預售屋市場熱絡，不少投資者對於「預售屋多久能賣？」的問題十分關注。根據現行房地合一稅制，預售屋在取得所有權後計算持有期間，這意味著從預售屋購買到交屋之間的時間並不計算在內。了解預售屋持有期間的計算方式，對於規劃房地合一稅負擔至關重要。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 了解完工交屋日為持有期起算點：預售屋的持有期從完工交屋日開始計算，規劃出售時務必注意！
- 把握黃金持有期：持有預售屋超過2年可享有房地合一稅減免優惠，建議妥善規劃持有時間。
- 避免預售階段持有過久：預售階段的「預售屋地下權」不計算在持有期內，長期持有可能導致較高的稅負，應謹慎評估。
可以參考 預售屋多久不能賣？出售須繳稅！持有期從取得所有權算起
預售屋轉成成屋持有期限再計算
當預售屋完工交屋後，將會自完工交屋日起開始計算持有期限。要注意的是，預售屋在完工交屋前，持有期間並不列入計算。舉例來說，若預售屋在2023年1月1日預售、2025年1月1日完工交屋，則持有期限將從2025年1月1日起計算。
這項規定是為了避免投資客在預售屋階段取得「預售屋地下權」，透過分期付款等方式長期持有，卻能享有相對較低的房地合一稅。因為預售屋階段的「預售屋地下權」性質上尚未取得所有權，而是屬於物權的一種，因此不計算在房地合一稅的持有期間內。藉由完工交屋後持有期限計算的規定，可以有效防止投資客利用這種方式規避繳納較高稅率的房地合一稅。
了解預售屋持有期限的計算方式，對於預售屋買賣者而言非常重要，不但可以避免誤算持有期間，導致繳交過高的房地合一稅，也能妥善規劃出售時間，達到節稅的目的。
預售屋持有多久賣？才能免繳35%以上的房地合一稅
預售屋持有多久才能免繳35%以上的房地合一稅
預售屋買賣是許多民眾置產的選擇，不過在進行交易前，了解預售屋的持有期限與房地合一稅負擔相當重要。房地合一稅規定，個人出售不動產時，若持有期間未滿2年，將課徵35%的稅率；超過2年未滿5年，則課徵20%的稅率。
由於預售屋的持有期限計算方式與一般成屋不同，因此若想避免繳納過高的房地合一稅，應特別注意以下關鍵點：
預售屋多久能賣？. Photos provided by unsplash
預售屋持有期是什麼？計算從何時開始？
理解預售屋的持有期計算至關重要，因為它影響到房地合一稅的適用性。預售屋的持有期係從建物「領得使用執照」之日起算，也就是預售屋完工取得政府核發的使用執照後。使用執照證實建物已經完成建造，符合安全法規，可以合法供人居住或使用。此日期即為預售屋持有期的起始點，代表屋主取得建物所有權並開始持有該房地產。
例如：假設小美於2023年5月購買一戶預售屋，該預售屋預計於2025年3月完工並取得使用執照。則小美持有該預售屋的期間將從2025年3月開始計算，而非自簽訂預售屋買賣契約時開始計算。
了解預售屋持有期的計算方式對於規劃房屋買賣時程非常重要。若屋主於取得使用執照後持有預售屋未滿2年即出售，將被視為短期交易，需繳納35%的房地合一稅。反之，若持有超過2年，則可適用較低的稅率，甚至可以完全免繳房地合一稅（詳見後續段落說明）。
| 持有期計算 | 計算起算點 |
|---|---|
| 預售屋持有期 | 領得使用執照之日起 |
| 使用執照意義 | 證實建物完工、符合法規，可供居住或使用 |
預售屋免稅持有期關鍵點
預售屋的持有時間計算方式與一般成屋不同，具體規範如下：
1. 從預售屋簽約日起算的期間：預售屋購買者與建商簽約的日期開始計算持有時間，直到建商取得使用執照為止。
2. 從使用執照取得日起算的期間：建商取得使用執照後，持有時間繼續由使用執照取得日起計算，直到買賣雙方完成所有權移轉為止。
3. 應以「完成交屋」認定所有權移轉的時點：依據現行法規，預售屋買賣雖以「完成建物全部工程及使用執照取得」作為房屋稅課徵的認定基準，但由於預售屋常見由買方自行完成裝修，因此財政部認定完成所有權移轉的時點應以「完成交屋」為準。
舉例說明，若預售屋於2023年1月1日簽約、2024年10月1日取得使用執照，並於2025年2月1日完成交屋，則持有期間計算如下：
根據房地合一稅法，若預售屋持有期間超過2年，出售時才需課徵房地合一稅。因此，上述案例中的預售屋於完成交屋後持有了23個月52天，已超過2年，出售時將需課徵房地合一稅。
預售屋多久能賣？關鍵在「完工交屋日起」
預售屋的持有期間攸關房地合一稅的適用，而完工交屋日期更是關鍵指標。根據現行法規，預售屋的持有期間，從「完工交屋日起」開始計算，而非簽約購買的日期。意即，只有持有預售屋的時間超過完工交屋後持有期規定的年數，出售時才能適用較優惠的房地合一稅率。反之，若在完工交屋前就轉售，則持有期間仍從合約簽訂日起計算，若未達持有期，出售時將課徵較高稅率的房地合一稅。
因此，預售屋買方在評估持有期間時，必須以「完工交屋日起」為基準計算，並考慮預售屋的預計完工時間，以避免因持有期間不足而繳納較高的房地合一稅。值得注意的是，完工交屋日期可能因建築進度等因素有所變動，買方應隨時留意建案的最新進度，並在交屋後立即辦理所有權移轉，以確保持有期間的正確計算。
舉例來說，若某預售屋於2023年6月簽約購買，並預計於2025年12月完工交屋。若買方於2026年2月出售該預售屋，則其持有期間為「完工交屋日起」計算，即2025年12月至2026年2月，共計1年2個月。由於持有期間未達兩年，因此出售時將適用較高稅率的房地合一稅。反之，若買方於2027年6月才出售該預售屋，則其持有期間已達兩年，可適用較優惠的房地合一稅率。
預售屋多久能賣？結論
經過上述說明，對於預售屋持有期間的計算，相信各位讀者已有所了解。預售屋想免繳房地合一稅，關鍵就在於「完工交屋日起」開始計算，而非簽約日起。只要持有超過 2 年，就能大幅節稅，甚至完全免繳房地合一稅。因此，投資人在購買預售屋時，務必考量持有期間，避免日後產生不必要的稅負。
## 預售屋多久能賣？ 常見問題快速FAQ
### 1. 預售屋轉成成屋後，持有期限要重新計算嗎？
是的，預售屋取得所有權（成屋）後，持有期限將重新計算，從取得所有權當天起算。
### 2. 預售屋多久賣掉才能免繳 35% 以上的房地合一稅？
若預售屋取得所有權後持有超過 2 年以上，賣出時才能免繳 35% 以上的房地合一稅。
### 3. 預售屋的持有期計算時間點為何？
預售屋的持有期計算時間點為取得所有權（成屋）當天起，而不是簽約付訂金或完工交屋的時間點。
