在房地產交易中，換約是關鍵步驟，標誌著買賣雙方對合約條款達成一致。對於預售屋來說，換約時是否需要繳納房地合一稅，一直是投資者和購房者關心的問題。本文將深入探討「預售屋換約要繳房地合一稅嗎？」讓您清楚了解相關稅務規定。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
– 了解房地合一稅規定，評估稅務成本：在預售屋換約前，務必詳細了解房地合一稅的相關規定，包括應納稅額計算方式、申報期限和適用稅率，仔細評估稅務成本，並妥善規劃交易策略，避免因稅務問題而造成財務損失。
– 善用專業人士協助：由於房地合一稅相關規定較為複雜，投資者和購房者可以考慮尋求房地產稅務專家或會計師的協助，專業人士可以提供專業建議，幫助您了解稅務規定，並規劃合適的交易策略。
– 保留相關文件，備妥證據：預售屋換約時，應保留相關文件，例如合約書、發票和收據等，以便日後申報房地合一稅時備查，證明取得成本和必要費用，避免因證據不足而影響稅務申報。
房地合一稅-預售屋換約也要繳？
根據所得稅法規定，預售屋換約時，若符合「取得後一年內移轉」、或「取得成本加必要費用，低於移轉所得400萬元以上」兩大條件之一，即應當按照「房地合一稅」之規定計算應納稅額。
房地合一稅的實施旨在避免透過頻繁的不動產交易牟取暴利，並確保稅收公平性。預售屋換約屬於不動產交易的一種，因此也適用相同的稅務規定。換言之，投資者在預售屋換約時，無論房屋是否完成興建或取得所有權狀，都必須按照房地合一稅的規定計算應納稅額。
因此，投資者在進行預售屋換約前，務必充分了解房地合一稅的相關規定，包括應納稅額的計算方式、申報期限，以及適用稅率等事項。仔細評估稅務成本，妥善規劃交易策略，才能避免因稅務問題而造成財務損失。
預售屋換約也要繳房地合一稅嗎？答案是肯定的
根據現行《所得稅法》規定，預售屋在辦理換約出售時，符合以下條件即應依規定課徵房地合一稅：
取得預售屋所有權：換約時已完成產權登記或繳清購屋價款取得所有權。
取得使用執照：預售屋已取得使用執照，符合供人居住或營業使用之要件。
符合自住條件：預售屋自取得所有權之日起，於出售前符合自住要件滿六年。
若預售屋同時符合以上三項條件，則在換約出售時應依規定計算所得額，並課徵房地合一稅。不可因預售屋尚未完工或取得所有權，而誤以為可以免除房地合一稅的課徵。
預售屋換約要繳房地合一稅嗎？. Photos provided by unsplash
了解預售屋換約稅務規定，避免稅務風險
根據相關法規，凡符合特定條件而得進行換約出售的預售屋，均適用《所得稅法》之規定，課徵「房地合一稅」。此稅務制度旨在確保預售屋交易的公平性與透明度，避免投資人透過預售屋買賣牟取短期利益，進而影響房地產市場的穩定性。因此，投資人在進行預售屋換約時，應深入了解「房地合一稅」的相關規定，明確自身的稅務義務，方能避免稅務風險。
首先，投資人應釐清何種情況下預售屋換約須課徵房地合一稅。依據規定，取得預售屋後四年內換約出售，或雖超過四年卻於取得所有權後兩年內換約出售，均須課繳房地合一稅。再者，投資人應掌握房地合一稅的計算方式。原則上，房地合一稅的課徵基礎是「售價扣除成本及相關費用後之所得額」，而所得稅率則分為兩個級距，分別為45％（持有期間在兩年以內）及35％（持有期間超過兩年）。
此外，投資人也須留意預售屋換約時常見的稅務陷阱。譬如，部分投資人為規避房地合一稅，會採用「人頭戶」或「假交易」等方式申報，企圖降低所得額或規避繳稅義務。然而，此類行為不僅會招致罰鍰，更可能觸犯刑責，得不償失。因此，投資人在進行預售屋換約交易時，務必尋求專業人士協助，確保交易過程合法合規，保障自身權益。
| 重點 | 說明 |
|---|---|
| 課稅對象 | 符合特定條件的預售屋換約出售 |
