違建可以登記嗎?淺談違章建築事實上處分權的法律意義

違建可以登記嗎?淺談違章建築事實上處分權的法律意義

違建可以登記嗎?淺談違章建築事實上處分權的法律意義

違建可以登記嗎?這是一個令許多人感到疑惑的問題。事實上,根據現行法律規定,違章建築屬於違法建築,不能依法辦理所有權登記。然而,在實務中,違章建築的買賣卻十分普遍。為瞭解決這一矛盾,實務中衍生出「事實上處分權」的概念。本文將淺談違章建築的事實上處分權,以幫助讀者瞭解這一概念的法律意義。

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違章建築買賣的法律困境:登記問題

違章建築不符合法定建造條件,未取得建造許可或違反建築設計,因此其買賣行為也受到法律限制。其中最嚴重的問題之一就是違章建築無法辦理合法登記。違章建築買賣時,買方無法取得房屋所有權狀,賣方無法取得房屋土地所有權狀。這也就意味著,違章建築買賣無法在法律上受到保護,買賣雙方均面臨著極大的法律風險。

違章建築無法登記,主要原因有二:一是違章建築本身不符合法定建造條件,不具備取得合法權屬的資格;二是違章建築的土地通常是國有或集體所有,個人無權處分。雖然違章建築也可以進行買賣,但這種買賣行為僅限於事實上的買賣,即買方支付價款後,實際佔有使用房屋,但並不具有房屋的所有權。一旦發生糾紛,買方無法通過法律途徑維護自己的合法權益。

違章建築買賣的過程中,買方和賣方都可能面臨著法律風險。買方雖然支付了價款,但無法取得房屋所有權狀,無法辦理房屋過戶手續,房屋的實際使用也可能受到限制或拆除。賣方雖然收到了價款,但由於違章建築無法合法登記,其出售房屋的行為可能構成違法。一旦被有關部門查處,賣方可能面臨行政處罰或刑事處罰。

違章建築登記何時可行:合法化後方能依法登記

若欲為違章建築辦理所有權登記,須先使違章建築合法化。違章建築合法化程序依規範略有不同,依《建築法》之規定,通常需經由下列程序:

  • 申請人檢具建築物現狀測量成果圖、竣工圖說等相關文件,及繳納相關規費,向主管機關提出合法化申請。
  • 主管機關受理申請後,會進行審查,確認建築物是否符合合法化的條件,包含結構安全、都市計畫容許之範圍等。
  • 若審查通過,則需繳納合法化費用,包括罰款、補辦費用等。
  • 繳納費用後,主管機關會核發合法化證明文件,此時該違章建築纔算合法化,便能依法向地政機關申請所有權登記。
  • 因此,違章建築登記的前提是必須先合法化,合法化後才具備所有權登記的資格。但須注意,合法化並非對違章建築的縱容或鼓勵,而是為了維護建築物使用安全、都市景觀及公共利益而制定的救濟機制。因此,合法化條件嚴格,且須負擔相關費用,以避免滋生更多的違章建築。

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    違章建築事實上處分權的法律意義:非所有權之處分權利

    違章建築的事實上處分權,是指在某些情況下,即使建築物本身是非法違章的,但仍可以進行某些處分行為,如買賣、租賃、抵押等。這類處分權利並非所有權之處分權利,而是基於物的利用價值,可將該利用價值讓與他人,並取得對價。例如,若違章建築是店家,則可將該營業利益出讓。

    事實上處分權的法律意義在於,賦予違章建築所有人或使用人一定的權利,使他們能夠在法律允許的範圍內,處分其違章建築,保障其合法利益。例如,通過買賣或租賃,可以獲取經濟利益;通過抵押,可以獲得融資,滿足其資金需求。然而,值得注意的是,違章建築的所有人並非擁有所有權,而是事實上的使用者,所以基於所有權的法律行為,如遺贈、繼承等,無法套用在違章建築上。

    事實上處分權的權利內容可能包括:

  • 出賣或讓與:可以將違章建築及其所附著的土地、改良物等一併出賣或讓與他人。
  • 出租或轉租:可以將違章建築出租或轉租他人使用,賺取租金收益。
  • 抵押:可以將違章建築用作抵押品,向金融機構或個人借款時作為擔保。
  • 贈與或繼承:雖然違章建築所有權不得繼承,但可以事實上處分權作為贈與或繼承的標的。

    但事實上處分權不是無限制的,受到法律和政策的限制。例如,違章建築可能因公共安全或市容問題,被政府強制拆除。此外,違章建築不能作為抵押權的標的,而只能作為質押權的標的。總體而言,違章建築的事實上處分權,在保障違章建築所有人或使用人合法利益的同時,也受到法律和政策的限制。

