都更過程中，坪數換算至關重要。與建商談判時，了解您的土地持分並計算合理的回饋坪數非常重要。都更後，屋主將根據土地持分取得新建築面積，而不是現有建物坪數。都更坪數計算機是一個有用的工具，可以幫助您快速評估重建後可分配的坪數，並與建商協商合理的分配。掌握這些知識，您可以自信地保護自己的權益，確保在都更過程中獲得公平的回饋。
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都更坪數換算：關鍵知識，談判有保障
在都市更新（都更）過程中，了解坪數換算至關重要，因為這將影響屋主在重建後取得的新建築面積。不同於一般買賣房屋以實際建物坪數計算，都更後的新建築面積是根據土地持分大小取得，而非現有建物的實際坪數。土地持分是指屋主對土地產權的擁有比例，例如兩個人共同擁有一塊土地，一人持有土地產權的 50%，則其土地持分為 50%。在都更後，屋主取得的新建築面積將按照土地持分比例分配，而非現有建物的實際坪數。因此，了解土地持分和坪數換算規則，是屋主與建商談判時不可或缺的關鍵知識，有助於屋主爭取合理回饋坪數，保障自身權益。
容積率與投資價值
容積率是評估土地投資價值的重要指標，它代表著單位土地面積可以建造的樓地板面積。一般來說，容積率較高的地段，房價也較高。以台北市為例，商四土地使用分區的容積率為 800%，也就是說，1 坪土地可以建造 8 坪的房屋。商三土地使用分區的容積率為 560%，1 坪土地可以建造 5.6 坪的房屋。因此，容積率高的地段，房子可以蓋得較高，投資價值也較高。
在選擇投資標的時，投資者應考量土地的容積率，並評估該地段的未來發展潛力。容積率高的地段，通常具有較高的投資回報率，但價格也較高。投資者應根據自身財務狀況和投資目標，選擇適合的投資標的。
都更坪數換算. Photos provided by unsplash
都更分配比例
都市更新的分配比例是地主和建商之間的重要協商重點。目前市場主流的分配方式是地主和建商合建都更案，建商投入的營建成本，會透過比例收回重建後的房屋坪數。一般來說，地主和建商的比例分配範圍在50對50到60對40 ~ 50之間。
在高房價區域，由於土地價值較高，地主通常可分得較少的坪數給建商。例如，在台北市信義區，地主可能只分得30%~40%的坪數，而建商則分得60%~70%的坪數。
相反地，在平價區域，由於土地價值較低，建商分回的坪數佔比較高些。例如，在新北市三重區，建商可能分得50%~60%的坪數，而地主則分得40%~50%的坪數。
具體的分配比例會根據市場狀況、專案特點、地主和建商的協商能力等因素而有所不同。地主和建商在協商分配比例時，應充分考慮這些因素，並尋求專業人士的協助，以確保自身權益。
| 區域 | 地主分配比例 | 建商分配比例 |
|---|---|---|
| 高房價區域 (如台北市信義區) | 30%~40% | 60%~70% |
| 平價區域 (如新北市三重區) | 40%~50% | 50%~60% |
都更坪數換算方式
都市更新坪數置換有兩種方式，分別為契約約定和權利變換。契約約定是地主和實施者自行協商坪數分配，不受政府法規限制。而權利變換則是委由市府協助計算土地價值，扣除房屋建造成本後，得出可分配給住戶的坪數。住戶可根據自身需求，選擇不同樓層或坪數的戶型進行分配。
在權利變換方式中，市府會委託專業估價師評估土地價值，並扣除房屋建造成本，包括建築材料、人工費用、設計費等。扣除後剩餘的價值，將作為住戶可分配的坪數。住戶可根據評估結果，選擇符合自身需求的樓層和坪數，並與建商協商分配方案。此方式較為客觀公正，能保障住戶的權益，避免因契約約定而產生爭議。
都更為何無法一坪換一坪？
過去，台北市郝龍斌時代曾提出「一坪換一坪」的政策，深植人心，但卻被業界視為都更遺毒。從業界實務經驗來看，大多數專家直言此政策難以實現，主因在於土地的立地條件，包括土地使用分區、臨路條件和土地持分大小等因素。法規明訂土地都有使用強度管制，若不論本身條件如何都要「一坪換一坪」，這猶如整合開發的「緊箍咒」，反倒會讓都更整合速度變緩慢。
舉例來說，一塊位於商業區的土地，使用強度較高，可興建較多樓層，但若與一塊位於住宅區的土地進行整合，由於住宅區的使用強度較低，可興建樓層數較少，若堅持「一坪換一坪」，將導致商業區土地所有權人權益受損。此外，臨路條件也會影響土地價值，若一塊土地臨接主要道路，價值較高，但若與一塊臨接小巷的土地整合，價值較低，若仍堅持「一坪換一坪」，將導致臨接主要道路的土地所有權人權益受損。
土地持分大小也是影響都更整合速度的重要因素。若一塊土地由多位所有權人共同持有，其中一位所有權人不願參與都更，將導致整合困難。此外，持分比例較小的所有權人，可能因換回的坪數較少而權益受損。因此，在進行都更整合時，必須考量土地的立地條件和持分狀況，才能制定出公平合理的換算方案，促進都更整合的順利進行。
都更坪數換算結論
都更坪數換算是一項錯綜複雜的過程，涉及土地持分、建築面積比等概念。通過深入了解這些關鍵知識，屋主可以與建商進行有力的談判，確保自己在都更過程中獲得公平的待遇。
記住，都更坪數換算不是簡單的一坪換一坪。屋主必須考慮各種因素，包括土地使用分區、臨路條件和土地持分大小。透過仔細計算和充分了解，屋主可以計算出合理的回饋坪數，保護他們的權益。
都更坪數換算指南可幫助屋主了解複雜的換算原則，並為與建商的談判提供堅實的知識基礎。通過掌握這些關鍵知識，屋主可以自信地參與都更流程，確保他們在都更中獲得應有的回饋。
都更坪數換算 常見問題快速FAQ
Q：都更後的新建築，屋主取得的面積是如何換算的？
都更後的新建築，屋主取得的面積是依照土地持分大小取得的，並非依現有建物的實際坪數換算。
Q：什麼是土地持分？
土地持分是指，如果兩個人共同擁有一塊完整土地，那麼每人對此土地產權各自持有的比例。
Q：如何計算在都更後可以分得的面積？
可以透過都更坪數計算機來計算，輸入相關資訊後輸入即可快速估算。