| 課稅規定 | 取得預售屋後四年內換約出售，或雖超過四年卻於取得所有權後兩年內換約出售 |
| 課稅方式 | 原則上，房地合一稅的課徵基礎是「售價扣除成本及相關費用後之所得額」，所得稅率分為兩個級距，分別為45％（持有期間在兩年以內）及35％（持有期間超過兩年） |
| 常見稅務陷阱 | 使用「人頭戶」或「假交易」等方式規避房地合一稅 |
預售屋換約課徵房地合一稅的時機
根據房地合一稅相關規定，預售屋換約須符合下列條件方得課徵：
- 完成換約且已支付價金：預售屋買賣契約訂立後，買方已繳納部分或全部價金，且換約已辦理完成。
- 符合完工定義：預售屋已符合建築法第99條第3款所定義的「完工」。
換言之，預售屋在完成換約時，若尚未達到完工標準，則不須繳納房地合一稅。倘若預售屋於換約後才完工，將從換約日算起，依持有期間不同適用不同稅率課徵。
舉例來說，假設某甲於2023年1月1日與建商簽訂預售屋買賣契約並支付30%價金，預售屋於2025年1月1日完工並辦理換約，則某甲應從換約日（2025年1月1日）起算，計算持有期間。若某甲於2027年1月1日出售該預售屋，則持有期間為2年，適用20%稅率課徵房地合一稅。
了解預售屋換約課徵房地合一稅的時機至關重要，有助於投資者及購屋者妥善規劃換約及課稅事項。透過遵守稅法規定並尋求專業人士協助，可避免不必要的稅務風險。
預售屋換約注意事項：了解房地合一稅規定
在預售屋換約時，投資者應特別注意房地合一稅的適用時機和計算方式。根據所得稅法規定，預售屋換約時，賣方應依換約時的成交價，扣除相關成本費用及土地或建物取得成本後，計算應納所得額，並按所得稅率課徵所得稅，同時併同課徵房地合一稅。房地合一稅的適用時機為契約換約日，因此投資人在預售屋換約時即須留意相關稅務規定。
在計算房地合一稅時，應先計算「持有期間」，也就是持有房地產的時間長度。預售屋的持有期間，起算日為契約換約日，止算日為取得房屋所有權日或實際取得使用收益之日。持有期間不同，將影響房地合一稅的適用稅率。持有期間在兩年以內的屬「短期持有」，稅率為45%；持有期間超過兩年但未滿五年者屬「中長期持有」，稅率為35%；持有期間超過五年者屬「長期持有」，稅率為20%。
預售屋換約時應考量持有期間的影響，並評估未來轉售房地產的時機。例如，投資人於2023年3月1日預售屋換約，預計於2026年3月1日取得房屋所有權，持有期間為三年。此時，若投資人於取得所有權後立即轉售房地產，將適用短期持有稅率45%；若持有至2028年3月1日後再轉售，則適用長期持有稅率20%。投資人應根據自身財務狀況和投資策略，妥善規劃換約及轉售時機，以節省稅務成本。
此外，投資人在申報房地合一稅時，應備齊相關資料，包括換約書、取得房屋所有權證明、支出憑證等，以利稅務機關查核。若投資人因故無法自行申報，可委託會計師或稅務顧問協助辦理，以確保申報正確性，避免日後發生稅務爭議。
預售屋換約要繳房地合一稅嗎？結論
綜上所述，預售屋換約確實需要繳納房地合一稅。這種稅收政策的實施旨在確保預售屋交易的公平性，並增加政府稅收。因此，在進行預售屋換約時，購房者和投資者應詳細了解相關的稅務規定，避免因稅務風險而影響財務規劃。同時，了解預售屋換約的稅務規定，也有助於確保交易的順利進行和保障自身的權益。
## 預售屋換約要繳房地合一稅嗎？ 常見問題快速FAQ
預售屋換約也要繳房地合一稅嗎？
是的，符合規定得予換約出售之預售屋，仍應依照所得稅法規定計算所得額、課徵房地合一稅。
房地合一稅的適用時機為何？
預售屋換約後，出售之時點若符合房地合一稅適用規定，例如持有期間未滿2年等，就須課徵房地合一稅。
投資者應如何避免預售屋換約的稅務風險？
投資者應充分了解房地合一稅的相關規定，在進行預售屋換約前仔細評估稅負影響，並適時尋求專業的稅務顧問協助。
