土地坪效如何計算？－容積率、坪效係數、獎勵率一次搞懂！

土地坪效如何計算？這是一個在房地產領域中經常被討論的問題。土地坪效是指單位土地面積所能產生的建築面積，它直接影響著建案的整體價值和銷售價格。在計算土地坪效時，需要考慮多個因素，包括容積率、坪效係數和獎勵率。

容積率是指建築物總樓地板面積與基地總面積的比率，它決定了建築物所能建造的最大建築面積。坪效係數是指建築物可售面積與基地總面積的比率，它反映了建築物的空間利用效率。獎勵率是指政府為了鼓勵某些類型的開發而給予的額外建築面積，它可以進一步提高土地坪效。

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坪效係數 1.6 是怎麼來的？

坪效係數 1.6 係由政府法規規定而來，目的是為了限制建案的可建樓地板面積，以維護都市景觀與生活品質。坪效係數的計算方式會因不同地區的法規而有所差異，在台灣，一般來說，坪效係數的公式如下：

坪效係數 = 建築基地面積 / 可建樓地板面積

其中，建築基地面積是指建案的基地實際面積，可建樓地板面積是指建案可興建的總樓地板面積。舉例來說，如果一個建案的建築基地面積是 1000 平方公尺，坪效係數是 1.6，那麼這個建案的可建樓地板面積就是 1600 平方公尺。這意味著，這個建案的建商只能在基地內興建最高 1600 平方公尺的樓地板面積，超過這個面積的樓地板面積就屬於違法建築。

坪效係數 1.6 這個數字的由來，其實與台灣的土地政策息息相關。台灣土地面積有限，為了避免都市過度開發，政府便透過都市計畫法等法規，來限制建案的可建樓地板面積。坪效係數 1.6 這個數字，就是政府在經過多方考量後，所訂定的適當值。這個數字既可以避免都市過度開發，又能讓建商有合理的利潤空間。

坪效係數 1.6 的規定，對於建案的設計與銷售都有很大的影響。一方面，建商在設計建案時，必須考慮坪效係數的限制，才能在基地內興建出符合法規的建築。另一方面，坪效係數也會影響建案的銷售價格。由於坪效係數限制了可建樓地板面積，因此建商必須將成本轉嫁到消費者身上，這就導致了建案的銷售價格可能會比較高。

容積率與坪效係數關係：如何計算可建樓地板面積？

容積率（Floor Area Ratio, FAR）是都市土地利用管制的重要指標之一，用於控制建築物可建設面積的大小。容積率是建築物的總樓地板面積與建築用地面積的比率，通常以「％」表示。例如，容積率為 200％ 的建築物，其總樓地板面積可以是建築用地面積的兩倍。

坪效係數是建築物可建設面積與建築基地面積的比率，通常以「坪」表示。坪效係數和容積率有密切關係，一個建築物的容積率越高，其坪效係數也越高。這是因為容積率越高，表示可以建設的樓地板面積越大，而建築基地面積不變，因此坪效係數自然也會越高。

要計算一個建築物可建設的樓地板面積，可以透過以下公式：

可建設樓地板面積 = 建築基地面積 × 容積率 × 坪效係數

例如，一個建築基地面積為 100 坪的建築物，容積率為 200％，坪效係數為 1.6。則該建築物可建設的樓地板面積為 100 坪 × 200％ × 1.6 ＝ 320 坪。

值得注意的是，容積率和坪效係數是政府機關根據不同區域的土地使用分區規定而訂定的。因此，在購買土地或規劃建築物時，應先了解該土地的容積率和坪效係數，以確保建築物的設計符合規定。

土地坪效如何計算？. Photos provided by unsplash

容積率和坪效係數影響建案可售坪數

容積率和坪效係數是決定建案可售坪數的重要因素。容積率是指建築物的地上總樓地板面積與基地面積的比率，而坪效係數則是指建築物可售面積與總樓地板面積的比率。兩者之間存在著一定的關係，容積率越高，則坪效係數越低；反之，容積率越低，則坪效係數越高。

容積率和坪效係數的影響是多方面的，首先，容積率和坪效係數會影響建案的可售面積。容積率越高，則可售面積越大；反之，容積率越低，可售面積越小。其次，容積率和坪效係數也會影響建案的銷售價格。容積率越高，則銷售價格越高；反之，容積率越低，銷售價格越低。最後，容積率和坪效係數還會影響建案的利潤。容積率越高，則利潤越高；反之，容積率越低，利潤越低。

因此，在建案開發過程中，開發商需要根據市場需求和土地成本等因素，綜合考慮容積率和坪效係數，以確定最佳的開發方案，從而實現建案的最大利潤。

以下是一些關於容積率和坪效係數的具體例子：

如果一個建案的容積率為1.5，坪效係數為0.7，則該建案的可售面積為總樓地板面積的70%。
如果一個建案的容積率為2.0，坪效係數為0.6，則該建案的可售面積為總樓地板面積的60%。
如果一個建案的容積率為2.5，坪效係數為0.5，則該建案的可售面積為總樓地板面積的50%。

