銷坪，又稱銷售坪數，是房地產中用於將建物的容積面積轉換為可售坪數的係數。簡單來說，銷坪就是將公設面積納入計算後，得出可實際銷售的房屋坪數。一般而言，銷坪係數約為 1.5 至 1.7 倍，意即加上公設後，可售面積會增加約 50% 至 70%。了解銷坪的計算方式有助於初學購屋者和投資人在評估房屋價值時，更準確地估算實際可居住的坪數。
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銷坪係數是什麼？
初次購屋者在踏入房地產市場時，往往會遇到許多專有名詞，其中「銷坪」就是一個常見且重要的概念。銷坪係數是一個將容積面積轉換為可售面積的係數，也就是說，除了房屋本身的坪數外，還包含了公設所佔用的空間。一般來說，銷坪係數約為 1.5 至 1.7 倍。舉例來說，一間標示為 30 坪的房屋，其銷坪可能為 30 坪 x 1.6 = 48 坪。因此，在評估房屋價值時，銷坪係數扮演著至關重要的角色，因為它影響了房屋的可售面積，進而影響了房屋的總價。
容積率與建築高度
容積率是決定建築物高度和可建坪數的重要因素。一般來說，容積率越高，建築物可以蓋得越高，可建坪數也越多。以台北市為例，商四土地使用分區的容積率為 800%，也就是 1 坪土地可以建造 8 坪的房屋。商三土地使用分區的容積率為 560%，也就是 1 坪土地可以建造 5.6 坪的房屋。因此，容積率高的地段，房子可以蓋得比較高，也具有較高的投資價值。
以下列出不同容積率下建築高度和可建坪數的實例：
容積率 200%：建築高度約為 6 層樓，可建坪數約為 2 坪。
容積率 400%：建築高度約為 12 層樓，可建坪數約為 4 坪。
容積率 600%：建築高度約為 18 層樓，可建坪數約為 6 坪。
容積率 800%：建築高度約為 24 層樓，可建坪數約為 8 坪。
需要注意的是，建築高度和可建坪數也會受到其他因素影響，例如法規限制、土地形狀和周邊環境等。因此，在購買或投資房地產時，應仔細評估容積率對建築物高度和可建坪數的影響，以做出明智的決策。
銷坪 是什麼？. Photos provided by unsplash
坪數換算公式與實際應用
在房地產交易中，坪數是衡量面積的重要單位。了解坪數換算公式對於初學購屋者和房地產從業者至關重要。以下是常見的坪數換算公式：
- 1 坪 = 0.3025 平方公尺
- 1 平方公尺 = 3.3058 坪
- 1 公頃 = 10000 平方公尺 = 3025 坪 = 1.03102 甲
- 1 甲 = 10 分 = 2934 坪 = 0.96992 公頃
- 1 平方公里 = 100 公頃
這些公式在實際應用中非常有用。例如，如果您知道房屋的坪數，您可以使用公式將其換算成平方公尺，以計算地板面積。同樣地，如果您知道土地面積的平方公尺數，您可以使用公式將其換算成坪數，以了解其大小。此外，這些公式對於比較不同大小的房地產或土地面積也很有幫助。
| 單位 | 換算公式 | 實際應用 |
|---|---|---|
| 1 坪 | = 0.3025 平方公尺 | 計算地板面積 |
| 1 平方公尺 | = 3.3058 坪 | 了解土地大小 |
| 1 公頃 | = 10000 平方公尺 = 3025 坪 = 1.03102 甲 | 比較不同大小的房地產或土地面積 |
| 1 甲 | = 10 分 = 2934 坪 = 0.96992 公頃 | 計算土地面積 |
| 1 平方公里 | = 100 公頃 | 比較不同大小的土地面積 |
為什麼不能一坪換一坪？
過去，台北市郝龍斌時代曾提出「一坪換一坪」的口號，深植人心，卻被業界視為都市更新的遺毒。從實務經驗來看，大多數業者直言做不到，主要原因在於立地條件的不同，包括土地使用分區、臨路條件和土地持分大小。法規明訂土地都有使用強度管制，如果不論本身條件如何都堅持「一坪換一坪」，這猶如整合開發的「緊箍咒」，反而會讓都市更新整合的速度變緩慢。
具體來說，土地使用分區會影響土地的容積率和建蔽率，而臨路條件則會影響建築物的退縮距離和採光通風條件。土地持分大小也會影響整合開發的難度，因為持分者眾多時，協調整合的難度較高。因此，在都市更新過程中，不能一味追求「一坪換一坪」的表面公平，而應考量實際的立地條件和法規限制，制定出符合實際需求的整合開發方案。
銷坪計算公式
銷坪的計算公式為：容積坪數 × 銷坪係數。其中，容積坪數是指建築物可興建的總樓地板面積，而銷坪係數則是一個經驗值，用於將容積坪數換算成銷售坪數。一般來說，商業區的銷坪係數約為 1.6，住宅區則約為 1.2。例如，一棟商業區建築物擁有 440% 的容積率，則其容積坪數為 440 坪。若採用銷坪係數 1.6，則其銷售坪數為 440 坪 × 1.6 = 704 坪。在傳統合建中，地主與建商通常採用五五分潤，因此地主可分得 704 坪的 50%，即 352 坪。而在都更中，地主可分得的坪數則需扣除共同負擔費用後計算。例如，若一棟建築物更新後價值為 1 億元，共同負擔費用為 3500 萬元，則地主可分得的坪數為 (1 億元 – 3500 萬元) × 銷坪係數，即 (1 億元 – 3500 萬元) × 1.6 = 6500 萬元的銷售坪數。
銷坪是什麼？結論
簡單來說，銷坪係數是將建築物容積面積轉換為可售面積的關鍵指標。在評估房屋價值和投資潛力時，了解銷坪係數至關重要。它有助於準確計算一棟建築物的可售坪數，從而更準確地估算其價格和空間利用率。
銷坪係數因建築類型、用途和所在地區而異。熟悉銷坪係數的計算方法和影響因素，可以幫助初學購屋者做出明智的決策，並在房地產投資中取得成功。
銷坪 是什麼？ 常見問題快速FAQ
什麼是銷坪係數？
銷坪係數是容積面積轉換為重建後可售坪的係數，包含公設坪數，一般介於 1.5~1.7 倍。
如何計算銷坪？
銷坪面積 = 容積坪數 x 銷坪係數
為什麼一坪不能換一坪？
因為都更整合受到土地使用分區、臨路條件和土地持分大小等因素影響，無法單純按坪數等值交換。
