在購買預售屋時，買方應了解「預售屋幾年內不能賣？」的限制規定。依據現行法規，預售屋買受人於簽訂買賣契約後，不得將契約讓與或轉售予第三方。此規定旨在防止預售屋市場炒作，保障消費者的權益。以下指南將深入探討預售屋換約轉售限制規定，協助買方充分理解相關法規，做出明智的決策。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 了解預售屋「2年禁售期」規定，在簽約後2年內不得轉售予他人。
- 換約時仔細確認相關文件，如取得建照、完工證明等，以順利完成轉售手續。
- 評估自身換約轉售需求，在法定期限內完成轉售，避免觸法受罰。
預售屋禁轉售期限
根據平均地權條例第 47 條之 4 規定，為抑制投資客炒作預售屋市場並穩定房價，預售屋買受人於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約予第三人，俗稱「預售屋禁轉售」。此規定旨在防止預售屋在興建完成前被多次轉手，造成價格哄抬，保障真正有購屋需求者的權益。
預售屋禁轉售期限自買賣契約簽訂之日起至建物取得使用執照或使用變更執照之次日起 3 年內，此期間不得換約轉售。例如，若買受人在 2023 年 1 月 1 日簽訂預售屋買賣契約，則其禁轉售期限從 2023 年 1 月 1 日開始，至 2026 年 1 月 1 日為止。在此期間，買受人不得將預售屋轉售或讓與他人。
另一方面，若預售屋在取得使用執照或使用變更執照前，已屆滿 3 年，則該預售屋將解除禁轉售限制，屆時買受人即可自由轉售或讓與。
預售屋何時可以換約轉售？
根據平均地權條例第47條之4規定，預售屋買受人應於簽訂買賣契約後一定期間內，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。此「禁轉售期」的詳細規範如下：
- 一般情形：簽約後 3 年內不得轉售
- 特定例外：若符合下列條件，則可於簽約後 2 年後轉售：
- 建造執照已核發且已取得使用執照
- 已完成建物總價款價金之 50% 以上繳納
- 與出賣人約定得於取得使用執照後 2 年內轉售
- 禁止轉售規範適用之對象：本規定僅適用於「預售屋買賣契約」之買受人，不適用於已經取得建物所有權之買受人或繼承建物所有權之人。
預售屋幾年內不能賣？. Photos provided by unsplash
預售屋轉售須知：禁止換約期限說明
根據現行《平均地權條例》第 47 條之 4 規定，預售屋買受人於簽訂買賣契約後，不得將買賣契約讓與或轉售給第三人。此項規定旨在抑制預售屋市場投機炒作，維護消費者權益。
在禁止換約期限內，預售屋買受人只能持有該預售屋，不得進行任何轉售行為。若買受人違反規定進行轉售，將面臨以下罰則：
沒收已繳價款的 30% 以下
依法追究刑事責任
禁止換約期限的長度，依據不同情況有所不同：
預售屋取得使用執照前：不得轉售
預售屋取得使用執照後 2 年內：買受人持有一年以上，得申請主管機關許可轉售
需特別注意的是，禁止換約期限並非自買賣契約成立時起算，而是從預售屋取得使用執照時起算。若預售屋遲遲無法取得使用執照，則禁止換約期限將自動延長。
預售屋換約轉售的相關規定複雜，買受人在簽訂買賣契約前，應仔細閱讀契約條款，並諮詢專業人士的法律意見，以避免觸法或遭受損失。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 換約禁止期限 |
|
| 違反換約禁令的罰則 |
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| 換約禁令起算點 | 預售屋取得使用執照時 |
| 換約禁令延長情形 | 預售屋遲遲無法取得使用執照 |
| 換約相關規範建議 |
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預售屋何時解除禁售期限？
隨著預售屋市場的熱絡，買方在簽署預售屋買賣契約前，應先了解預售屋換約轉售的規範，其中「預售屋禁轉售期限」是一項重要的議題。
根據平均地權條例第47條之4規定，預售屋買受人於簽訂買賣契約後，在下列情形解除禁售期限前，不得讓與或轉售買賣契約與第三人：
換言之，預售屋買受人必須等到取得使用執照、建物完成或完成信託（或取得價金返還保證）後6個月後，方得將預售屋契約轉售給第三人。此項規定旨在防止預售屋買受人於取得房屋使用權之前即行炒作轉賣，確保市場穩定性與交易秩序。
預售屋買受人換約轉售的法律規定
《平均地權條例》第 47 條之 4 規範預售屋換約轉售之限制，明定預售屋買受人於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。此規定旨在防止預售屋投資客炒作市場，保障自住買方權益。換言之，預售屋買受人原則上自簽約日起至交屋前均不得進行換約轉售。
惟為兼顧自住買方之實際需求，法規亦設有例外規定，預售屋買受人在特定情況下得經法定程序辦理換約轉售，包括：
- 取得主管機關核准之轉售許可（如因特殊事故無法履行契約）
- 買賣契約解除或終止
- 買受人 فوت死亡，其繼承人辦理換約轉售
- 購買自用住宅之預售屋，且符合一定條件（如無自有住宅、非投資目的）
符合上述例外規定之一者，預售屋買受人始得辦理換約轉售。惟仍須注意，即使符合換約轉售之法定要件，買受人仍需向主管機關提出申請，經審查核准後方得為之。此外，為保障消費者權益，法規也要求換約轉售時，新買受人應取得與原買受人相同或較有利之權利，並應負責原買受人未履行之義務。
預售屋幾年內不能賣？結論
在了解預售屋換約轉售限制規定後，購屋者需謹記以下重點：預售屋於簽訂買賣契約後，有兩年的禁售期。在此期間，買方不得將契約轉售予他人，違者將面臨高額罰款。禁售期滿後，買方始可辦理換約轉售手續。換約時，買方需注意相關規定，如取得建照、完工證明等文件，方可順利完成轉售。
預售屋換約轉售限制規定旨在遏止投機炒作，保障消費者權益。購屋者若有換約轉售需求，宜仔細評估自身狀況，並在法定期限內完成轉售，避免觸法受罰。
預售屋幾年內不能賣？ 常見問題快速FAQ
預售屋換約轉售的限制期限是多少？
根據平均地權條例第47條之4規定，預售屋買受人於簽訂買賣契約後不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並應於取得所有權後才能轉售。
預售屋何時可以換約轉售？
在取得所有權後，預售屋買受人即可自由換約轉售。
預售屋換約轉售的違法後果為何？
預售屋買受人若違反換約轉售限制規定，將構成違約行為，賣方得請求買受人負損害賠償責任或解除契約。
