當房客拒絕搬遷時，房東會面臨令人沮喪和充滿挑戰的境況。面對這種情況，知道如何適當地處理至關重要。本文將提供一份終極指南，逐步指導房東如何應對房客不搬走的情形。指南建議的第一步是寄送存證信函催繳租金，如果房客沒有回應，則可以終止租約，並透過存證信函或律師函表示終止租約意願。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 寄存證信函催繳租金： 若房客逾期未繳租金，立即寄存證信函催繳，並保留證據。
- 終止租約： 若房客逾期未回應催繳通知，依約定終止租約，並以存證信函或律師函表示終止意願，明確載明終止理由和日期。
- 終止租約後應為：更換門鎖、清點房屋狀況並留下證據，保障權益並避免後續糾紛。
終止租約的步驟
如果房客未依約履行義務（例如逾期未繳交租金），房東可以透過終止租約的方式解決。終止租約的步驟如下：
寄存證信函催繳租金
寄發存證信函是正式通知房客逾期未繳交租金，並要求其在特定期限內繳清租金。信函應載明房客欠繳的租金金額、期限及後續處理方式（例如若逾期未繳清租金，將終止租約）。
逾期未回應時，終止租約
若房客在存證信函指定的期限內未繳清租金或回應，房東即可終止租約。終止租約的方式包括：以存證信函或律師函表示終止租約，並載明終止租約的理由（例如房客逾期未繳交租金）及生效日期。
終止租約後應採取的措施
租約終止後，房東應更換門鎖，以防止房客未經許可再次進入房屋。房東亦應清點房屋內部狀況，並保留相關證據（例如照片、錄影等），以備後續追究房客的違約責任。
房客未搬離後終止租約的法律途徑
若房客在租期屆滿後仍拒絕搬離，房東可循下列法律途徑終止租約：
- 發存證信函終止租約：依據《民法》第438條，房東可於租賃期間屆滿後30日內，以存證信函催告房客返還房屋。若房客未於30日內搬離，房東即可依約終止租約。
- 以訴訟請求返還房屋：若房客收到存證信函仍未搬離，房東可向法院提「返還房屋之訴」，要求法院強制房客搬離。法院經審理後，會判決房客於一定期間內搬離，若房客逾期未履行，將面臨強制執行。
- 執行強制遷移：若房客對法院判決不予理會，房東可聲請強制執行。法院將會派執行官強制將房客遷出，並收回房屋。強制遷移程序較為嚴格，房東必須證明房客有故意拖延遷出等重大過失，法院才會核准執行。
房東在實行終止租約的法律程序時，應注意以下事項：
- 證據蒐集：保留相關文件，例如租賃契約、催告書、通訊往來紀錄等，以證明房客未搬離的事實。
- 程序合法性：嚴格按照法定程序終止租約，避免違法或程序瑕疵，導致終止程序無效。
- 專業協助：若情況複雜或房客拒絕配合，建議尋求律師協助，以保障自身的權益。
房客不搬走如何處理？. Photos provided by unsplash
租賃契約終止前應準備的資料
在終止租約前，身為房東，您應蒐集以下必要資料，以確保後續程序的順利進行：
仔細準備這些資料，將有助於您在終止租約過程中證明自身權益，並避免與房客發生不必要的爭議。
| 資料 | 說明 |
|---|---|
| 租賃契約 | 載明租賃關係的雙方義務和權利。 |
| 存證信函 | 已寄送給房客的終止租約通知函，證明已履行終止租約的程序。 |
| 繳款紀錄 | 房客支付租金或違約金的證明，例如轉帳紀錄、收據等。 |
| 房客聯繫方式 | 房客的電話號碼、電子郵件地址和通訊地址，以便於後續聯繫。 |
| 房客在租屋內的物證 | 房客在租屋內物品的照片或影片，作為房客未搬離時保全證據之用。 |
| 其他相關資料 | 例如房客欠繳租金的明細、房客曾有違約行為的紀錄等，可作為終止租約的佐證。 |
房客逾期未繳交租金，終止合約律法程序
當房客逾期未繳交租金時，房東可依據《民法》第443條、第453條之規定，終止租賃契約。程序如下：
- 寄發存證信函催告：房東應寄發存證信函催告房客在一定期限內繳納租金，並明確表示逾期不繳將終止租約。
- 逾期未繳：若房客於期限內仍未繳納租金，房東即可終止租約。
- 以存證信函或律師函終止租約：房東應以存證信函或律師函通知房客終止租約，並載明終止理由及租約終止日期。
終止租約後，房東可依法向房客請求：
- 逾期租金及利息：房東可請求逾期未繳之租金及其利息。
- 違約金：若租賃契約有約定違約金，房東可請求違約金。
- 房屋修繕費用：房客因違約導致房屋受損，房東可請求修繕費用。
- 搬遷費用：房客逾期不搬遷，房東可請求搬遷費用。
房東終止租約前應審慎評估，並取得相關證據，以保障自身權益。若房客對終止租約有異議，雙方可循調解或訴訟途徑解決爭議。
房客不繳租又拒絕搬離的應變措施
倘若房客不僅拒絕繳交租金，更無視房東終止租約的通知執意佔用房屋，房東可採取進一步的法律行動強制驅逐房客。在此情況下，房東應委由律師提起訴訟，請求法院判決強制遷讓。法院受理訴訟後，會發傳票給房客，要求其於指定期間內答辯。若房客未於期限內提出答辯或答辯不成立，法院將缺席判決強制遷讓，房東即可持法院判決向執行處聲請強制執行，由執行處強制將房客驅逐出房屋，並回復房東對房屋的占有權。然而，訴訟程序曠日廢時且耗費金錢，房東應審慎評估自身情況，尋求專業法律協助後再決定是否提起訴訟。
除了訴訟途徑外，房東亦可考慮與房客協商，嘗試尋求雙方都能接受的解決方案。例如，房東可提供分期付款計畫，協助房客繳清積欠租金，或與房客約定較長寬限期，讓房客有時間搬離。協商時，房東應保持理性與耐心，清楚表達自己的立場，同時也傾聽房客的困難。若能達成共識，將有助於避免漫長的訴訟程序，維護良好的房東與房客關係。
房客不搬走如何處理？結論
處理房客不搬走的情況可能既複雜又耗時。了解相關法律程序和採取適當步驟至關重要。透過適當的溝通、仔細的文檔，以及在必要時尋求法律協助，房東可以最大程度地保護自己的權利並解決租賃糾紛。
記住，解決房客不搬走問題需要耐心、堅持和專業精神。採取系統性方法並盡可能避免對抗性做法，將有助於保障房東的合法權益，同時促進糾紛的和平解決。如果房客持續拒絕搬離，尋求法律協助將成為保護房東財產和利益的最後手段。
房客不搬走如何處理？ 常見問題快速FAQ
Q1：房客不搬走，房東可以擅自把房客的東西丟掉嗎？
不行。房東不能擅自丟棄房客的財物。即使房客逾期未繳租金，房東也必須按照法律程序，透過法院執行強制遷離才能搬離房客的財物。
Q2：房客逾期不繳租金，房東可以報警處理嗎？
可以。如果房客逾期不繳租金，房東可以向警方報案。警方會協助房東進行協調，但無法強制房客搬離。房東仍須依循法律途徑，向法院聲請強制遷離。
Q3：房客不搬離後，房東可以更改門鎖嗎？
不行。即使房客已經逾期未繳租金，房東也不得擅自更換門鎖。房東必須透過法院取得強制遷離執行令後，才能更換門鎖。
