稅率依各地方政府規定而有所不同。

因此，在購買預售屋時，除了考量房地合一稅之外，還必須將契稅、印花稅、地價稅等稅務費用納入考量，以免造成預算上的負擔。建議民眾於簽約前委託地政士或代書業者協助計算相關稅費，以避免日後產生爭議或糾紛。

預售屋房地合一稅申報指南

當您購買預售屋時，您必須注意適用於該交易的房地合一稅規定。房地合一稅是對持有房屋期間增值的部分課徵的稅。為了協助您符合房地合一稅申報規定，以下是我們的申報指南：

掌握申報時程

預售屋的房地合一稅申報時程與一般成屋不同。根據規定，預售屋的房地合一稅應於取得房屋所有權後30日內申報。申報方式為線上申報或臨櫃申報。線上申報可透過財政部電子申報作業平台進行，臨櫃申報則可至各國稅局臨櫃申報。

備妥相關文件

在申報房地合一稅時，您需要備妥相關文件，包括：

預售屋買賣契約
權利書狀
土地增值稅繳納證明
取得成本憑證（如發票或收據）
可減除費用憑證（如修繕費用、仲介費等）

計算應納稅額

房地合一稅的應納稅額計算方式如下：

1. 取得成本：取得土地或房屋產權的時間及其相關費用。
2. 可減除費用：包括契稅、印花稅、仲介費、代書費、裝修費用、管理費、地價稅等持有成本。
3. 成交價：預售屋的實際成交價格。

應納稅額 = (成交價 x 3%) – 30 萬元

申報注意事項

在申報預售屋房地合一稅時，以下事項需要注意：

長期持有優惠：持有房屋期間超過5年的部分，可適用長期持有優惠稅率，稅率為20%。
自用住宅優惠：若預售屋為自用住宅，且持有期間滿6年，可享有自用住宅優惠，可扣除400萬元。
跨年度計算：若預售屋的取得時間或取得成本跨年度，應分別計算各年度的應納稅額，並合併申報。

為了避免不必要的稅務糾紛，建議您在購買預售屋前諮詢專業人士。專業人士將協助您了解房地合一稅的相關規定，並制定合適的申報策略。

預售屋持有成本的影響：掌握減除費用計算應納稅額

預售屋的持有成本，包含裝修費用、管理費、地價稅等，這些費用在計算房地合一稅時，可以作為減除費用扣除。因此，準確掌握可減除費用的項目，對於降低應納稅額至關重要。

舉例而言，若一預售屋的成交價為1,000萬元，取得成本為600萬元，在持有期間產生裝修費用20萬元、管理費30萬元、地價稅10萬元，則其可減除費用合計為60萬元（20萬+30萬+10萬）。根據房地合一稅計算公式，應納稅額如下：

應納稅額 = （成交價3%）-30萬元

應納稅額 = （1,000萬元3%）-30萬元

應納稅額 = 30萬元

若未考慮可減除費用，則應納稅額將為40萬元，相差10萬元。可見，掌握減除費用的項目，對於節省稅負有顯著影響。

此外，預售屋的持有期間不同，所產生的持有成本也不同，這也會影響應納稅額。因此，預售屋買賣時，務必注意持有成本的計算，並在申報房地合一稅時，將可減除費用一併列舉，以降低應納稅額。

可以參考 預售屋的房地合一稅怎麼算？

預售屋的房地合一稅怎麼算？結論

在購買預售屋時，房地合一稅是一個不可忽視的稅項。透過了解計算公式和申報要點，可以精算應納稅額，避免後續糾紛。預售屋的交易涉及取得成本、可減除費用等因素，不同於一般成屋買賣，計算時更應格外留意。

建議買方在購買預售屋前，先試算可能產生的房地合一稅負擔，並考量在持有期間的相關成本。透過完善的規劃，可以有效降低稅務上的支出，讓預售屋投資更具效益。

預售屋的房地合一稅怎麼算？ 常見問題快速FAQ

Q1：預售屋的房地合一稅怎麼計算？

按照「成交價x3%」計算，最高上限為30萬元，若超出30萬元，則以30萬元為上限計算。

Q2：取得成本和可減除費用有哪些項目？

取得成本：取得土地或房屋所有權的時間，如契稅、印花稅等費用。可減除費用：仲介費、代書費、裝修費用、管理費、地價稅等持有成本。

Q3：預售屋稅務申報要注意什麼？

需在取得房屋所有權後30日內申報，申報不實或漏報將會被處罰，因此建議民眾務必依規定申報。