房屋鑑價流程攻略：深入了解六大步驟

想要了解房屋的真實價值，掌握「房屋鑑價流程」至關重要。這個流程包含六個步驟，從確認要鑑價的房屋資訊，到擬定完整的鑑價計畫，再到收集相關文件、現場勘查、資料分析、最後撰寫報告。每個步驟都需要專業的知識和經驗，才能得出準確的房屋估價結果，幫助您在買賣房屋或投資時做出明智的決策。

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確認要鑑價的標的：釐清房屋資訊，為鑑價奠定基礎

房屋鑑價的第一步，就是明確知道要鑑價的房屋是哪一間。這看似簡單，但卻是整個鑑價流程的基石，因為它決定了後續的鑑價方向和方法。

首先，我們需要收集房屋的基本資訊，包括：

房屋坐落位置： 詳細的地址，包含門牌號碼、街道名稱、縣市等資訊。
建物類型： 是公寓、透天、別墅、店面，還是其他類型？
屋齡： 房屋建造完成至今的年數，影響房屋的折舊程度。
土地面積： 房屋占地的大小，影響房屋的價值。
建物面積： 房屋建築物的實際面積，包含室內、陽台、露台等。

除了上述基本資訊外，還需要了解房屋的相關情況，例如：

房屋權屬： 房屋所有權人，以及是否有其他共有人。
房屋用途： 是住宅、商業、工業，還是其他用途？
房屋現況： 房屋是否正在出租或空置？是否正在進行裝修？

只有掌握了這些資訊，才能準確地評估房屋的價值，並擬定合理的鑑價計畫。

舉例來說，如果要鑑價的房屋位於市中心，周邊交通便利、生活機能完善，且房屋本身屋齡較新、保養良好，那麼它的價值就會相對較高。反之，如果房屋位於偏僻地區，周邊環境較差，且房屋本身屋齡較老、保養狀況不佳，那麼它的價值就會相對較低。

因此，在進行房屋鑑價之前，務必先確認要鑑價的標的，並收集相關資訊，為後續的鑑價流程奠定基礎。

如何查詢房價行情?

想要了解自家房價行情，除了可以諮詢房仲業者或專業估價師之外，也可以透過銀行房價行情試算查詢網頁，快速獲得初步的房價參考。這些網頁通常會提供簡易的試算功能，讓使用者輸入房屋地址、坪數、屋齡、格局等資訊，就能得到預估的房價。雖然這些試算結果未必精準，但對於想賣房的人來說，仍是不錯的參考資料，可以幫助你初步了解市場行情，並設定合理的售價。

以下列舉幾個常見的銀行房價行情試算查詢網頁：

• 台灣銀行：提供房屋抵押貸款試算，並可查詢房價行情。
• 土地銀行：提供房屋鑑價試算，並可查詢房價行情。
• 第一銀行：提供房屋抵押貸款試算，並可查詢房價行情。
• 華南銀行：提供房屋抵押貸款試算，並可查詢房價行情。
• 兆豐銀行：提供房屋抵押貸款試算，並可查詢房價行情。

需要注意的是，這些試算結果僅供參考，實際的房價會受到多種因素影響，例如：

• 房屋所在地段：市中心、交通便利、生活機能完善的區域，房價通常較高。
• 房屋屋齡：屋齡越新，房價通常越高。
• 房屋坪數：坪數越大，房價通常越高。
• 房屋格局：格局方正、採光通風良好，房價通常較高。
• 房屋裝潢：裝潢精緻、設備齊全，房價通常較高。
• 市場供需狀況：市場供過於求，房價通常較低；市場需求大於供給，房價通常較高。

因此，建議你除了使用銀行房價行情試算查詢網頁之外，也可以參考其他房價資訊，例如實價登錄網站、房仲業者提供的資訊等，綜合評估後才能做出最精準的判斷。

房屋鑑價流程. Photos provided by unsplash

房價跟鑑估值差怎麼辦?

房價和鑑估值出現落差，讓買家擔憂自己成了盤子。 （示意圖／取自photoAC） 銀行行員甚至要他去看別的物件，或是建議他在合約裡加貸不到八成合約取消的條款，讓他不禁好奇到底是對方賣得太貴，還是自己真的是個「盤子」。 有人分享最近市況，表示「最近的鑑價差不多1.1才是成交價」、「某銀行是直接跟我說成交價<1.1鑑價可貸成交價八成」、「正常，老房子特別是透天常有這種現象」。 不過也有人認為銀行長期經營房屋貸款，對於房價的趨勢和漲跌較為敏銳，回應「銀行不會鑑價，但很會看風向」、「鑑價跟不上表示你追高了，看要不要捏著直上囉」。 面對房價與鑑估值的落差，買家確實需要謹慎評估，避免成為「盤子」。 首先，要了解銀行的鑑估流程，銀行通常會參考周邊房價、屋況、市場行情等因素進行評估。 因此，如果房屋的價格明顯高於周邊行情，或者屋況較差，銀行的鑑估值可能會低於實際成交價格。 其次，要分析銀行的貸款政策，銀行通常會根據鑑估值來決定貸款成數，如果鑑估值過低，可能會影響貸款金額，甚至導致貸款無法核准。 因此，買家在購屋前，應先了解銀行的貸款政策，並評估自己的財務狀況，才能做出明智的決策。 此外，買家也可以參考其他資訊，例如實價登錄網站、房地產網站等，了解周邊房價的趨勢，並與賣方協商合理的價格。 總之，房價與鑑估值的落差是一個常見的問題，買家需要保持理性，並根據自身情況做出明智的選擇。 如果您對房價與鑑估值有任何疑問，建議您諮詢專業的房地產顧問，獲得更全面的分析和建議。

