您是否想知道哪些情況下房地產交易可以不用實價登錄？在眾多房地產交易中，有一些特定情況下的交易並不需要公開其實際成交價格。這些情況包括單價明顯偏離市場行情的案件、總價為 0 的案件，以及非一般正常交易的案件，例如建商與地主合建案、借名登記返還、受債權債務關係或債務抵償影響的案件、雙方合意（法院判決）解除契約，以及塔位或墓園等案件。了解這些特殊情況有助於您更全面地了解房地產市場。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 進行房地產交易時，若屬於特殊情況（如單價明顯偏離市場行情、非一般正常交易等），可依法不必實價登錄。
- 了解不需實價登錄的特殊交易類型，避免因申報不實而受罰。
特殊交易情況下不需實價登錄
在實價登錄制度下，一般房地產交易皆須申報買賣價格。然而，有些特殊情況下的交易可以不必實價登錄，包括：
- 單價顯著偏離市場行情：若交易價格明顯低於或高於當時市場行情，可能是因特殊原因造成，例如地主急需資金拋售或買方有特殊需求，此類交易可不必實價登錄。
- 總價為 0 元：指買賣雙方約定以物易物，或一方僅提供勞務或技術服務作為交易價金者，無實際金錢往來，此類交易亦不適用實價登錄規定。
- 非一般正常交易：此類交易通常涉及建造、合建或土地開發等複雜行為，與一般買賣交易性質有所不同，因此依法不必課徵契稅，也就不需實價登錄。
另外，根據相關法規，以下情形亦不須實價登錄：
- 建商與地主合建，建商取得權利移轉的交易。
- 借名登記返還的交易。
- 因債權債務關係或債務抵償影響的交易。
- 雙方合意解除契約。
- 塔位或墓園等非住宅用途的交易。
民眾在進行房地產交易時，應了解不需實價登錄的特殊情況，避免因申報不實而遭受罰則。若對相關規定有任何疑問，可向房地產經紀人或主管機關諮詢，以確保交易合法合規。
非一般正常交易情況下不需實價登錄
為維護交易資料的一致性及完整性，一般房地產交易均需於「實價登錄」系統中申報。然而，在某些非一般正常交易的情況下，則例外不需實價登錄，常見的情況包含以下：
什麼情況不用實價登錄？. Photos provided by unsplash
受債權債務影響或債務抵償之交易
當房地產交易涉及債權債務關係或債務抵償時，亦不需實價登錄。此類交易通常發生於以下情況：
上述交易不需實價登錄的主要原因在於，此類交易並非基於市場價值的正常買賣行為，而是由於債務關係或債務抵償而進行的交易，其交易價格並不反映實際市場行情。
值得注意的是，若此類交易涉及銀行或其他金融機構作為債權人，則仍需向主管機關申報相關交易資訊，以確保金融市場的透明度及健全性。
| 類別 | 說明 |
|---|---|
| 債權債務關係 | 當一方欠另一方債務，而以房地產作為抵押品，當債權人拍賣抵押房地產時，此類交易不需實價登錄。 |
| 債務抵償 | 當一方欠另一方債務，而以房地產作為抵償，交易價格通常為未償還債務金額，因此不需實價登錄。 |
雙方合意解除契約不需實價登錄
根據規定，只要是經雙方買賣方合意，並完成法院判決或公證程序解除契約的案件，都屬於「非一般正常交易」的範疇，因此無需進行實價登錄。此類案件通常有以下特徵：
- 買賣雙方均同意解除契約：雙方對於解除契約的理由達成共識，並簽署了相關的解除契約書。
- 法院或公證機關核准：買賣雙方必須向法院提起訴訟，經法官判決解除契約，或向公證機關申請辦理解除契約公證，才能使解除契約具有法律效力。
- 非因交易條件變更或市場因素：雙方解除契約的原因並非因交易條件變動或市場因素影響，而是基於其他原因，例如個人因素、家庭因素或其他不可抗力事件。
常見的解除契約類型包括：
- 因買方或賣方無法履行契約義務時。
- 因標的物出現重大瑕疵時。
- 因不可抗力因素，例如地震、颱風等天災時。
當發生上述情況時，買賣雙方可透過協商或訴訟，協議解除契約。經法院判決或公證機關核准後，解除契約的案件即無需實價登錄。
合併或解除契約下不需實價登錄
在某些特定情況下，雖然涉及房地產交易，但也不需要實價登錄。其中一種就是合併或解除契約。所謂的「合併」，是指將兩筆或多筆相鄰或相連的土地合併為一筆土地，而「解除契約」則是指買賣雙方依合意解除原先簽訂的買賣契約。這兩種情況下，並未實際發生房地產所有權的移轉，因此不符合實價登錄的要件。此外，合併或是解除契約的案件通常都伴隨著相關土地或房屋所有權之調整，原先的權利義務關係也會隨之消滅，因此也不需要進行實價登錄。
例如，甲方擁有兩筆相鄰的土地，他想將這兩筆土地合併為一筆。此時，甲方不必將這筆合併後的土地進行實價登錄，因為這筆土地並非透過買賣或贈與等方式取得，而是透過合併而產生。又例如，乙方購買了丙方的房屋，但在交屋前，乙方與丙方因故解除契約。此時，這筆交易也不需要實價登錄，因為買賣契約已經解除，雙方並未實際完成房地產所有權的移轉。
需要注意的是，合併或解除契約的實價登錄免除情形，僅適用於雙方當事人合意且依法解除契約的情況。若解除契約係因一方當事人違約所致，則仍應依法進行實價登錄，且違約方可能還需負擔相關的法律責任。
什麼情況不用實價登錄？結論
總體而言，實價登錄旨在增進房地產交易的透明度，保障民眾的權益。然而，由於某些交易的特殊性質或非典型情況，不需實價登錄的規定賦予交易人必要的彈性，在符合特定條件下達成協議。了解這些例外情況有助於民眾更全面的掌握房地產交易資訊，也能避免因誤解相關規定而對交易產生影響。
什麼情況不用實價登錄？ 常見問題快速FAQ
Q1：沒有實際交易金額的房地產交易是不是不用實價登錄？
是的，總價為0的案件不需實價登錄。
Q2：建商與地主合建的案件需要實價登錄嗎？
依規定，建商與地主合建案屬於特殊交易情況，不用實價登錄。
Q3：受法院判決解除契約的案件，需要實價登錄嗎？
不用，因屬於雙方合意解除契約之特殊案例，不需實價登錄。
