準備購買夫妻自用住宅的民眾注意了！財政部明文規定，「夫妻自用住宅原則上僅能有一處用地。」這意味著甚麼呢？夫妻自用住宅可以幾戶？讓我們深入了解這項規定，避免買房後產生不必要的稅務問題。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
– 了解自用住宅認定原則：確保符合夫妻自用住宅的認定要件，如所有權共有人、居住使用等，以避免後續稅務問題。
– 確認自用住宅用地數量：原則上夫妻僅能持有1處自用住宅用地，無論房屋戶數，需注意奢侈稅或其他稅務風險。
– 妥善規劃購屋時程：若已有自用住宅，再度購買住宅前應評估稅務影響，避免不必要的稅務負擔。
可以參考 夫妻能擁有幾間房？揭密財政部房屋稅「自住房屋」定義
夫妻自用住宅認定原則解析
夫妻自用住宅的認定原則，是財政部稅務入口網的重要稅務規定，對於打算購買自用住宅的夫妻而言，清楚了解相關原則至關重要。根據財政部明示的規定，原則上夫妻僅能有一處自用住宅用地，並須符合以下要件：
符合上述要件者，即可認定為夫妻自用住宅。而對於夫妻同時持有兩處以上住宅用地的情況，財政部進一步說明，若其中一處住宅用地符合自用住宅認定要件，則該住宅用地可視為夫妻自用住宅，其餘住宅用地則視為一般住宅用地，需課徵相關稅賦。
此外，值得注意的是，夫妻自用住宅的認定原則，是以「住宅用地」作為認定基準，而非「房屋」。因此，夫妻可以持有同一戶房屋內的不同樓層或不同單元，但僅有一處可認定為自用住宅用地。
夫妻自用住宅用地持有數量限制
財政部進一步闡明夫妻自用住宅用地的持有數量限制，原則上，夫妻僅能持有一處自用住宅用地，且不論是土地、房屋或同時持有土地與房屋，均以一處為限。
具體持有數量限制如下：
- 已婚夫妻：一處
- 未婚、未曾結婚、離婚者：一處
- 再婚夫妻：一方已持有自用住宅用地，再婚後另一方不得再持有自用住宅用地
- 已婚者死亡，配偶繼承其自用住宅用地，配偶仍可持有原有自用住宅用地
購買夫妻自用住宅前，應注意此數量限制，避免因違規持有多處自用住宅用地，而導致課徵土地增值稅或其他稅務問題。
夫妻自用住宅可以幾戶？. Photos provided by unsplash
夫妻自用住宅用地僅能持有1處的相關規定
財政部稅務入口網明文規定，夫妻原則上僅能有一處自用住宅用地。此規定係根據《所得稅法》第17條第1項有關自用住宅用地免徵所得稅的規定所訂定，目的是鼓勵民眾自購自用住宅，促進居住正義。
自用住宅用地的定義，係指納稅義務人及其配偶、未成年子女所有，供自己或其配偶及未成年子女居住且符合下列條件的土地：
需要注意的是，自用住宅用地的持有數量限制，僅針對夫妻，未婚者或單身者並不受此限制。若夫妻雙方皆有自用住宅用地，則須擇一辦理自用住宅用地申報，方可享有免徵所得稅的優惠。若夫妻雙方均未辦理申報，則兩處自用住宅用地均須課徵所得稅。
| 夫妻自用住宅用地規定 | |
|---|---|
| 法規依據 | 《所得稅法》第17條第1項 |
| 持有數量限制 | 夫妻原則上僅能持有1處自用住宅用地 |
| 免徵所得稅 | 自用住宅用地符合特定條件者可享有免徵所得稅優惠 |
| 自用住宅用地定義 | 納稅義務人及其配偶、未成年子女所有 |
| 供自己或其配偶及未成年子女居住 | |
符合以下條件：
|
|
| 特殊情形 | 未婚者或單身者不受持有數量限制 |
| 申報事項 | 夫妻雙方須擇一辦理自用住宅用地申報，方可享有免徵所得稅優惠 |
| 未申報後果 | 夫妻雙方均未辦理申報，則兩處自用住宅用地均須課徵所得稅 |
夫妻自用住宅出售後再買一戶？小心稅務風險
夫妻僅能有一處自用住宅用地，若將現有自用住宅出售後再購買另一戶，需留意以下稅務風險：
- 出售原自用住宅的土地部分：出售時獲利部分將課徵土地增值稅，而土地增值稅的稅率較高，為 40%。
- 購買新自用住宅的土地部分：若新購入的住宅土地面積較原自用住宅大，超出部分需課徵契稅。
- 夫妻之間的贈與稅：若夫妻之間出售或贈與自用住宅，而受贈人名下已擁有自用住宅，則受贈部分將課徵贈與稅。
因此，夫妻在出售原有自用住宅後再購買另一戶時，應審慎評估稅務成本，可透過以下方式降低稅務負擔：
- 選擇面積相近的新自用住宅，減少契稅負擔。
- 出售原自用住宅前，先讓受贈人出售其名下自用住宅，避免產生贈與稅。
- 若出售原自用住宅時尚未有其他自用住宅，可善用自住者一次性減免土地增值稅的優惠。
此外，建議夫妻在購買新自用住宅前，應諮詢專業稅務顧問，評估整體稅務成本，以做出最適切的決定。
夫妻自用住宅認定的用地範圍
財政部在實務上對於夫妻自用住宅認定的用地範圍，有以下幾項原則：
夫妻自用住宅可以幾戶？結論
綜合上述說明，夫妻自用住宅原則上僅能持有1戶。無論是住宅大樓、透天厝、公寓，財政部均認定為一戶住宅，因此夫妻僅能擁有一處自用住宅用地。若夫妻雙方已持有自用住宅，若再度購買住宅，需注意稅務風險，可能需繳納奢侈稅或其他相關稅目。因此，有意購買住宅的夫妻，應事先了解相關規定，避免不必要的稅務糾紛。
夫妻自用住宅可以幾戶？ 常見問題快速FAQ
Q1：夫妻可以同時擁有幾處自用住宅用地？
依財政部規定，夫妻原則上僅能有一處自用住宅用地。若夫妻雙方各擁有一處自用住宅用地，其中一處必須讓售、贈與他人或辦理繼承登記，始符合自用住宅用地之認定。
Q2：出售自用住宅後，可以在不同地點再購買一戶自用住宅嗎？
可以，但需注意稅務風險。出售自用住宅後，若在1年內於不同地點再買一戶自用住宅，且新購房屋價格高於出售房屋價格，其價差部分將被課徵4%的奢侈稅。因此，建議售出原有自用住宅後，再行購買新自用住宅，以免產生不必要的稅務負擔。
Q3：夫妻自用住宅的用地範圍包含哪些？
夫妻自用住宅用地的範圍包含住家及基地，基地應為建築基地或供住宅使用之空地。此外，依據財政部釋示，供住宅使用之停車位、花園、水池、網球場等附屬設施，只要位於住宅用地範圍內，均屬自用住宅用地。
