違建可以登記嗎？淺談違章建築事實上處分權的法律意義

違建可以登記嗎？這是一個令許多人感到疑惑的問題。事實上，根據現行法律規定，違章建築屬於違法建築，不能依法辦理所有權登記。然而，在實務中，違章建築的買賣卻十分普遍。為瞭解決這一矛盾，實務中衍生出「事實上處分權」的概念。本文將淺談違章建築的事實上處分權，以幫助讀者瞭解這一概念的法律意義。

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違章建築買賣的法律困境：登記問題

違章建築不符合法定建造條件，未取得建造許可或違反建築設計，因此其買賣行為也受到法律限制。其中最嚴重的問題之一就是違章建築無法辦理合法登記。違章建築買賣時，買方無法取得房屋所有權狀，賣方無法取得房屋土地所有權狀。這也就意味著，違章建築買賣無法在法律上受到保護，買賣雙方均面臨著極大的法律風險。

違章建築無法登記，主要原因有二：一是違章建築本身不符合法定建造條件，不具備取得合法權屬的資格；二是違章建築的土地通常是國有或集體所有，個人無權處分。雖然違章建築也可以進行買賣，但這種買賣行為僅限於事實上的買賣，即買方支付價款後，實際佔有使用房屋，但並不具有房屋的所有權。一旦發生糾紛，買方無法通過法律途徑維護自己的合法權益。

違章建築買賣的過程中，買方和賣方都可能面臨著法律風險。買方雖然支付了價款，但無法取得房屋所有權狀，無法辦理房屋過戶手續，房屋的實際使用也可能受到限制或拆除。賣方雖然收到了價款，但由於違章建築無法合法登記，其出售房屋的行為可能構成違法。一旦被有關部門查處，賣方可能面臨行政處罰或刑事處罰。

違章建築登記何時可行：合法化後方能依法登記

若欲為違章建築辦理所有權登記，須先使違章建築合法化。違章建築合法化程序依規範略有不同，依《建築法》之規定，通常需經由下列程序：

申請人檢具建築物現狀測量成果圖、竣工圖說等相關文件，及繳納相關規費，向主管機關提出合法化申請。

主管機關受理申請後，會進行審查，確認建築物是否符合合法化的條件，包含結構安全、都市計畫容許之範圍等。

若審查通過，則需繳納合法化費用，包括罰款、補辦費用等。

繳納費用後，主管機關會核發合法化證明文件，此時該違章建築纔算合法化，便能依法向地政機關申請所有權登記。

因此，違章建築登記的前提是必須先合法化，合法化後才具備所有權登記的資格。但須注意，合法化並非對違章建築的縱容或鼓勵，而是為了維護建築物使用安全、都市景觀及公共利益而制定的救濟機制。因此，合法化條件嚴格，且須負擔相關費用，以避免滋生更多的違章建築。

違建可以登記嗎？. Photos provided by unsplash

違章建築事實上處分權的法律意義：非所有權之處分權利

違章建築的事實上處分權，是指在某些情況下，即使建築物本身是非法違章的，但仍可以進行某些處分行為，如買賣、租賃、抵押等。這類處分權利並非所有權之處分權利，而是基於物的利用價值，可將該利用價值讓與他人，並取得對價。例如，若違章建築是店家，則可將該營業利益出讓。

事實上處分權的法律意義在於，賦予違章建築所有人或使用人一定的權利，使他們能夠在法律允許的範圍內，處分其違章建築，保障其合法利益。例如，通過買賣或租賃，可以獲取經濟利益；通過抵押，可以獲得融資，滿足其資金需求。然而，值得注意的是，違章建築的所有人並非擁有所有權，而是事實上的使用者，所以基於所有權的法律行為，如遺贈、繼承等，無法套用在違章建築上。