    違章建築的事實上處分權
    法律意義 賦予違章建築所有人或使用人一定的權利
    使他們能夠在法律允許的範圍內,處分其違章建築
    保障其合法利益
    例如,通過買賣或租賃,可以獲取經濟利益
    通過抵押,可以獲得融資,滿足其資金需求
    權利內容 出賣或讓與
    出租或轉租
    抵押
    贈與或繼承
    限制 法律和政策的限制
    例如,違章建築可能因公共安全或市容問題,被政府強制拆除
    此外,違章建築不能作為抵押權的標的,而只能作為質押權的標的

    違建可以登記嗎?解析事實上處分權之法律效力

    解析事實上處分權之法律效力,在於釐清違章建築所有權人權利義務,也關乎買受人取得權益保障問題。綜觀實務見解與通說理論,事實上處分權之法律效力可歸納如下:

    1. 佔有使用收益權: 違章建築所有權人可實質上佔有、使用及收益該建築物,而使用收益權正是所有權之核心內容,又因佔有經常伴隨著使用收益而生,故又稱佔有使用收益權。

    2. 處分權: 違章建築所有權人得將該建築物移轉、設定負擔或為其他處分,如買賣、贈與、出租、抵押、繼承等。事實上處分權與法律上所有權的處分權有同等效力,差別在於違章建築之處分權僅及於使用收益之處分,不包含所有權之處分。

    3. 移轉效力: 違章建築所有權人得將該建築物移轉予他人,受讓人取得該建築物事實上之佔有使用收益權,而非所有權。移轉效力於登記前並非絕對,需經登記機關覈准纔可以完成移轉,然只要登記機關未拒絕登記,事實上處分權之移轉效力即告確立,不受後續登記機關撤銷或廢止登記之影響。

    4. 設定負擔: 違章建築所有權人得將該建築物設定抵押、典權、地上權等負擔,然而登記機關若發現該建築物為違章建築,則設定負擔登記無效。

    5. 繼承權: 違章建築所有權人死亡後,其事實上處分權依法得由繼承人繼承,同理登記機關若發現該建築物為違章建築,則繼承登記無效。

    瞭解違章建築事實上處分權的法律效力非常重要,它保障違章建築所有權人的權利義務,也確保買受人取得權益的保障。

    違章建築事實上處分權的限制:僅及於使用收益之處分

    違章建築事實上處分權的侷限性在於,其僅及於使用收益之處分,而不包含所有權之處分。也就是說,違章建築的實際管理人或使用者雖可依其事實上處分權,將違章建築出租、出售或設定抵押等,但這些處分行為僅能影響使用收益權益,無法改變違章建築所有權的歸屬。

    根據《土地法》第三十五條第一項規定,取得土地所有權的方式有下列四種:(一)繼承;(二)贈與;(三)買賣;(四)其他法定方式。由於違章建築屬於非法建築,因此並不符合任何法定取得所有權的方式。因此,即使實際管理人或使用者基於事實上處分權而處分違章建築,也無法使該違章建築合法化,也不能使實際管理人或使用者取得合法的所有權。

    此外,由於違章建築的性質,其通常具有拆除風險,因此實際管理人或使用者基於事實上處分權而處分違章建築時,須考量違章建築可能被拆除的風險。一旦違章建築被拆除,則實際管理人或使用者將面臨失去所處分利益的風險。因此,在考慮將違章建築出租、出售或設定抵押等時,應對違章建築的拆除風險進行評估,並在處分合約中對違章建築被拆除後之責任分配做出明確約定。

    可以參考 違建可以登記嗎?

    違建可以登記嗎?

    綜上所述,違章建築是否可以登記,取決於其是否合法化。合法化的違章建築,經過一定程序後可以依法登記;未合法化的違章建築,則無法登記。事實上處分權是違章建築所有權人基於對違章建築的實際控制和使用而產生的處分權利,但這種權利僅及於使用收益之處分,不包括所有權之處分。因此,違章建築所有權人不能將違章建築出售、抵押或贈與他人。違章建築的處置方式主要有兩種:一是拆除,二是合法化。拆除是指由政府部門強制拆除違章建築;合法化是指將違章建築按照相關規定進行改造,使其符合法律法規的要求,從而取得合法身份。

    違建可以登記嗎? 常見問題快速FAQ

    1. 什麼是違章建築登記?

    違章建築登記是指將未經批准建設的建築物或構建物等違法建築登記在不動產登記簿上,使其擁有合法的產權證書。違章建築登記在本質上是不被法律允許的,政府相關部門通常不會發放產權證書給予違章建築。

    2. 事實上處分權是否等同於所有權?

    事實上處分權不等同於所有權。事實上處分權指違章建築搭建者對其建築物依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。所有權是指一個人依法對某一物享有佔有、使用、收益和處分的完全權利。事實上處分權僅限於使用收益的處分,而不包含所有權中的佔有權,也不享有建築物拆除後土地的佔有權。

    3. 違章建築登記的法律後果是什麼?

    違章建築登記的法律後果可能會包括:建築物被強制拆除、罰款、無法獲得合法水電接入、無法辦理房產抵押貸款、無法進行房屋買賣等。更重要的是,違章建築登記可能會導致建築物所有人失去對建築物的處分權,以及建築物拆除後土地的佔有權。

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