從這些例子可以看出，容積率和坪效係數對建案的可售面積有很大的影響。開發商在開發建案時，需要綜合考慮容積率和坪效係數，以確定最佳的開發方案。

容積率和坪效係數影響建案可售坪數

坪效計算基本觀念：容積率、坪效係數、獎勵率

綜觀來說，容積率代表土地可容納的總樓地板面積，容積率越高，可蓋的建築物體積越大。坪效係數是指建築物總樓地板面積與基地總面積的比率，係數越大，建築物樓地板面積就越大。

容積率與坪效係數是相關的，容積率越高，坪效係數可能會也越高。獎勵容積率是指在某些條件下，例如建築物採用綠色建築技術或提供公共設施等，政府會給予開發商額外的容積率，讓他們可以建造更多的樓地板面積。

容積率、坪效係數和獎勵容積率都是影響土地坪效的重要因素，開發商在購買土地時，會根據這三個因素來評估土地的使用價值。土地坪效計算可以幫助開發商瞭解土地的價值，並決定是否購買該土地進行開發。坪效計算的目的是為了衡量土地的利用價值，以及建築物的成本效益。

• 容積率：容積率指的是建築物總樓地板面積與基地總面積的比率，容積率越高，則代表基地可以容納更多的建築物面積。
• 坪效係數：坪效係數指的是建築物總樓地板面積與基地總面積的比率，係數越大，則代表基地可以容納更多的建築物面積。
• 獎勵率：獎勵率指的是政府為了鼓勵開發商在特定類型的土地或地區進行開發而給予的額外容積率。

以上三者都是影響土地坪效的重要因素，開發商在購買土地時，應該充分考慮這三個因素，以評估土地的使用價值。

坪效如何計算？三要素缺一不可

土地坪效計算的公式為：
坪效 ＝ 容積率 Ｘ 坪效係數 Ｘ 獎勵率
若缺少任何要素皆無法計算坪效。

1. 容積率

容積率是指建築物的地上總樓地板面積與基地總面積的比率，用來限制建築物在基地上的體積大小。容積率愈高，地上建築容積量就愈大，可供使用的樓地板面積也愈多。但容積率不是愈高愈好，因為容積率過高會造成過度開發，導致交通擁擠、人口密集、環境品質降低等問題。因此，都市計畫法對容積率有一定的限制，不同的土地使用分區有不同的容積率限制，一般而言，商業區的容積率較高，住宅區的容積率較低。

2. 坪效係數

坪效係數是指建築物的地下總樓地板面積與地上總樓地板面積的比率，用來計算地下樓層的坪效。坪效係數通常以小數點表示，例如坪效係數為 0.5，表示地下樓層的坪效為地上樓層的 0.5 倍。坪效係數的大小主要取決於建築物的結構形式、地下樓層的用途等因素。一般而言，結構簡單、地下樓層用途單純的建築物，坪效係數較高。結構複雜、地下樓層用途複雜的建築物，坪效係數較低。

3. 獎勵率

獎勵率是指政府為了鼓勵開發商建造特定類型的建築物或採用特定類型的建築技術，而給予的獎勵措施。獎勵率通常以百分比表示，例如獎勵率為 20%，表示開發商可以多建造 20% 的樓地板面積。獎勵率的大小主要取決於政府的政策及建築物的類型。一般而言，政府鼓勵建造綠建築、節能建築、公共設施等，會給予較高的獎勵率。

坪效是衡量土地開發效率的重要指標，開發商在購買土地時應該注意土地的坪效，以避免買到坪效低的土地而造成虧損。政府在制定都市計畫時也應該考慮土地的坪效，以避免過度開發造成的負面影響。

可以參考 土地坪效如何計算？

土地坪效如何計算？結論

這篇文章探討了「土地坪效如何計算？」這個問題，並介紹了三個重要的概念：容積率、坪效係數和獎勵率。我們瞭解到，土地坪效是衡量土地利用效率的指標，與容積率、坪效係數和獎勵率密切相關。容積率是指建築物總樓地板面積與基地面積的比率，坪效係數是指建築物可供銷售面積與總樓地板面積的比率，獎勵率則是政府為了鼓勵開發商建造更多公共設施而提供的額外建築面積的比率。透過本文的說明，讀者可以進一步掌握土地坪效計算的方法和影響因素，從而更深入地瞭解土地開發和利用的相關議題。

另一方面，瞭解土地坪效的計算方法對於投資房地產也是至關重要的。坪效係數的高低直接影響到房地產開發商的利潤空間，因此在選擇投資標的時，坪效係數是一個重要的參考指標，對於房地產投資者來說具有重要的參考價值。

總之，土地坪效是一個綜合性的指標，在土地開發和利用中發揮著重要的作用。通過對土地坪效的計算，可以科學地評估土地的利用效率，為土地開發和利用提供決策依據，在房地產投資中，坪效係數是一個重要的參考指標，可以幫助投資者做出更明智的決策。

土地坪效如何計算？ 常見問題快速FAQ

容積率公式是什麼？

容積率＝建築總樓地板面積÷基地總面積

坪效係數怎麼算？

坪效係數＝容積率÷2.8

坪效如何計算?

坪效＝建築總樓地板面積÷基地總面積×坪效係數