事實上處分權的權利內容可能包括：

出賣或讓與：可以將違章建築及其所附著的土地、改良物等一併出賣或讓與他人。

出租或轉租：可以將違章建築出租或轉租他人使用，賺取租金收益。

抵押：可以將違章建築用作抵押品，向金融機構或個人借款時作為擔保。

贈與或繼承：雖然違章建築所有權不得繼承，但可以事實上處分權作為贈與或繼承的標的。

但事實上處分權不是無限制的，受到法律和政策的限制。例如，違章建築可能因公共安全或市容問題，被政府強制拆除。此外，違章建築不能作為抵押權的標的，而只能作為質押權的標的。總體而言，違章建築的事實上處分權，在保障違章建築所有人或使用人合法利益的同時，也受到法律和政策的限制。

違章建築的事實上處分權
法律意義	賦予違章建築所有人或使用人一定的權利
	使他們能夠在法律允許的範圍內，處分其違章建築
	保障其合法利益
	例如，通過買賣或租賃，可以獲取經濟利益
	通過抵押，可以獲得融資，滿足其資金需求
權利內容	出賣或讓與
	出租或轉租
	抵押
	贈與或繼承
限制	法律和政策的限制
	例如，違章建築可能因公共安全或市容問題，被政府強制拆除
	此外，違章建築不能作為抵押權的標的，而只能作為質押權的標的

違建可以登記嗎？解析事實上處分權之法律效力

解析事實上處分權之法律效力，在於釐清違章建築所有權人權利義務，也關乎買受人取得權益保障問題。綜觀實務見解與通說理論，事實上處分權之法律效力可歸納如下：

1. 佔有使用收益權：違章建築所有權人可實質上佔有、使用及收益該建築物，而使用收益權正是所有權之核心內容，又因佔有經常伴隨著使用收益而生，故又稱佔有使用收益權。

2. 處分權：違章建築所有權人得將該建築物移轉、設定負擔或為其他處分，如買賣、贈與、出租、抵押、繼承等。事實上處分權與法律上所有權的處分權有同等效力，差別在於違章建築之處分權僅及於使用收益之處分，不包含所有權之處分。

3. 移轉效力：違章建築所有權人得將該建築物移轉予他人，受讓人取得該建築物事實上之佔有使用收益權，而非所有權。移轉效力於登記前並非絕對，需經登記機關覈准纔可以完成移轉，然只要登記機關未拒絕登記，事實上處分權之移轉效力即告確立，不受後續登記機關撤銷或廢止登記之影響。

4. 設定負擔：違章建築所有權人得將該建築物設定抵押、典權、地上權等負擔，然而登記機關若發現該建築物為違章建築，則設定負擔登記無效。

5. 繼承權：違章建築所有權人死亡後，其事實上處分權依法得由繼承人繼承，同理登記機關若發現該建築物為違章建築，則繼承登記無效。

瞭解違章建築事實上處分權的法律效力非常重要，它保障違章建築所有權人的權利義務，也確保買受人取得權益的保障。

違章建築事實上處分權的限制：僅及於使用收益之處分

違章建築事實上處分權的侷限性在於，其僅及於使用收益之處分，而不包含所有權之處分。也就是說，違章建築的實際管理人或使用者雖可依其事實上處分權，將違章建築出租、出售或設定抵押等，但這些處分行為僅能影響使用收益權益，無法改變違章建築所有權的歸屬。

根據《土地法》第三十五條第一項規定，取得土地所有權的方式有下列四種：（一）繼承；（二）贈與；（三）買賣；（四）其他法定方式。由於違章建築屬於非法建築，因此並不符合任何法定取得所有權的方式。因此，即使實際管理人或使用者基於事實上處分權而處分違章建築，也無法使該違章建築合法化，也不能使實際管理人或使用者取得合法的所有權。

此外，由於違章建築的性質，其通常具有拆除風險，因此實際管理人或使用者基於事實上處分權而處分違章建築時，須考量違章建築可能被拆除的風險。一旦違章建築被拆除，則實際管理人或使用者將面臨失去所處分利益的風險。因此，在考慮將違章建築出租、出售或設定抵押等時，應對違章建築的拆除風險進行評估，並在處分合約中對違章建築被拆除後之責任分配做出明確約定。

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