都更一坪換一坪？專家教你如何計算，輕鬆換回新房

在都更過程中，「一坪換一坪」的概念一直備受關注。專家建議，在評估都更方案時，應深入了解換算方式。儘管「一坪換一坪」並非適用於所有情況，但透過精準計算，民眾仍有機會透過都更換回一戶新居。專家提醒，釘子戶的處理策略也是影響都更能否順利進行的關鍵因素。

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都更一坪換一坪的迷思

許多民眾對於都更抱持著「一坪換一坪」的期待，認為只要參與都更，就能輕鬆換回一間新房。然而，事實上，「一坪換一坪」並非都更的必然結果，而是需要符合特定條件才能達成的目標。

首先，都更的換算方式並非以地主的「建物坪數」直接換算可分回的面積。建商在進行都更時，會考量土地價值、建造成本、容積率等因素，再依據權利變換或協議合建的方式，計算出地主可分回的坪數。

其次，釘子戶的存在也會影響都更的換算結果。釘子戶是指不同意都更計畫的住戶，他們的房屋會阻礙都更的進行。若無法與釘子戶協調，建商可能被迫縮減都更範圍或調整換算方式，導致其他住戶可分回的坪數減少。

因此，民眾在參與都更前，務必要了解都更的換算機制，並評估釘子戶對都更的影響。唯有掌握正確的資訊，才能做出明智的決策，避免落入「一坪換一坪」的迷思，保障自己的權益。

容積率與建築面積的計算

容積率是土地使用分區規定的一個重要指標，它決定了特定地塊上建築物的規模和高度。一般來說，容積率越高，表示建築物可以蓋得越高或更大。在台灣，容積率是以「商」作為單位，以台北市為例，商四土地使用分區的容積率為 800%，商三為 560%。這意味著：

商四土地使用分區：1 坪土地可以興建 8 坪的建築面積
商三土地使用分區：1 坪土地可以興建 5.6 坪的建築面積

因此，在評估土地投資價值時，容積率是一個重要的考量因素。容積率高的地段，可以興建較大或較高的建築物，具有較高的投資潛力。

都更一坪換一坪. Photos provided by unsplash

為什麼不能一坪換一坪？

過去，台北市郝龍斌時代曾提出「一坪換一坪」的政策，深植人心，但卻被業界視為都更遺毒。從實務經驗來看，大多數專家直言「一坪換一坪」難以實現。主因在於立地條件的差異，包括土地使用分區、臨路條件和土地持分大小。這些因素都會影響土地的價值，而法規又明訂土地使用強度管制。如果硬性規定「一坪換一坪」，不論土地本身條件如何，都會成為整合開發的「緊箍咒」，反倒會讓都更整合的進度變緩慢。

例如，一塊位於商業區、臨大馬路的土地，其價值遠高於位於住宅區、臨小巷的土地。如果採用「一坪換一坪」的政策，商業區的土地所有權人會認為自己吃虧，而住宅區的土地所有權人則會認為自己佔便宜。這種不公平的分配方式，會導致都更整合的困難。此外，土地持分大小也會影響都更整合。如果一塊土地有多位所有權人，且持分比例不均，在「一坪換一坪」的政策下，持分較小的所有權人可能會被邊緣化，導致都更整合的困難。

因此，一味追求「一坪換一坪」的政策，不僅不切實際，還會阻礙都更整合的進度。更重要的是，都更整合應以整體利益為考量，而非僅考慮個別所有權人的利益。唯有透過合理的分配機制，才能確保都更整合的公平性和可行性。

都更可以換幾坪？

都更的換坪計算方式會根據不同的都更類型而有所不同，主要可分為以下幾種：

• 容積獎勵換坪：由政府提供容積獎勵，讓建商蓋更多樓層或增加使用面積，換取建商提供一定比例的回饋住宅給原住戶。
• 現況坪數換坪：以現有建物的坪數為基準，按照一定比例換取新建物的坪數，常見於都市更新條例第56條之1的「一般都市更新」。
• 協議換坪：由建商與住戶協商約定換坪比例，通常會考量建物的現況、地點、建材等因素。

以台北市為例，根據「台北市都市更新自治條例」第56條之1規定，一般都市更新的換坪比例為1：1.25，也就是說，如果原有建物為100坪，經過都更後可以換回125坪的新建物。不過，實際換坪比例還需視都更計畫的內容、建商的財務狀況等因素而定，建議民眾在參與都更前，務必詳細了解換坪計算方式和相關規範，以保障自己的權益。

釐清「一坪換一坪」的迷思

許多老舊公寓住戶在都市更新過程中，常會聽到建商提出「一坪換一坪」的說法，誤以為重建後的新住宅面積與原先相同。然而，事實並非如此。建商所指的「一坪換一坪」僅限於權狀坪數中的「主建物坪數」，不包含「附屬建物坪數」（如陽台、露台、車位等）。因此，都市更新後的新住宅實際面積通常會比原先的舊住宅小。

此外，住戶提出的獎勵容積分配，建商也可能以法規規定「一坪換一坪」為由，表示沒有額外獎勵容積。然而，根據《都市更新條例》第22條規定，都市更新後的新建築物容積，應較原建築物容積增加一定比例的獎勵容積。因此，建商的說法並不正確。住戶應仔細審視建商提出的更新計畫，並尋求專業人士協助，以保障自身權益。

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都更一坪換一坪結論

透過本文的解說，相信大家對「都更一坪換一坪」有了更深入的了解。都更並非單純地一坪換一坪，而是需考量多項因素，如土地使用分區、容積率、整棟建築物的高度、屋齡、建物狀況等，才能計算出可換回的新建坪數。

因此，民眾在進行都更時，應積極參與住戶會議，了解建商提出的都更計畫書內容，並諮詢專業都更專家，評估自身權益與風險。透過審慎評估與溝通協調，民眾才能在都更過程中，換回符合自身需求的新居，同時享受都更所帶來的居住環境改善與財富增值效益。

都更一坪換一坪 常見問題快速FAQ

什麼是一坪換一坪？

所謂的一坪換一坪，並不是指地主的建物坪數可以換回相同面積的房屋。而是指建商為地主重建一個新家，且新家的坪數與原有建物的坪數相近。

如何計算都更換回的面積？

都更換回的面積，須視都更的方式而定。若採權利變換方式，則依據土地持分比例計算；若採協議合建方式，則依約定比例計算。

都更後，原住戶可以獲得哪些好處？

都更後，原住戶除了可換回面積相近的新房外，還可享有容積獎勵、公共設施改善、居住環境提升等好處。