對於潛在購房者和投資者而言，了解銷售坪數的計算至關重要。銷售坪數涵蓋建築物的室內、陽台和公共設施面積。計算方法為：實地測量牆心距離並相乘，再轉換為坪數（1 平方公尺 = 0.3025 坪）。賣方通常會提供說明書，詳細說明每個區域的坪數，並作為銷售面積的依據。確認房屋實際面積與銷售坪數相符，有助於在購屋前做出明智的決定。
可以參考 銷坪是什麼？初學購屋者必學銷坪係數指南
銷售坪數的計算方法
銷售坪數是房地產交易中常見的單位，用於表示房屋或土地的實際大小。準確計算銷售坪數對於評估房產的價值和做出明智的投資決定至關重要。計算銷售坪數的方法如下：
實地測量牆心間距離
使用皮尺或雷射測距儀，沿著牆壁中心實地測量房屋內部空間的長度和寬度。測量距離時，應從牆壁中心點到牆壁中心點，並以公尺為單位記錄測量結果。
將長寬相乘以獲得總面積
將測量到的長度和寬度相乘，即可獲得房屋內部空間的總面積。總面積單位為平方公尺（m²）。例如，如果房屋長度為 10 公尺，寬度為 6 公尺，則總面積為 10 m² x 6 m² = 60 m²。
使用比例換算成坪數
在台灣，房地產交易通常使用「坪」作為面積單位。1 平方公尺等於 0.3025 坪，因此可以將總面積乘以 0.3025 來換算成坪數。例如，上述房屋的總面積為 60 m²，則銷售坪數為 60 m² x 0.3025 坪/m² = 18.15 坪。
區分本建物、陽台和公共設施面積
銷售坪數通常包括本建物、陽台和公共設施的面積。本建物面積是指房屋內部可使用的空間，陽台面積是指房屋外側連接本建物的露台或陽台，公共設施面積是指社區共用的空間，例如電梯間、樓梯間和停車位。在計算銷售坪數時，應將這三個部分的面積分別計算並相加。
容積率與房屋建築面積
容積率是衡量特定土地上可建築面積的指標，由政府法規所規定。容積率越高，表示可建築面積越大。一般來說，商業用地容積率較高，住宅用地容積率較低。
在台北市，不同分區的容積率規定不一。例如，商四土地使用分區的容積率為 800%，也就是說，每坪土地可建築 8 坪的房屋。而商三土地使用分區的容積率為 560%，每坪土地可建築 5.6 坪的房屋。因此，容積率高的地段，房屋可以蓋得較高，也較具有投資價值。
以下列舉幾個台北市不同分區的容積率：
銷售坪數怎麼算？. Photos provided by unsplash
坪數計算的實務範例
了解坪數計算的公式後，讓我們透過實務範例來進一步說明。假設我們要計算一個客廳的坪數，長度為 1000 公分，寬度為 1000 公分。根據公式，計算方式如下：1000 公分 × 1000 公分 ÷ 32400 平方公分 = 30.8 坪。這代表該客廳的坪數為 30.8 坪。再舉一個例子，假設我們要計算一個浴室的坪數，高度為 240 公分，四面牆的寬度均為 200 公分。計算方式為：200 公分 × 4（面牆）× 240（高度）÷ 32400 = 5.9 坪（未扣除門窗）。
值得注意的是，在實際計算坪數時，需要扣除門窗等開口部分，以確保準確的坪數估計。例如，如果客廳有一個面積為 2 坪的落地窗，則需要從 30.8 坪中扣除 2 坪，實際坪數為 28.8 坪。扣除開口部分的計算方法與計算總坪數的方法相同，只需將開口部分的長度和寬度代入公式即可。
| 計算物件 | 長度（公分） | 寬度（公分） | 坪數 | |
|---|---|---|---|---|
| 客廳 | 1000 | 1000 | 30.8 | |
| 浴室（未扣除門窗） | 200 | 200（四面牆） | 240（高度） | 5.9 |
室內實際坪數計算
室內實際坪數是指建物內部可實際使用的面積，不包含陽台、雨遮、露台等附屬設施。計算室內實際坪數的方法為：將權狀上標示的平方公尺數乘以 0.3025，即可換算成坪數。例如，一間權狀面積為 30 平方公尺的公寓，其室內實際坪數為 30 平方公尺 x 0.3025 = 9.075 坪。室內實際坪數主要包含客廳、餐廳、臥房、廚房等主要使用空間，這些空間都是屋主實際居住和使用的區域。了解室內實際坪數對於購屋者和賣方來說非常重要，因為它可以作為評估房屋價值和空間利用率的參考依據。
建物謄本怎麼看坪數？
在計算「建物面積」時，必須參考謄本上的「總面積」坪數（在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積，「總面積」則是加上其他建物，如夾層、樓中樓等）。你可以在「建物標示部」中得到此資訊（點我參考建物標示部範例）。由於謄本上的面積登記單位為「平方公尺」，必須乘以 0.3025 後才能計算坪數。舉例來說，如果謄本上記載「總面積」為 50 平方公尺，則實際的銷售坪數為 50 x 0.3025 = 15.125 坪。
此外，在計算銷售坪數時，還需要考慮公設比。公設比是指公設面積（如大廳、電梯間、樓梯間等）占總面積的比例。一般來說，公設比會反映在建物謄本的「公設及附屬建物面積」欄位中。例如，如果謄本上記載「公設及附屬建物面積」為 10 平方公尺，而「總面積」為 50 平方公尺，則公設比為 10 / 50 = 0.2，也就是 20%。因此，實際的銷售坪數需要再扣除公設面積，計算公式為：銷售坪數 = 總面積 x (1 – 公設比)。
舉例來說，如果謄本上記載「總面積」為 50 平方公尺，公設比為 20%，則實際的銷售坪數為 50 x (1 – 0.2) = 40 坪。透過了解建物謄本中「總面積」和「面積」的區別，以及如何將平方公尺換算成坪數，初學者可以更準確地計算銷售坪數，並在房地產交易中做出明智的決策。
銷售坪數怎麼算？結論
了解銷售坪數的計算方法對於房地產投資至關重要。通過測量牆心間距離、換算面積單位以及釐清各種區域面積，我們可以準確計算建築物坪數。賣方應附上說明書，詳細說明本建物、陽台和公共設施的面積。確認實際面積與出售面積相符，有助於購房者做出明智的投資決策。
掌握銷售坪數的計算方法，讓您在房地產投資中具備優勢。無論是購買自住房屋還是投資出租物業，準確評估房產的實際大小和價值，是邁向成功投資的第一步。記住，知識就是力量，了解銷售坪數的計算方法赋予您自信做出明智決策，在房地產市場上獲得成功。
銷售坪數怎麼算？ 常見問題快速FAQ
如何計算建築物坪數？
以皮尺實地測量二牆心間距離，長寬相乘求得總面積，再乘以 0.3025 換算成坪數。
銷售坪數包括哪些部分？
建築物坪數通常包括室內、陽台、公共設施等區域。
如何在房屋完成後確認實際面積？
在購買房屋前確認銷售面積與實際面積相符，並在簽約前附上詳細的說明書。
