對於想為60年以上的老屋申請貸款的屋主來說，「60年老屋貸款」方案提供了關鍵的貸款資訊。貸款年限和屋齡受限於房屋耐用年限，加上貸款人的年齡不得超過67年。貸款成數最高可達房屋價值的6成。雖然民間貸款的門檻較低，但貸款年限較短，通常為10年左右。同時，民間貸款對信用狀況不佳和持分房屋較為寬容，並提供隨借隨還的靈活性。審核速度和核貸速度方面，民間貸款通常較快。
貸款年限與屋齡限制
為確保貸款期間內房屋仍具有可居住性，銀行審核老屋貸款時會考量貸款年限加上貸款人的年齡不得超過房屋耐用年限，並加上7年的緩衝期。以60年老屋為例，若貸款人年齡為40歲，則貸款年限最長可達67年（60屋齡 + 7年緩衝期）。然而，若屋齡超過60年，貸款年限便會受到限制，導致還款壓力增加。因此，在申請老屋貸款前，建議先了解自身條件與房屋狀況，評估可貸款年限，避免因貸款年限過短而造成財務負擔過重。
貸款年齡限制
銀行在審核房貸時，通常會考量借款人的年齡，並訂定「年齡＋貸款年限≦65或75」的內規。這表示，借款人的年齡加上貸款年限不得超過65或75歲。舉例來說，一名45歲的借款人若想貸款30年，則其年齡加上貸款年限為75歲，符合銀行的內規。然而，一名55歲的借款人若想貸款40年，則其年齡加上貸款年限為95歲，超過銀行的內規，將無法順利取得貸款。
因此，對於40歲以上的借款人來說，若想取得長達40年的貸款年限，可能會面臨較大的難度。銀行會審慎評估借款人的年齡、收入、信用狀況等因素，並依據內部規範決定是否核准貸款。借款人應及早規劃，評估自己的財務狀況，並諮詢專業貸款顧問，以提高貸款核准的機率。
60年老屋貸款. Photos provided by unsplash
屋齡與貸款年限限制
在評估屋齡對貸款條件的影響時，貸款年限是一個關鍵因素。銀行通常會遵循「貸款年限加屋齡不得超過 50 年」的原則。舉例來說，如果您購買一棟屋齡 30 年的房屋，貸款年限最長可達 20 年。但是，如果屋齡已達 40 年，貸款年限則僅剩 10 年。這意味著，與屋齡 30 年的房屋相比，屋齡 40 年的房屋每月還款金額將增加一倍，還款壓力也隨之增大。
此外，貸款年限的限制會影響貸款金額。屋齡較高的房屋，貸款年限較短，因此每月還款金額較高。這可能會對您的財務狀況造成壓力，特別是如果您沒有足夠的收入來負擔較高的還款金額。因此，在申請房貸之前，務必仔細評估您的財務狀況，並確保您有能力負擔屋齡較高的房屋的每月還款金額。
| 屋齡 | 最長貸款年限 | 每月還款金額（假設屋齡 30 年時） | 每月還款金額（屋齡 40 年時） |
|---|---|---|---|
| 30 年 | 20 年 | 10,000 元 | 10,000 元 |
| 40 年 | 10 年 | 10,000 元 | 20,000 元 |
屋齡對貸款成數的影響
屋齡對貸款成數有著顯著的影響。預售新屋因風險較低，通常能獲得較高的貸款成數，通常可達八成以上。這是因為預售新屋的結構較新，屋況較好，且通常有建商保固，因此銀行認為其風險較低。相較之下，中古屋的貸款成數會較低，一般落在六成至七成之間。這是因為中古屋可能存在較多潛在問題，例如老舊管線、漏水或壁癌等，這些問題都需要額外的維修和保養費用，因此銀行會將這些風險納入考量，降低貸款成數。
此外，屋齡也會影響貸款年限。預售新屋的貸款年限通常較長，可達30年，甚至更長。這是因為預售新屋的結構較新，使用壽命較長，銀行認為其風險較低，因此願意提供較長的貸款年限。中古屋的貸款年限則較短，一般落在20年至25年之間。這是因為中古屋的結構較舊，使用壽命較短，銀行認為其風險較高，因此不願意提供較長的貸款年限。
因此，在購買房屋時，屋齡是一個需要考量的重要因素。預售新屋的貸款成數較高，貸款年限較長，但房價也較高。中古屋的貸款成數較低，貸款年限較短，但房價也較低。購屋者應根據自己的財務狀況和需求，選擇適合自己的房屋類型。
老屋貸款成數：影響因素與提高策略
老屋貸款的成數受多項因素影響，包括屋齡、屋況和市場價值。屋齡越老，屋況越差，市場價值越低，貸款成數就會越低。一般來說，老公寓的貸款成數大多落在 6 成左右，屋齡超過 40 年可能落在 5 成左右。
提高老屋貸款成數有幾個策略：
提高信用評分：良好的信用評分可以向銀行證明您的還款能力，從而提高貸款成數。
提供較高的頭款：頭款比例越高，銀行承擔的風險越低，貸款成數也可能提高。
考慮政府貸款計畫：某些政府貸款計畫，例如 FHA 貸款，對老屋的貸款成數要求較低，但可能有其他限制和費用。
除了上述策略之外，您還可以考慮以下建議：
委託專業評估：一份詳細的評估報告可以幫助銀行更準確地評估房屋的價值，從而提高貸款成數。
改善屋況：進行必要的維修和改善，例如修復漏水或更換老舊設備，可以提高房屋的市場價值，從而提高貸款成數。
尋找貸款機構：不同的貸款機構對老屋貸款的評估標準不同，多比較幾家貸款機構可以找到最適合您的貸款條件。
通過了解影響老屋貸款成數的因素和提高成數的策略，您可以增加獲得理想貸款的機會，並順利完成您的購屋計畫。
60年老屋貸款結論
综上所述，60 年老屋贷款在申请条件和融资选择方面与其他类型的老屋贷款略有不同。贷款年限和贷款成数受到房屋耐用年限和银行政策的限制。虽然民间贷款提供较寛松的申请条件和更快的办理速度，但贷款年限较短，应谨慎考虑。在权衡不同贷款选项时，重要的是比较贷款条件、利息费用和还款能力，以做出符合个人财务状况的明智决定。妥善规划并咨询专业人士将有助于顺利完成 60 年老屋贷款流程，实现以房屋为资产的梦想。
60年老屋貸款 常見問題快速FAQ
老屋貸款可以貸多少年？
貸款年限加上貸款人的年齡不得超過房屋耐用年限，最多可達 67 年。
老屋貸款成數最高是多少？
銀行貸款最高可達房屋價值的 6 成，民間貸款則依據信用狀況和持分房屋等因素而有所不同。
民間貸款與銀行貸款有何不同？
民間貸款申請門檻較低，貸款年限較短，但對信用狀況和持分房屋的寬容度較高，且提供靈活的還款方式和較快的審核速度。