E. 鑑價報告：

當銀行完成現場評估和實地勘查後，接下來會根據蒐集到的資料進行分析，並編寫一份詳盡的鑑價報告。這份報告會包含房屋的詳細資訊，例如地址、面積、屋齡、屋況、周邊環境、市場行情等等，並以專業的估價方法，計算出房屋的市場價值。鑑價報告通常會包含以下內容：

• 標的物資訊：包含房屋地址、建物登記謄本資料、建物構造、面積、屋齡、屋況、裝修狀況等。
• 周邊環境分析：包含周邊交通、生活機能、環境品質、土地使用分區等。
• 市場行情分析：包含區域房價走勢、類似物件成交價格、市場供需狀況等。
• 估價方法說明：說明銀行採用何種估價方法，例如成本法、比較法、收益法等，並說明估價的依據和計算過程。
• 鑑價結果：最後會列出銀行評估的房屋市場價值。

鑑價報告是銀行對房屋價值的評估結果，也是房貸申請者了解房屋價值的重要依據。銀行會根據鑑價報告的結果決定是否核貸，以及核貸金額。因此，在鑑價報告完成後，房貸申請者應該仔細閱讀報告內容，了解銀行的評估結果，並確認是否符合自己的預期。

值得注意的是，鑑價報告並非最終的房屋價值，僅供參考。房貸申請者可以根據鑑價報告的結果，與銀行協商貸款條件，例如貸款金額、利率等。如果對銀行的鑑價結果有疑慮，也可以委託其他專業的房屋鑑價機構進行評估，以獲得更客觀的房屋價值。

進行房屋鑑價的情形與方式

進行房屋鑑價的情形大致上有兩種，購屋前鑑價（房貸估價）與查封前鑑價（法拍程序）。 購屋前鑑價主要針對準備購屋的民眾，透過專業鑑價師的評估，了解房屋的真實價值，避免買貴或買到有瑕疵的房屋。 此外，銀行在核貸時也需要房屋鑑價報告，以評估房屋價值是否符合貸款條件。

而查封前鑑價則是在法拍程序中進行，由法院委託專業鑑價師評估房屋價值，作為拍賣底價的參考。 法拍屋的價格往往低於市價，吸引許多投資者參與，但法拍程序也存在一定的風險，因此在參與法拍前，了解房屋的真實價值至關重要。

鑑價的方式則可以透過鑑價平台／銀行鑑價／委託專業鑑價師等管道。 鑑價平台通常提供線上估價服務，方便快速，但準確度可能較低。 銀行鑑價則是由銀行委託專業鑑價師進行，通常用於房貸估價，準確度較高。 委託專業鑑價師則是最為精確的鑑價方式，可以根據您的需求，提供客製化的鑑價報告。

無論您是準備購屋、申請房貸、參與法拍，或是需要了解房屋的真實價值，選擇適合的鑑價方式，才能讓您在房地產交易中做出明智的決策。

可以參考 房屋鑑價流程

房屋鑑價流程結論

了解「房屋鑑價流程」是房地產交易中不可或缺的一環，透過專業的鑑價師，您可以獲得客觀的房屋估價結果，避免買賣房屋時出現資訊落差，做出明智的決策。從確認要鑑價的標的、擬定鑑價計畫，到蒐集相關資料、現場勘查、資料分析，最後撰寫報告，每個步驟都有其重要性，都需要專業的知識和經驗才能得出準確的估價結果。

在房屋買賣、投資、申請房貸或參與法拍等過程中，進行房屋鑑價都可以幫助您更了解房屋的真實價值，在交易過程中掌握主動權，做出最合適的選擇。

希望本文提供的房屋鑑價流程攻略，能讓您對房屋鑑價過程有更深入的了解。如果您還有其他疑問，建議您諮詢專業的房地產估價師，取得更詳盡的資訊。

房屋鑑價流程 常見問題快速FAQ

1. 房屋鑑價需要多少費用?

房屋鑑價費用會依據房屋類型、面積、地點、鑑價目的等因素而有所不同，一般來說，價格會在幾千元到幾萬元之間。您可以諮詢專業的房屋鑑價師或鑑價機構，了解詳細的費用資訊。

2. 房屋鑑價結果準確嗎?

房屋鑑價結果的準確性會受到多種因素影響，例如鑑價師的經驗、市場行情、房屋狀況等。一般來說，專業的房屋鑑價師會根據相關資料和經驗，進行客觀的評估，提供相對準確的房屋價值。但最終的價格還是要根據實際的市場狀況和買賣雙方的協商結果來決定。

3. 房屋鑑價對買賣雙方有什麼幫助?

房屋鑑價對於買賣雙方都有很大的幫助。對於買方而言，可以了解房屋的真實價值，避免買貴，也可以作為房貸申請的參考依據。對於賣方而言，可以了解市場行情，設定合理的售價，提高成交的機會。此外，房屋鑑價也能避免糾紛，讓買賣雙方在資訊透明的情況下進行交易。