房客在租屋處往生，房東與房客繼承人之間的權利義務，成為必須正視的法律問題。根據《民法》，承租人死亡後，其繼承人擁有終止租約的權利。此條文宗旨係保障繼承人得以終止租約，避免繼承人無意續約卻仍須承擔租金負擔。倘無繼承人或繼承人放棄繼承，租賃關係則自動消滅。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 房客如不幸於租賃處往生，其繼承人可於得知死亡後 2 個月內行使法定終止權，終止租賃契約，但請注意僅能行使一次，且無法撤回。
- 房客繼承人行使終止權後，1 個月內應將租賃物返還房東，房東收到租賃物後，則須返還押金或保證金予房客繼承人。
- 房客死亡時，如無繼承人或繼承人全部拋棄繼承，租賃契約將自然消滅，無需另外終止或返還租賃物。
房客在租屋處往生：繼承人行使法定終止權
根據《民法》第452條規定，在房客租賃期間不幸往生後，其繼承人擁有行使法定終止權的權利，得以終止租賃契約。此項權利旨在保障繼承人的居住安寧及減輕經濟負擔，讓其有時間整頓房客遺物或另覓居所。
繼承人行使法定終止權時，須於得知房客死亡後兩個月內，以書面向房東表示終止租賃契約。房東收到通知後，不得拒絕或要求任何補償。需要注意的是，繼承人僅能行使一次終止權，一旦行使後便無法撤回。
法定終止權行使後，租賃契約立即終止，房客繼承人應於一個月內將租賃物返還房東，房東則有義務返還房客已繳納之押金或保證金。如果房客繼承人未在期限內返還租賃物，房東可依法請求損害賠償。
繼承人行使終止權後房東義務
一旦繼承人選擇行使法定終止權，房東須履行下列義務：
- 返還押金：房東應在接獲繼承人終止租約通知後，返還承租人已繳納之押金。
- 恢復房屋原狀：房東有義務將房屋恢復至承租人遷入時的原狀，包括修繕因承租人使用而造成的損壞。
- 返還遺物：房東應將承租人遺留於房屋內的遺物交還給繼承人。
- 返還已收取租金：如果繼承人於終止租約時已繳納部分租金，房東應將尚未享有之租金返還。
房東應儘速履行上述義務，以避免與繼承人產生爭議。若房東不履行義務或延誤履行，繼承人可依法請求返還押金、損害賠償或其他救濟措施。
房客在租屋處往生. Photos provided by unsplash
繼承人行使終止權後房東對房屋之回復義務
依據《民法》第452條規定，繼承人行使法定終止權時，應當返還房屋於房東，房東負有恢復房屋原狀及回復租金之義務。
需注意，繼承人行使法定終止權後，僅需返還房屋即可，無需承擔已故承租人所積欠之租金或其他費用。
| 項目 | 房東義務 |
|---|---|
| 返還房屋 | 受領返還房屋後，回復房屋原狀，包含修繕受損部位、清除傾倒物、回復水電等。 |
| 回復原狀 | 於終止租賃契約後，將房屋返還於房東，且房屋應處於與租賃期間類似之狀態。 |
| 回復租金 | 將已收取之租金，於扣除應負擔之房屋回復費用後，返還予繼承人。 |
房客在租屋處往生：房客死亡對租賃契約之影響
房客在租賃期間死亡，對租賃契約產生重大影響。根據《民法》第452條規定，在承租人（房客）死亡後，其繼承人有權利終止租賃契約。此項權利稱為「法定終止權」，繼承人得於知悉繼承開始時起二個月內，以書面通知房東終止租賃契約，且無需支付任何違約金。
繼承人行使法定終止權後，租賃契約立即終止，房東應於收到終止通知後一個月內返還押金及房客遺留物品。同時，房東有義務將房屋回復原狀，包括修繕因房客死亡而造成的損壞，並負擔恢復房屋原狀的費用。
不過，若房客死亡後無繼承人，或繼承人全部拋棄繼承，則租賃關係將自然消滅。此時，房東無需返還押金或修繕房屋，但仍有義務將房客遺留物品返還給其親屬或關係人。
房客在租屋處往生：房客死亡後房東的權利義務
當房客不幸於租屋處往生，房東除了需面對自身情緒，還須處理相關法律事務。根據《民法》第452條規定，承租人死亡後，其繼承人得終止租賃契約。然而，房東於此情況下仍享有若干權利義務，以下說明之：
- 終止租約後返還押金義務：繼承人行使終止權後，房東應向繼承人返還押金。若房客生前曾積欠租金或造成建物毀損，房東得於返還押金時扣除相關費用，但必須提供合理證明。
- 房客遺留物處理：房客死亡後，其遺留於租賃標的內之物品應由繼承人處理。若繼承人於合理期間內未為處理，房東得依《民法》第821條規定，拍賣遺留物並將拍賣所得扣除保管費用後返還繼承人。
- 租金請求權：房客死亡時，其生前積欠之租金仍應由繼承人負擔。房東得向繼承人請求積欠租金，但不能請求逾租約終止日後所發生之租金。
- 損害賠償請求權：若房客生前造成建物毀損，房東得向繼承人請求損害賠償。房東應提出具體證據證明毀損係由房客行為造成，並提出合理之賠償金額請求。
以上為房客死亡後房東的權利義務概要，建議房東於房客發生不幸時，應主動與繼承人聯繫，說明相關權利義務，並妥善處理後續事宜。
房客在租屋處往生結論
當房客在租屋處不幸往生，房東與房客繼承人之間的權利義務關係，會隨著承租人的死亡而發生變化。房客繼承人基於法定權利，可終止租約關係，並請求房東返還租賃物。房東則有義務返還房屋，並負擔必要之回復費用。了解這些權利義務的相關規定，有助於雙方在面臨如此不幸事件時，能依法行使權利，妥善處理租賃關係的後續事宜。
房客在租屋處往生，不論對房東或房客繼承人而言，都是一樁令人遺憾的事件。透過具備相關法律知識，可以促使雙方在處理後續事宜時，能更加順利且合乎法令規定。
房客在租屋處往生 常見問題快速FAQ
房客死亡後，繼承人是否一定有義務接續租約？
否，根據《民法》第452條，繼承人有權終止租約，無義務接續租約。
房客死亡後，房東可否要求繼承人支付往生後產生的租金？
房東不得要求繼承人支付往生後的租金，因租賃關係已終止，繼承人無需負擔往生後產生的租金義務。
房客死亡後，繼承人應如何終止租約？
繼承人應以書面通知房東終止租約，並於終止日返還房屋予房東，若未在法定期間內終止租約，租賃關係將繼續存在。
