打算購買預售屋的買家注意了！你知道預售屋多久後才能轉售嗎？根據國稅局規定，個人購買預售屋，取得所有權後出售，就視為成屋交易，必須適用相關課稅規定。因此，持有期要從取得所有權之日起計算，而非交屋或購屋之時。換句話說，預售屋買家在取得所有權後，需要持有多久才能出售才能避免繳交相關稅賦呢？讓我們進一步了解相關規定。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 取得預售屋所有權後，持有期間應從取得所有權之日起計算，而非交屋或購屋之時，才能享有相關稅務優惠。
- 在規劃預售屋的出售時機時，建議諮詢專業的稅務人員，了解自身適用條件，避免因持有時間不足而影響稅負。
- 預售屋在取得所有權後，出售時適用成屋交易相關規定，其中持有期間自取得所有權之日起算，而適用稅率則視持有期間長短而定。
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預售屋何時適用成屋交易法規？
考量到預售屋的交易特性，在購入預售屋後，實際取得所有權的時間點往往與交屋時間有所差異。對此，國稅局明文規定，預售屋買賣在取得所有權（即完成建物所有權第一次登記）後，始適用成屋交易之相關課稅規定。換言之，預售屋買方於取得所有權前，因尚未實際取得房屋所有權，故其交易行為仍視為「預售屋買賣」；然而，在取得所有權後，其交易性質將轉變為「成屋交易」，適用與成屋交易相同的課稅規定及持有年限限制。
在預售屋轉化為成屋交易後，後續出售時，便須依據成屋交易相關規定計算持有期間與適用稅率。其中，持有期間自取得所有權之日起算，而適用稅率則視持有期間長短而定。因此，預售屋買方務必留意取得所有權的時間點，避免誤算持有期間，影響後續出售時的稅負計算。
預售屋出售多久後才免稅？
根據現行《所得稅法》第4條第1項第10款規定，個人出售房屋適用自用住宅用地及房屋非自用住宅用地（含房屋）財產交易所得，自取得所有權之日起持有逾6年且實際居住滿4年，可以免徵所得稅。因此，預售屋買方取得所有權後，必須持有滿6年且實際居住滿4年，才能適用免稅規定；如果持有期間未滿6年，出售時就必須繳納所得稅。
此外，預售屋買方取得所有權後，就屬於成屋交易，而不再適用《所得稅法》第4條第1項第11款自用住宅出售免稅規定，該法規係針對個人出售自用住宅土地或房屋且未達一定金額者，適用免徵所得稅規定。
預售屋多久不能賣？. Photos provided by unsplash
預售屋取得所有權後才能使用成屋交易法規
個人購買預售屋，應留意其課稅規定與一般成屋有所不同。根據國稅局規定，預售屋買賣應區分為「取得所有權前」和「取得所有權後」兩個階段。在取得所有權前，買方僅擁有「地上權」，而尚未取得房屋所有權，因此相關交易不屬於房地合一稅法規範。
當預售屋取得所有權後，買方取得房屋所有權，此時買賣行為屬於成屋交易範疇，須適用房地合一稅法規。也就是說，買方取得所有權之日起，即開始計算持有期間，而非從購屋或交屋之時起算。
| 取得所有權前 | 取得所有權後 |
|---|---|
| 不適用房地合一稅 | 適用房地合一稅 |
| – | 持有期從取得所有權之日起算 |
預售屋持有期從取得所有權計算才可適用成屋交易法規
預售屋的定義為買方與建商簽約購屋後，在尚未取得房屋所有權之前，就先預先支付部分或全額價金。由於預售屋在購買時尚未取得所有權，因此不適用於成屋交易的持有期計算方式。
根據稅法規定，預售屋持有期應從取得房屋所有權之日起計算，而非交屋或購屋之時。也就是說，預售屋買方只有在取得房屋所有權後，才能開始計算持有期。在此之前，預售屋的交易都屬於預售屋交易，不適用成屋交易的相關規定。
因此，若預售屋買方在取得所有權後立即出售，將被視為短期交易，須課徵較高的房地合一稅率。只有在取得所有權後持有滿一定年限（目前為2年），出售時才可適用成屋交易的規定，享有較低的稅率優惠。需要注意的是，取得所有權後的持有期計算，並不包含預售屋簽約至取得所有權的期間。
- 預售屋持有期從取得所有權之日起計算。
- 取得所有權前之期間不列入持有期計算。
- 取得所有權後持有滿2年以上，出售才適用成屋交易優惠稅率。
預售屋持有期須知：何時才能脫手免稅？
根據現行法規，個人購買預售屋，取得所有權後出售，屬於成屋交易，須適用相關課稅規定。因此，預售屋持有期並不是從交屋或購屋之時開始計算，而是從取得所有權之日起計算。換句話說，想要享有成屋交易的稅賦優惠，必須先取得預售屋的所有權。
財政部公告規定，個人出售自用住宅，符合持有期間達6年以上、出售價格未達4,000萬元且過去未曾出售自用住宅等條件時，可享有出售所得免課徵土地增值稅及所得稅的優惠。因此，預售屋買家若欲享有此優惠，應於取得所有權後持有滿6年以上才能出售。由於預售屋的建造工程通常需要數年時間，因此建議買家在購屋前應審慎評估自身財務狀況，確保有能力長期持有，才能避免因急需用錢而被迫出售，導致無法適用稅賦優惠。
此外，預售屋買家還應注意，實價課稅是依據房屋取得成本公告現值課徵房屋稅，預售屋的取得成本公告現值是以預售契約書約定的價金為基準，因此預售屋買家應仔細審閱預售契約書，確保契約書中約定的價金為合理的市場價格，以免日後房屋評定現值過高，導致房屋稅負過重。
預售屋多久不能賣？結論
對於預售屋買家來說，掌握相關的稅務規定至關重要。本文說明了預售屋交易的成屋交易法規適用時機，以及持有期的計算方式。購買預售屋的民眾應注意，持有期應從取得所有權之日起算，而非交屋或購屋時，才能享有相關的稅務優惠。因此，在規劃預售屋的出售時機時，建議諮詢專業的稅務人員，了解清楚自身的適用條件，避免因持有時間不足而影響稅負。
預售屋多久不能賣？ 常見問題快速FAQ
Q1：預售屋出售後多久才不用繳稅？
預售屋出售取得所有權後，持有一年以上才出售，才能適用成屋交易應稅規定。
Q2：預售屋出售持有期從何時開始計算？
預售屋出售持有期從取得所有權之日起計算，而非交屋或購屋之時。
Q3：購買預售屋後，出售前應留意哪些事項？
購買預售屋後，出售前應留意持有期間、稅率、以及適用於預售屋的特殊規定，避免因出售時機或其他因素導致額外稅負。
